Số lượng dự án và giá cả đều giảm

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, số lượng dự án nhà ở, khu đô thị được chấp thuận đầu tư giảm đáng kể so với thời điểm năm 2008 - 2009, khi thị trường bất động sản (BĐS) ở đỉnh điểm "sốt". Lượng BĐS tồn kho giảm, nhưng chủ yếu ở những dự án căn hộ chung cư diện tích nhỏ, mức giá bán trung bình.

Trong số 29 hồ sơ chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở, có 20 dự án phát triển nhà ở thương mại, 9 dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong đó có 9 dự án ở cả hai loại hình nhà ở là điều chỉnh, bổ sung dự án đã chấp thuận từ trước, chỉ có 20 hồ sơ là xin chấp thuận đầu tư mới. Nếu so với giai đoạn năm 2007-2009, khi thị trường BĐS "sốt", có thể thấy số hồ sơ chấp thuận dự án mới giảm đáng kể. Năm 2014, khi thị trường BĐS khó khăn, nhiều dự án không bán được hàng, dở dang, đình trệ, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu Sở Xây dựng cùng các quận, huyện rà soát tổng thể, phân loại dự án để có giải pháp chấn chỉnh, tháo gỡ khó khăn. Kết quả, tổng dự án khu đô thị, nhà ở trên địa bàn, gồm cả dự án đã có chủ trương đến dự án đang thực hiện là 573 dự án, với tổng diện tích đất quy hoạch hơn 21.600ha. Cụ thể phân theo từng giai đoạn đầu tư như sau: Dự án đã giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là 397, với tổng diện tích quy hoạch 9.442ha; dự án đã được cho phép đầu tư, hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư, chấp thuận đầu tư là 76ha, với tổng diện tích 4.079ha; trong khi số dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết là 70, với diện tích hơn 4.200ha; dự án mới chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao chủ đầu tư là 30, với diện tích 4.014ha.

Với số lượng dự án khu đô thị, nhà ở lớn, Bộ Xây dựng đã từng đánh giá, nếu triển khai hết, Hà Nội cần nguồn lực đầu tư lớn và đứng trước nguy cơ dư thừa sản phẩm. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, trong năm 2014, tổ công tác liên ngành thành phố họp xét điều chỉnh tổng cộng 21 dự án, trong đó có 3 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và 19 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp nhu cầu thị trường và giải quyết hàng tồn kho. Cùng với đó, Sở Xây dựng đã thẩm định và trình thành phố cho phép chuyển nhượng 3 dự án; đang thẩm định, hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng 3 dự án khác. Mặt khác, số liệu thống kê giá trị BĐS tồn kho có giảm nhưng chủ yếu ở các dự án căn hộ chung cư diện tích nhỏ, giá bán ở mức trung bình trở xuống; những dự án đã hoàn thành hoặc khu vực có hạ tầng tốt. Tính đến cuối tháng 11-2014, tổng lượng hàng BĐS tồn kho trên địa bàn thành phố còn khoảng 9.911 tỷ đồng, giảm hơn 7.100 tỷ đồng (bằng 42%) so với quý I-2013; giảm hơn 3.000 tỷ đồng (bằng 23%) so với tháng 12-2013. Trong đó, tồn kho chung cư khoảng 2.089 căn hộ, tương đương 2.334 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 2.591 căn, tương đương 7.576 tỷ đồng.

Công ty TNHH Savils Việt Nam, đơn vị tư vấn - quản lý BĐS quốc tế, trong báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý IV-2014 cũng nhận định, nhu cầu ở thực chiếm chủ yếu nguồn cầu thị trường và những dự án hoàn thành, có giá phù hợp, hạ tầng tốt có tỷ lệ bán hàng cao. Đà giảm giá ở phân khúc chung cư sau nhiều quý liên tục đã chấm dứt, song giá bán bình quân toàn thị trường chỉ tăng nhẹ 0,3%. Nếu tính theo khu vực, 8 quận, huyện có mức giá tăng 14%, trong khi 4 quận, huyện khác giảm 14,5%. Trong khi ở thị trường thứ cấp, giá bán bình quân tăng 1% (mức tăng cao nhất theo khu vực là 4,7%, mức giảm nhiều nhất là 2,3%). Trong khi phân khúc biệt thự, nhà liền kề tiếp tục trầm lắng. Giá chào bán sơ cấp cao nhất thị trường là 160 triệu đồng/m2 tại quận Cầu Giấy và thấp nhất 12 triệu đồng/m2 tại huyện Mê Linh. Giá chào bán thứ cấp giảm 1,3% đối với biệt thự và 0,4% đối với nhà liền kề. Savils cũng đưa ra một số nhận định đáng chú ý như chủ đầu tư sẽ tiếp tục tung ra các chương trình khuyến mãi để hút khách hàng như tặng quà, giảm giá, miễn phí nội thất, miễn phí dịch vụ… Một số chính sách mới được ban hành như mở rộng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)… khi có hiệu lực sẽ tác động tích cực, giúp tăng nguồn cầu thị trường trong năm 2015. Riêng loại hình căn hộ chung cư, đã xuất hiện trở lại sự tham gia của giới đầu cơ. Một vài dự án tuy trong giai đoạn làm móng nhưng cũng có tỷ lệ bán cao nhờ sự tham gia của giới đầu cơ và các sàn giao dịch BĐS làm giá tăng tiền chênh lệch ngoài hợp đồng.