Bất động sản khó “sốt”

Nhiều chuyên gia đã nói thẳng, việc một số doanh nghiệp cho rằng bất động sản sẽ tăng giá chỉ là “đòn gió”. Năm 2015 thị trường bất động sản sẽ ấm hơn nhưng “rất khó xảy ra chuyện sốt giá như năm 2007”.

Nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đã đưa ra dự báo giá nhà đất thời gian tới sẽ nhích lên khi chi phí đầu vào tăng như bảng giá đất tăng gấp đôi, phải ký quỹ từ 1 - 3% vốn đầu tư của dự án, tiền bảo lãnh trước khi bán dự án hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, những người am hiểu về thị trường, những yếu tố trên chưa đủ làm tăng giá nhà đất.

Thị trường sẽ ấm hơn

Đánh giá về thị trường BĐS trong năm 2014, Bộ Xây dựng lạc quan cho biết lượng giao dịch ở Hà Nội tăng gấp hơn 2 lần, còn ở TP.HCM tăng hơn 30% so với năm 2013. Mặt bằng giá nhìn chung đã ổn định, so với giai đoạn 2011 - 2013, nhiều dự án đã giảm giá sâu trên 30%. Trong thời gian tới sẽ ổn định và không giảm tiếp. Chỉ có những dự án có vị trí tốt, triển khai nhanh, sắp hoặc đã hoàn thành sẽ tăng giá nhẹ, khoảng 1 - 2%.

Tại hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường BĐS 2015” do trang thông tin điện tử Batdongsan.com.vn tổ chức, chuyên gia tài chính ngân hàng - TS Nguyễn Chí Hiếu, nhận định mặt bằng giá BĐS sẽ tăng khoảng 10% trong những tháng cuối năm 2015.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), cũng cho rằng theo xu hướng năm sau lãi suất sẽ giảm, nền kinh tế đang có những tín hiệu tốt, các chính sách vĩ mô mới ban hành đang hướng đến xu thế hỗ trợ thị trường… do đó thị trường BĐS sẽ có nhiều cơ hội ấm lên. Không những vậy, thị trường toàn cầu làm cho chứng khoán bớt hấp dẫn nên kênh đầu tư lâu dài vẫn là BĐS. “Dù BĐS cao cấp sẽ có nhiều cơ hội tăng do dòng vốn FDI đang có xu hướng tăng, nhưng nhà giá thấp vẫn sẽ giữ mức giá hiện nay vì phân khúc này giá nhà gần như đã chạm đáy”, ông Nghĩa phân tích.

Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển nhận định những dự án có chất lượng tốt, giá trị thực sự cao có thể tăng giá, “chủ đầu tư chứng minh được mức giá như vậy là hợp lý thì còn được, chứ nếu nhiều DN BĐS cùng bắt tay nhau để tăng giá thì có thể gậy ông đập lưng ông”. Theo TS Hiển, việc một số nhà đầu tư BĐS hô hào tăng giá thời gian gần đây chỉ là “chiêu PR” để gây chú ý, chứ không phải thật sự tăng giá.

3 kịch bản cho thị trường

Nhận định về thị trường trong năm tới, cả ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN và GS-TS Đặng Hùng Võ đều chung quan điểm sẽ không có nhiều biến động lớn về giá, lượng cung, lượng cầu... Điểm khả quan là lượng giao dịch sẽ tăng nhiều hơn so với năm 2014.

GS-TS Đặng Hùng Võ nhận định, năm 2015 sẽ là cơ hội mua nhà dành cho nhiều người có thu nhập trung bình, thấp do cung nhiều, thoải mái lựa chọn sản phẩm phù hợp. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cho BĐS tiếp tục được cởi mở. Ngoài ra, chính sách hỗ trợ của nhà nước cho người thu nhập thấp mua nhà như gói 30.000 tỉ đồng tiếp tục được đẩy mạnh cho vay, giải ngân cũng là thuận lợi không nhỏ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Ngọc Thành phân tích: “Lượng cầu nhiều, chính sách tín dụng, hỗ trợ đầu tư được mở là những tiền đề rất thuận lợi cho DN phát triển nhà ở, đặc biệt là phân khúc chung cư bình dân. Tuy nhiên, các DN cũng sẽ phải đối mặt với cuộc cạnh tranh tương đối ác liệt để giành khách hàng. Dự án nào có vị trí tốt, giá rẻ, triển khai nhanh, đảm bảo chất lượng, chủ đầu tư uy tín đương nhiên sẽ được khách hàng đón nhận. Cạnh tranh càng mạnh thì khách hàng càng có lợi”.

TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư nhận định, thị trường ấm lên từ năm 2014 nhưng phải đến quý 2 hoặc quý 3 năm nay các giao dịch mới có thể bắt đầu nhiều lên do chờ tác động tích cực từ kinh tế thế giới, trong nước đi vào ổn định dần; các chính sách giúp dòng tiền được khơi thông hơn trong luật Nhà ở mới; chính sách cho người nước ngoài mua nhà ở VN được nới ra giúp mở rộng thị trường... có hiệu lực. Ông Chung đưa ra các kịch bản có thể xảy ra trong năm nay là: Thứ nhất, thị trường tái phục hồi với việc các dự án được hoàn thành và đưa vào vận hành; dự án dang dở tiếp tục được triển khai, giao dịch diễn ra sôi động. Thứ hai, chỉ những dự án hoàn thành mới có giao dịch, chỉ có số ít DN có tiềm lực để triển khai dự án mới, giao dịch chỉ tốt tại những dự án đã hoàn thành và gần trung tâm, điểm tích cực là một số DN mới có năng lực xuất hiện. Trường hợp xấu nhất, thị trường sẽ chỉ có giao dịch ở những dự án đã hoàn thành, trong khi các DN tiếp tục tìm cách thoái vốn, ra khỏi thị trường.

Một số chuyên gia khuyến cáo các DN cần lưu ý rằng thị trường mới có dấu hiệu ấm hơn mà thôi. Cần tiếp tục cung cấp những dự án chất lượng tốt, giá hợp lý… để thuyết phục khách hàng chứ đừng vội nghĩ đến việc tăng giá. Cách hành xử khôn ngoan hơn là DN phải cố gắng tiếp tục giảm giá, tăng chiết khấu, khuyến mãi để hấp dẫn khách hàng, mục tiêu lợi nhuận cần nhìn xa hơn, trong trung và dài hạn, đừng hấp tấp vì mục tiêu trước mắt.

Nhà đầu cơ địa ốc sẽ quay lại

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE VN, từ năm 2015 nhà đầu cơ địa ốc sẽ quay trở lại bởi sau 7 năm khủng hoảng thị trường đang dần hồi phục và đây là cơ hội để các nhà đầu tư “tái xuất”.

Không thể dựa vào bảng giá đất tăng để tăng giá

Nhiều DN BĐS cho rằng do giá đất được nhà nước quy định tăng gấp 2 lần nên giá BĐS phải tăng. Tuy nhiên theo tính toán của một chuyên gia, khung giá đất mặc dù tăng gấp 2 lần trước đây nhưng mức giá này cũng chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Việc DN cho rằng họ có thể tăng giá vì phải ký quỹ 1 - 3% vốn đầu tư của dự án cũng không nên vì số tiền này DN sẽ được nhà nước hoàn lại trong quá trình triển khai dự án.