“Sẽ còn nhiều doanh nghiệp bất động sản ra khỏi cuộc chơi”

Thị trường bất động sản bước vào năm 2014 với những tín hiệu tốt, xấu đan xen. Một số chuyên gia nhận định, thị trường sẽ đổ vỡ, không ít doanh nghiệp sẽ phá sản, nhiều dự án vẫn nằm đắp chiếu với lượng hàng tồn kho chất đống.

Song, cũng có không ít ý kiến lạc quan cho rằng, giai đoạn khó khăn nhất trong chu kỳ đi xuống đã dần kết thúc và thị trường sẽ phục hồi rõ nét hơn trong 1 - 2 năm tới.

Là một trong những người sáng lập và điều hành Vihajico trong một thập kỷ qua, cùng với kinh nghiệp phát triển dự án khu đô thị thương mại - du lịch Ecopark giữa thăng trầm của thị trường bất động sản, ông Đào Ngọc Thanh, Tổng giám đốc Vihajico cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ còn đối diện với nhiều khó khăn và thách thức ở phía trước. Nhưng cơ hội phát triển không phải là không có, nếu như có những cú hích để thị trường bất động sản phục hồi nhanh hơn.

Ông Thanh nói:

- Nếu nói thị trường bất động sản tiếp tục đổ vỡ cũng đúng, vì còn có nhiều dự án bất động sản cao cấp, giá cao, trước đây chủ yếu phục vụ giới đầu cơ, sẽ vẫn không bán được và phải hạ giá.

Những doanh nghiệp không có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và không chiếm được lòng tin của khách hàng, sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, không kinh doanh được và sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.

Đặc biệt, nhiều dự án đã được lập với ý chí chủ quan của chủ đầu tư, không nghiên cứu kỹ thị trường, sẽ khó sống được. Đơn cử, có rất nhiều khu nghỉ dưỡng ở Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn (Hoà Bình), Nha Trang, Đà Nẵng, Lâm Đồng bán biệt thự với giá hàng trăm nghìn USD, nhưng do không bán được nên vẫn “bất động”.

Tuy nhiên, những dự án đánh đúng nhu cầu người mua bắt đầu có giao dịch tốt. Đặc biệt, thị trường căn hộ Hà Nội và Tp.HCM trong những tháng cuối năm 2013 đã khởi sắc rõ nét. Giao dịch tốt là những dự án sắp hoàn thiện hoặc đã bàn giao nhà, hoặc được xây dựng bởi chủ đầu tư có uy tín.

Một số doanh nghiệp cũng chuyển hướng rất nhanh, từ xây dựng căn hộ cao cấp sang xây căn hộ nhỏ, giá thấp và những dự án này cũng bán rất tốt. Thực tế, số m2 nhà ở trên đầu người ở Việt Nam rất thấp so với thế giới, nhu cầu nhà ở chất lượng của người dân vẫn rất lớn. Nếu đáp ứng đúng nhu cầu, dự án sẽ có triển vọng khả quan.

* Theo ông, làm thế nào để thị trường có thể sớm phục hồi, người dân mua được nhà trong thời gian ngắn?

Để thị trường bất động sản phục hồi nhanh hơn, Nhà nước cần phải có những cú hích về chính sách. Phải có sự đột phá về chính sách của Chính phủ và ngành ngân hàng. Những biểu hiện gần đây cho thấy, lạm phát đã được chặn đứng ở mức thấp, nếu có thay đổi thì cũng buộc phải chặn để không vượt quá hai con số.

Lạm phát thấp cho phép nghĩ đến toàn cục của nền kinh tế, và muốn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thì có thể thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng hơn, nhưng tất nhiên là vẫn thận trọng. Quá trình mua và xử lý nợ xấu cũng cần đẩy nhanh hơn, vì chỉ khi ngân hàng giảm được nợ xấu, doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán đẹp thì mới tiếp cận được vốn vay ngân hàng.

Cũng cần nói thêm rằng, mặc dù chính sách kinh tế vĩ mô trong thời gian qua là đúng hướng, nhưng việc điều hành hơi chặt tay, mang tính liệu pháp sốc nên gây nên những phản ứng phụ. Nền kinh tế giống như một cỗ xe đang phóng nhanh, bỗng nhiên bị phanh gấp, may thì không lật, nếu không, tất cả hành khách trên xe cũng bị rung lắc mạnh hoặc rớt khỏi xe.

Để chặn đứng và kiềm chế lạm phát, khống chế nợ xấu, tăng trưởng tín dụng sụt giảm mạnh, doanh nghiệp gặp khó khăn, kinh tế cũng vì thế tăng trưởng chậm lại. Nếu so với lạm phát thì thực tế, tăng trưởng kinh tế trong năm qua vẫn là tăng trưởng âm, tức là của cải tạo ra trên xã hội vẫn thiếu. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng không thể phục hồi nhanh được.

* Nhưng Chính phủ cũng đã có hẳn gói cho vay hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ với nhiều ưu đãi về lãi suất đó, thưa ông?

Thực tế với gói 30.000 tỷ, sau hơn nửa năm triển khai, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mới giải ngân được 2% thì chắc chắn là không ổn rồi. Từ đó cũng có thể khẳng định, gói 30.000 tỷ đồng không phải nhằm mục đích giải cứu thị trường bất động sản.

Nếu doanh nghiệp bất động sản nào trông chờ vào sự giải cứu của gói này thì chắc chết rồi. Cần phải nhìn nhận thực tế là, gói tín dụng này là nhằm hỗ trợ cho người nghèo, người thu nhập thấp có nhà ở, chứ không phải là để cứu doanh nghiệp cụ thể nào.

Nhưng do thủ tục quá chặt chẽ, những doanh nghiệp đã nợ thì không vay được, nên cả người dân và doanh nghiệp đều khó tiếp cận với gói này. Vì thế, ảnh hưởng của gói tín dụng này lên thị trường bất động sản nói chung không lớn.

Quan trọng nhất vẫn là làm sao kích thích tiêu dùng, xoá bỏ hội chứng đám đông. Tiền dự trữ trong dân cư vẫn còn rất lớn, nếu kích thích được mọi người tiêu dùng thì sẽ kéo theo kinh tế phát triển, từ đó bất động sản sẽ hưởng lợi. Vì thế, Nhà nước cần có những đòn bẩy chính sách để kích thích tiêu dùng.

* Trong bối cảnh thị trường bất động sản như vậy, tình hình dự án Ecopark của các ông hiện thế nào?

Chúng tôi đã hoàn thành giai đoạn 1 của dự án trên diện tích 54 ha và đã bàn giao nhà cho khách hàng. Bất chấp thị trường khủng hoảng, nhiều dự án tê liệt, Ecopark đã bán gần như toàn bộ biệt thự, nhà liền kề và nhà phố thương mại.

Nếu như nhiều doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án bất động sản một lúc, hoặc đầu tư thêm vào ngân hàng, chứng khoán, thì Vihajico được lập ra chỉ để phát triển Ecopark. Ecopark là dự án bất động sản duy nhất mà Vihajico phát triển. Nói cách khác, Vihajico và Ecopark là một.

Để trở thành nhà bất động sản thực thụ, tôi cho rằng mọi ô cửa đều phải có ánh đèn, tức là mọi căn nhà đều có người ở. Người dân chỉ đến ở khi có môi trường sống tốt, và để tạo ra môi trường sống đích thực, nên định hướng ngay từ đầu của Ecopark là trở thành một khu đô thị sinh thái.

Nhưng khi đã mua nhà ở đây thì không ai là không thắc mắc: ăn ở đâu, học hành cho con cái thế nào, vui chơi giải trí ra sao? Cư dân Ecopark không còn lo chỗ học hành cho con cái bởi trường phổ thông Đoàn Thị Điểm Ecopark với cơ sở vật chất hiện đại đã khai giảng khoá học đầu tiên.

Sắp tới, sẽ có thêm hai trường đại học nữa xuất hiện ở Ecopark là Đại học Anh quốc Việt Nam và Đại học Y khoa Tokyo - Việt Nam. Mua sắm thì đã có siêu thị Citimart, rồi khu thương mại Phố Trúc với các cửa hàng ẩm thực, nhà hàng, quán cà phê. Về giải trí đã có hồ bơi, sân tennis, phòng tập thể dục, nhà câu lạc bộ, công viên, đường đi bộ. Chúng tôi còn đầu tư cả một dàn xe bus chạy miễn phí từ Ecopark đến các điểm khác nhau trong nội đô phục vụ cư dân đi làm và du khách. Sắp tới, Vihajico sẽ đầu tư thêm 100 tỷ để xây dựng một khu khám bệnh cho cư dân.  

* Ông nghĩ, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới sẽ đi theo hướng nào?

Triển vọng của thị trường bất động sản không thể tách rời triển vọng của nền kinh tế. Hai lĩnh vực này có quan hệ biện chứng với nhau bởi ở Việt Nam, thị trường bất động sản có giá trị rất lớn.

Trong khi đó, triển vọng kinh tế Việt Nam lại phụ thuộc rất nhiều vào triển vọng kinh tế thế giới. Sự khó khăn của nền kinh tế Việt Nam thời gian qua một phần là do khủng hoảng tài chính và nợ công ở Mỹ, châu Âu, rồi lan sang châu Á và ảnh hưởng đến Việt Nam.

Tuy nhiên, sau 5 năm, khủng hoảng ở Mỹ và châu Âu dường như đã dừng lại, nền kinh tế những nước này đã phục hồi và tăng trưởng. Nền kinh tế Việt Nam cũng được hưởng lợi từ sự phục hồi đó, mà bằng chứng là xuất khẩu của Việt Nam trong năm qua tăng trưởng rất cao.

Ở trong nước, những tín hiệu phục hồi của nền kinh tế cũng đã manh nha xuất hiện, mặc dù chưa thực sự rõ nét. Lạm phát đã được kiềm chế từ mức 2 con số xuống ở mức thấp, tiền đồng ổn định, dự trữ ngoại hối tăng cao, xuất khẩu tăng mạnh.

Mặc dù nợ xấu trong hệ thống ngân hàng vẫn chưa xử lý xong nhưng tín hiệu đáng khích lệ là lãi suất cho vay của ngân hàng đã xuống mức thấp như trước đây. Điều đó chứng tỏ chính sách điều hành kinh tế vĩ mô đã đi đúng hướng.