Sàn bất động sản hết thời

Bỏ quy định bắt buộc hoạt động mua bán, cho thuê bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, người dân sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở giá rẻ hơn

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) dự kiến sẽ được trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIII diễn ra vào ngày 20-5. Trong 6 nội dung cơ bản được chỉnh sửa lần này, có nội dung thiết thực liên quan đến quyền lợi của cả doanh nghiệp (DN) và người dân tham gia giao dịch trên thị trường, đó là việc đề xuất bỏ quy định bắt buộc hoạt động mua bán, cho thuê BĐS phải thông qua sàn giao dịch.

Tác dụng ngược

Cơ quan soạn thảo là Bộ Xây dựng cho biết theo luật hiện hành, quy định bắt buộc DN kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê BĐS phải thông qua sàn giao dịch đã bộc lộ nhiều bất cập. Cụ thể là làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, chi phí và góp phần đẩy giá BĐS, tạo giao dịch ảo. Nếu như ở thời điểm năm 2007, quy định này được luật hóa nhằm mục đích tạo nơi giao dịch để bảo đảm tính công khai, minh bạch cho thị trường thì trong thực tế 6 năm triển khai, mục tiêu này đã không đạt được; ngược lại còn tác động làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các DN BĐS.

Tại bảng đánh giá kết quả thực hiện Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng luật hiện hành quy định quá dễ dàng về điều kiện của người kinh doanh môi giới BĐS nên dẫn đến tình trạng đội ngũ làm môi giới BĐS yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp. Sự hạn chế này cộng với sự yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những cơn sốt ảo để kiếm lời.

Một chuyên gia trong ngành cho biết để đăng ký thành lập một sàn BĐS, chủ DN chỉ cần tổ chức được bộ máy nhân sự gồm người quản lý có chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành giao dịch BĐS và 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Với điều kiện dễ dàng như vậy cộng với quy định giao dịch BĐS phải qua sàn, các sàn giao dịch BĐS đã mọc lên như nấm trong giai đoạn từ năm 2009 đến trước thời điểm thị trường BĐS suy thoái. Tính đến tháng 3-2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch BĐS, tập trung chủ yếu ở Hà Nội (469 sàn) và TP HCM (397 sàn). Trong thực tế, quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn đã không thể loại bỏ được các giao dịch khống, các chiêu làm giá, đồng thời không phát huy được hiệu quả như mục tiêu đề ra nên nhiều DN kinh doanh BĐS cho biết họ đã không còn thực hiện quy định này.

Giảm cả trăm triệu đồng tiền chênh lệch

Đề xuất bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn hiện đang nhận được 2 luồng ý kiến trái chiều.

Phía các DN kinh doanh BĐS tỏ ra ủng hộ chủ trương này. Ông Trần Đức Minh, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô, cho biết việc để DN trực tiếp bán hàng đến người có nhu cầu sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí phát sinh không cần thiết. Vì bán hàng qua sàn giao dịch, DN phải trả cho sàn khoảng 2% giá trị hợp đồng đối với các giao dịch thành công. Ví dụ một căn hộ có giá 2 tỉ đồng, công ty phải trả cho sàn giao dịch 40 triệu đồng, đó là chưa kể đến khoản phí môi giới các sàn thu của khách hàng cao hơn gấp nhiều lần. Bản thân các DN kinh doanh BĐS cũng được thành lập sàn giao dịch nhưng chỉ được bán một tỉ lệ nhất định. Như vậy, DN làm ra hàng hóa nhưng lại không được phân phối trực tiếp, không tiết kiệm được chi phí giá thành.

Tìm hiểu trên thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP HCM, chênh lệch giá của các căn hộ giao dịch qua sàn đang nhảy múa. Đối với dự án vừa xong móng, các sàn giao dịch thường thu của người mua nhà khoản phí môi giới 4% nhưng đối với dự án ở thời điểm bàn giao nhà, tăng từ 3-7 triệu đồng/m2 so với giá gốc, tùy dự án. Do đó, giá chênh của một căn hộ diện tích 50 m2 cũng lên tới hơn 300 triệu đồng. Nếu không bắt buộc phải giao dịch qua sàn, người có nhu cầu sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở rẻ hơn.

Băn khoăn về đề xuất này chủ yếu là các sàn giao dịch BĐS. Đại diện một sàn giao dịch cho rằng việc quy định giao dịch qua sàn sẽ tăng tính chuyên nghiệp trên thị trường, giúp DN rảnh tay tập trung đầu tư dự án vì đã có người lo đầu ra và không phải bỏ chi phí xây dựng đội ngũ bán hàng, tư vấn. Trong thực tế, người dân cũng khá quen thuộc với việc giao dịch nhà đất qua sàn, các số liệu tổng hợp của sàn giao dịch cũng là căn cứ quan trọng, đáng tin cậy để thống kê về hoạt động thị trường BĐS.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, cho biết tại cuộc họp của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh BĐS mới đây, các ý kiến phản đối dự thảo đã không chứng minh được những lợi ích của việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn. “Việc quy định mua bán, cho thuê BĐS qua sàn giao dịch vô hình trung đã tạo lợi ích nhất định cho các sàn BĐS mặc dù họ không phải là cơ quan duy nhất có khả năng kết nối giữa người bán và người mua. Trong khi đó, kỳ vọng về một thị trường BĐS minh bạch hơn lại không đạt được” - ông Châu nói.

Sửa sai

Là một trong số những người phản đối chủ trương bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn khi vấn đề này còn là dự thảo trước đây, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam, rất hoan nghênh sự sửa sai này. Ông cho rằng rất khó để một sàn giao dịch hoạt động trung lập vì quyền lợi của khách hàng. “Một anh môi giới BĐS thú nhận với tôi có khách hàng nhờ anh ta bán căn hộ với giá 6 tỉ đồng. Thấy hời, anh ta mượn tên người khác mua luôn căn hộ đó rồi bán lại với giá 8 tỉ đồng mà khách hàng vẫn bảo mừng quá vì vừa bán được nhanh lại vừa được giá” - ông Liêm cho biết.