Sàn giao dịch: Cái chết được báo trước?

Theo báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến cuối năm 2014, cả nước có trên 1.000 sàn giao dịch BĐS và khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS. Bắt đầu từ 1-7 tới, việc bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn BĐS sẽ được bãi bỏ. Điều này ít nhiều đang tạo ra những xáo trộn trên thị trường.

Có cũng như không

Năm 2006, giữa lúc thị trường BĐS đang diễn ra vô cùng sôi động, mô hình “chợ” BĐS với tên gọi “sàn giao dịch” chính thức được thừa nhận trong Luật Kinh doanh BĐS. Mô hình này được kỳ vọng sẽ giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường BĐS. Bên cạnh đó, khi giao dịch qua sàn giá cả được công khai, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên...

Ngay lập tức, cùng với những quy chuẩn về sàn được Bộ Xây dựng ban hành, các sàn giao dịch BĐS thi nhau mọc lên như nấm để bán BĐS “chất lượng cao, giá gốc”. Tuy nhiên, không như kỳ vọng tốt đẹp ban đầu, khi đi vào hoạt động thực tế, sàn giao dịch BĐS đã sớm bộc lộ những nhược điểm lớn. Trải qua gần 10 năm hoạt động, không những không lớn mạnh, các sàn ngày càng èo uột, không ít sàn BĐS hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư.

Đặc biệt, khi một số vụ lừa đảo liên quan đến sàn giao dịch BĐS được phanh phui như sàn Galaxy, Hà Thành, UDIC… hay các vụ xử phạt được cơ quan quản lý tiến hành với các sàn thì người dân càng mất lòng tin về sàn giao dịch BĐS.

Theo các chuyên gia, có nhiều lý do để sàn giao dịch BĐS từ chỗ được kỳ vọng lớn lao có kết cục như ngày hôm nay. Thứ nhất, thói quen của người dân không thích mất phí môi giới khi mua nhà khiến nhiều sàn hoạt động èo uột, vắng khách, đặc biệt trong thời điểm BĐS khó khăn kéo dài các sàn phải đóng cửa hàng loạt.

Thứ hai, một số chủ đầu tư lập ra sàn cũng chỉ để đối phó với quy định của Nhà nước, các sàn này chỉ chủ yếu phân phối lại sản phẩm của chính chủ đầu tư, không có nhiều tác động lên thị trường BĐS. Bên cạnh đó, nhiều sàn đã tự tung tự tác, phối hợp với đầu cơ, môi giới, cò đất… để làm giá BĐS, thao túng thị trường khiến hoạt động của sàn BĐS ngày càng rời xa mục đích ban đầu.

Thở phào?

Theo các chuyên gia BĐS, dù hệ thống sàn cả nước lên đến con số hàng ngàn, nhưng với thực tế “hữu danh vô thực”, việc bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ không ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Theo GS. Đặng Hùng Võ, bỏ giao dịch qua sàn là một quyết định đúng, nó làm giảm bớt một tầng nấc trong giao dịch BĐS.

Bởi lẽ thực tế cho thấy, số lượng sàn công khai thông tin, giúp người dân tiếp cận được với giá thực thì ít; các sàn lợi dụng, tung thông tin hỏa mù để làm giá thì nhiều, như vậy, vô hình chung sàn giao dịch lại khiến cho thị trường trở nên hỗn loạn, kém minh bạch. Cũng theo GS. Võ, không nên quá lo ngại về số phận của các sàn giao dịch BĐS, bởi đây cũng là một mô hình doanh nghiệp, hoạt động theo các quy định của Luật Doanh nghiệp, nên có thể tồn tại, có thể phá sản là quy luật hết sức bình thường.

Hơn nữa, không bắt buộc giao dịch qua sàn, không có nghĩa là các sàn giao dịch BĐS phải “khai tử” như một số người lo ngại. Các sàn vẫn có thể sống, thậm chí là sống tốt hơn nếu biết cách tự chuyên nghiệp hóa mình, mở rộng các tiện ích và trở thành một kênh hữu ích trên thị trường BĐS.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cũng khẳng định sàn giao dịch BĐS nên chỉ là một kênh lựa chọn của khách hàng trong giao dịch BĐS bên cạnh các kênh lựa chọn khác như nhà môi giới, luật sư, công chứng…

“Không bắt buộc phải giao dịch qua sàn, sàn giao dịch BĐS vẫn hoạt động hiệu quả, những sàn giao dịch BĐS có uy tín vẫn là một địa chỉ tin cậy được chủ đầu tư và khách hàng lựa chọn”. Trên thực tế, nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng qua 4-5 năm địa ốc trầm lắng, không cần đến khi có quy định này, các sàn giao dịch BĐS đã tự thanh lọc, những sàn có uy tín vẫn tồn tại và tiếp tục phát triển, thậm chí đã có những liên minh, liên kết để cùng phát triển.

Những sàn không thực chất phải đóng cửa, bị thị trường đào thải và quy trình này sẽ tiếp tục được hoàn thiện cùng với những quy định lành mạnh hóa thị trường được quy định trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, từ 1-7 tới, khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực, tất cả giao dịch BĐS không phải bắt buộc qua sàn, sàn chỉ đóng vai trò kết nối giữa khách hàng với chủ đầu tư.

Như vậy, mọi thông tin về dự án sẽ tránh bị trung gian lợi dụng gây “nhiễu”. Đồng thời những quy định mới về sàn giao dịch sẽ phân loại và loại bỏ được sàn giao dịch làm ăn chộp giật.