Thị trường BĐS: Vốn FDI và ẩn số....kỳ vọng

Một nghịch lý đáng ngạc nhiên là trong khi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản (BĐS) đang có xu hướng tăng trở lại và được hiển thị bằng những con số khá rõ ràng, thì kỳ vọng cú hích từ dòng vốn này đối với thị trường lại giảm xuống và theo đó niềm kỳ vọng vào thực tế cũng trở thành ẩn số…

Quí I/2014, theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư), BĐS trở lại top đầu – đứng thứ 2 trong nhóm lĩnh vực thu hút FDI lớn nhất. Đây là con số thu hút đăng kí được nhìn thấy trên giấy tờ, mà hiệu quả lắm khi lại thường cho ra đánh giá khác.

Nghịch lí có căn nguyên

Một dẫn chứng cụ thể và gần nhất là kết quả giải ngân FDI năm 2013. Vẫn theo Bộ KH - ĐT, năm 2013, vốn FDI giải ngân đã tăng cả lượng và chất, trong đó nguyên nhân chủ yếu khiến FDI không còn “trên giấy” là có đến 80% vốn FDI được đầu tư và đi vào vào các ngành công nghiệp, chế biến, trực tiếp sản xuất, không còn vốn đăng kí đầu tư mạnh mẽ vào BĐS và theo đó mà gác lại kế hoạch giải ngân như các năm trước đây.

Nếu như Bộ KH - ĐT đánh giá về chất lượng vốn FDI thông qua “chỉ số” giảm đầu tư vào BĐS thì thị trường còn có những dẫn chứng khác mang tính thực tiễn hơn nữa, là các dự án BĐS vốn khủng do các nhà đầu tư nước ngoài đăng kí đầu tư và được cấp phép triển khai, có rất nhiều trong số đó đã tiến hành… đắp chiếu triền miên.  Những cái tên như Booyoung Vina, Daewoo Cleve… do các Tập đoàn địa ốc đến từ Hàn Quốc với các dự án đầu tư ở khu vực phía Bắc đã và đang khiến cả thị trường địa ốc sốt ruột.

Đáng sốt ruột nhất là khách hàng của các dự án này. Theo một môi giới chuyên nghiệp trên thị trường, đã có nhiều khách hàng vì nghe quảng cáo dự án là một siêu tổ hợp căn hộ cao cấp có số lượng căn hộ vào loại lớn nhất Hà Nội, lại do chủ đầu tư có tiềm lực rất lớn ở Hàn Quốc đầu tư và kế hoạch bàn giao nhà khá rõ ràng vào cuối năm 2013, nên trước đây “tranh” nhau một chân mua nhà rất sớm để tận hưởng chính sách hỗ trợ lãi vay thấp của chủ đầu tư. Đến nay, khi dự án đóng băng, khoản tiền góp vốn ban đầu cùng vốn vay ngân hàng cộng lãi suất qua gần 6 năm kể từ ngày khởi công dự án năm 2009 đến nay, theo tính toán của các khách hàng, đã có thể khiến 1m2 nhà ở tại dự án có thể sẽ đội giá lên gấp 3,4 lần so với giá chủ đầu tư đã bán ban đầu. “Nếu chỉ là đội giá mà còn được nhận nhà thì cũng là may. Nhưng với tiến độ đắp chiếu này thì chưa biết đến… mùa quít nào chủ đầu tư mới bàn giao sản phẩm”, Anh T.P, một môi giới cho biết.

Cần những qui định rõ ràng hơn

Một cách tổng quan, sự chậm trễ của những dự án BĐS do các nhà đầu tư FDI đăng kí trên các địa bàn đô thị lớn thời gian qua đều gần như có chung những đặc trưng: Gióng trống, khu chiêng ầm ĩ về giá trị vốn đầu tư, đuối hơi rồi chìm dần trong im lặng. Trở lại với dự án Deawoo Cleve, “ngôi sao” của BĐS phía Bắc một thời có vốn đăng kí đầu tư là 421 triệu USD là một ví dụ.  Cũng như Deawoo Cleve nhưng Booyoung Vina có vốn đầu tư “khiêm tốn” hơn, 171 triệu USD, tuy nhiên “lịch sử” đắp chiếu lại kéo dài hơn do dự án này được cấp phép khởi công kể từ năm 2007. Mãi gần đây, cuối năm 2013, chủ đầu tư dự án mới lên tiếng xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ và được sự đồng ý của Bộ Xây dựng, mới nhen nhóm hy vọng trong lòng khách hàng là dự án sẽ sớm rục rịch thi công lại.

Vì sao Booyoung Vina, thuộc chủ đầu tư đứng trong top 30 DN địa ốc lớn nhất Hàn Quốc, lại khiến dự án phải đắp chiếu nằm không và đồng thời cũng rơi vào hiện trạng y như nhiều DN nội địa khác – trước thách thức của thị trường đã phải thay đổi kế hoạch phát triển sản phẩm ban đầu? Câu trả lời chỉ có một: Năng lực vốn của Booyoung Vina có hạn, cho dù đây là DN lớn vì thực tế chủ đầu tư tính trông cậy vào huy động vốn nội địa, lấy mỡ nó rán nó để hoàn thành sản phẩm, thay cho  rót vốn toàn phẩn, phát triển sản phẩm, có sản phẩm rồi mới bán thu tiền (như những DN địa ốc ở thị trường phát triển như Mỹ). Nhưng không may là Booyoung Vina  bắt đầu khởi công dự án ở thời điểm thị trường địa ốc bước vào chu kì đóng băng, người mua sơ lẫn thứ cấp đều cố gắng thoát chạy khỏi kênh địa ốc. Không huy động được vốn góp của nhà đầu tư, dù là DN FDI được hậu đãi, có mặt bằng đất sạch đã quy hoạch và đã rầm rộ khởi công, Booyoung Vina cũng vẫn lâm cảnh bó tay trước thị trường.

Ngoài ra, cũng với hiện tượng Booyoung Vina, điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho thấy khả năng đoán trước cung cầu của thị trường đối với các DN FDI cũng không có gì là… nhanh nhạy so với nhiều DN nội khác. Đi sai phân khúc, nhắm trật nhu cầu chính là hệ quả khiến Booyoung Vina, một số DN FDI và nhiều DN địa ốc Việt nói chung, đánh rơi kì vọng của thị trường đối với bản thân, cũng là đánh rơi niềm tin của thị trường với những thương hiệu, những dự án “siêu sao”, tưởng lớn và rất lớn!

Trong thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đã và đang rất nỗ lực rà soát lại Luật kinh doanh BĐS với những đề xuất mới. Trong số các đề xuất đưa ra, sửa các quy định cho nhà đầu tư nước ngoài là một trong những nội dung được quan tâm nhất. Thực ra thì hành lang pháp lí với các nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã có khá đầy đủ từ nhiều năm nay, chỉ thiếu mỗi quy định về việc người nước ngoài được vay mua nhà. Nhưng trên thực tế bên cạnh hình thức đầu tư FDI 100% vốn nước ngoài, nhiều DN vẫn phải “lách” quy định và bắt qua các hình thức liên doanh, góp vốn cổ phần để mua lại sản phẩm, dự án của DN. Cùng với đó, ngay cả có quy định cụ thể về đầu tư FDI nhưng hành lang đó dường như vẫn chưa tính toán và “quản” được đầu vào chất lượng đầu tư, để lọt những chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển dự án, dẫn hệ lụy cho cả thị trường, cho người dân và đặc biệt gây lãng phí đất đai, tài nguyên, chi phí thời gian của các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư.

Vì lẽ đó, có nên nhân cơ hội rà soát và sửa đổi, để thêm vào những quy định mới trong hành lang pháp lí, nhằm đưa các DN FDI vào hoạt động hiệu quả nhưng vẫn không phá bỏ cam kết mở cửa và đối xử bình đẳng với DN nước ngoài? Hay thị trường còn cần cả những qui định để “siết” lại các khâu thẩm tra năng lực, cấp phép dự án, cùng với đó khâu giám sát và quy định/ chế tài đối với quá trình triển khai dự án của các nhà đầu tư ngoại…?  Có ưu đãi, có thưởng đương nhiên cũng phải có phạt, như vậy mới là minh bạch và kích thích thị trường phát triển.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa công bố, quý I/2014, có 252 dự án có vốn FDI mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, với tổng vốn đăng ký trên 2 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với 5 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 288,3 triệu USD. Đáng chú ý là Dự án Xây dựng khu chung cư phường 22, quận Bình Thạnh (TP HCM) của Công ty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD. Đây là dự án bất động sản có vốn FDI lớn nhất trong vòng hơn 1 năm trở lại đây. Tháng 1/2014, Tập đoàn Rose Rock của gia đình tỷ phú Mỹ Rockefeller đã ký thỏa thuận hợp tác với Cty TNHH Dầu khí Vũng Rô để thực hiện khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng tại Vũng Rô (Phú Yên) với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD. Dự án có tên là Vũng Rô Bay Resort Complex với quy mô 760 phòng khách sạn, 4.300 căn hộ và 100 nhà phố. Cty State Development - Moscow cũng vừa động thổ xây dựng Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers Resort, với tổng vốn đầu tư 1.890 tỷ đồng...