Phát triển nhà ở xã hội: Khắc phục lệch pha cung - cầu

Phát triển nhà ở xã hội là một mũi tên bắn trúng nhiều đích bởi nó vừa giúp thị trường bất động sản từng bước khắc phục được lệch pha cung-cầu, đồng thời đáp ứng được mục tiêu Chiến lược nhà ở quốc gia giúp người dân có cơ hội cải thiện về nhà ở, nhất là những người nghèo, người thu nhập thấp.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam xung quanh vấn đề này.

* Mặc dù có chính sách cho hộ gia đình được vay ưu đãi với lãi suất 6%/năm khi mua nhà ở xã hội, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn còn khó do vướng mắc về khả năng chi trả. Xin Thứ trưởng chia sẻ quan điểm về vấn đề này, và với những trường hợp không đủ khả năng chi trả sẽ giải quyết ra sao?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Chúng ta phải có nhiều giải pháp, nhiều gói sản phẩm và loại hình khác nhau để mọi đối tượng có thể giải quyết được vấn đề nhà ở.

Thứ nhất, với những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, thì chúng ta phải có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Ví dụ tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp theo quy định là 30-70m2 và có hạ tầng đầy đủ.

Sắp tới có thể có các căn hộ nhỏ hơn đáp ứng nhu cầu của đối tượng độc thân hoặc những người có thu nhập quá thấp. Có ý kiến lo ngại rằng đây sẽ là những khu ổ chuột trong tương lai, nhưng thực tế ngay tại đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, có những hộ gia đình 24 người chen chúc trong diện tích vỏn vẹn 30m2. Vì vậy, cần “cân đo đong đếm” từ nhu cầu đến khả năng chi trả của người dân.

Với những đối tượng chưa đủ khả năng mua nhà thu nhập thấp kể cả với căn hộ có diện tích nhỏ nhất thì lại cần chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê. Theo tính toán, giá thuê căn hộ khoảng 40-45m2 chỉ vào khoảng 2 triệu đồng/tháng là hợp lý.

Bên cạnh đó, có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê theo gói, tức là thuê theo thời hạn hợp đồng 6-12 năm. Nói cách khác, đây chính là sở hữu nhà ở có thời hạn.

Mặc dù nguồn lực của Chính phủ còn hạn chế nhưng vẫn cố gắng đảm bảo an sinh xã hội, tìm mọi cách đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân với các hình thức thích hợp (thuê, thuê-mua hoặc mua), quy mô sản phẩm khác nhau. Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không lo sở hữu nhà cho người dân. Bởi vậy, việc này phải giải quyết lâu dài, hàng chục năm chứ không phải trong một vài năm.

*  Những căn hộ có giá thành hợp lý và chất lượng tốt là kỳ vọng của người dân về nhà ở xã hội. Mong muốn này đang được ngành xây dựng đáp ứng ra sao và có cơ chế gì để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Hiện rất nhiều khu nhà ở xã hội có chất lượng không khác gì nhà ở thương mại về yêu cầu kỹ thuật và an toàn, chỉ khác nhau về vật liệu hoàn thiện. Điều này thể hiện từ chất lượng kiến trúc, chất lượng cảnh quan môi trường đến chất lượng công trình, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân. Nhà ở xã hội vẫn phải cạnh tranh và người dân có toàn quyền lựa chọn mà không bị bắt buộc phải mua của dự án nào. Với vai trò cơ quan quản lý nhà nước, Bộ xây dựng sẽ kiểm soát giá bán, cũng như vấn đề chất lượng công trình nhà ở xã hội.

Với mức hỗ trợ của Nhà nước như hiện nay về thuế, tiền sử dụng đất, nhất là từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, nhà ở xã hội đã có giá từ 10-12 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Đơn cử như dự án của Tập đoàn CEO tại Quốc Oai có giá 8 triệu đồng/m2, dự án Khu đô thị Đặng Xá của Viglacera bán 8,5 triệu đồng/m2, khu Tây Nam Linh Đàm do HUD làm chủ đầu tư dự kiến giá 12 triệu đồng/m2, dự án tại Thanh Lâm-Đại Thịnh (Hà Nội) cũng của HUD bán giá dưới 9 triệu đồng/m2... Ngoài ra, một số tỉnh thành khác như Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ, Nghệ An, Bắc Ninh,… cũng đưa ra các dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 7 triệu đồng/m2.

Để phát triển quỹ nhà ở xã hội, Chính phủ đã đưa ra nhiều ưu đãi như không thu thuế hoặc giảm thuế, không thu tiền sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng, ưu đãi nguồn vốn tín dụng, rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản... Trong kỳ họp Quốc hội vừa qua, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất cho phép miễn, giảm thuế giá trị gia tăng cho các hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở xã hội và mua nhà thương mại để ở lần đầu; cho phép các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi về thuế, thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất. Mục tiêu đặt ra là tạo điều kiện cho người thu nhập thấp được mua nhà giá rẻ, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Chiến lược quốc gia về phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã nêu rõ quan điểm: Nhà ở của người dân phải được Nhà nước, xã hội và mỗi hộ gia đình chăm lo. Nhà nước đang cố gắng lo nhà ở cho người dân, toàn thể xã hội, các doanh nghiệp cần nỗ lực tham gia phát triển quỹ nhà. Cùng đó, bản thân mỗi hộ gia đình cũng phải thu xếp công việc ổn định, tiết kiệm chi tiêu để có nguồn tài chính dành cho việc mua nhà ở. Có như vậy chương trình phát triển nhà ở xã hội mới đi vào cuộc sống.

* Trước nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn rất lớn, xin Thứ trưởng cho biết về giải pháp để tăng nhanh nguồn cung cho thị trường?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Bộ Xây dựng đã quyết liệt chỉ đạo, phối hợp với các địa phương đẩy mạnh triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Hiện cả nước đã có khoảng 167 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, trong đó 34 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã hoàn thành với quy mô 18.850 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 32 dự án với quy mô gần 20.000 căn.

Bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản giai đoạn trước là mất cân đối cung-cầu. Dự án nhà ở thương mại tồn kho nhiều nhưng người dân không thể tiếp cận được vì giá cao, diện tích lớn. Bởi vậy, Bộ Xây dựng đã yêu cầu những địa phương trọng điểm rà soát lại các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà đang triển khai, các dự án đã giao chủ đầu tư nhưng chưa triển khai và tiến hành phân loại.

Đến nay đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô 34.000 căn, chủ yếu tại các đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Trước mắt, quỹ đất 20% trong các khu đô thị được sử dụng để xây nhà ở xã hội, nhưng về lâu dài cần phải quy hoạch thành những khu có quy mô lớn, cơ sở hạ tầng đầy đủ.