M&A: “Làn sóng ngầm” trên thị trường bất động sản

Sau những giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng, đóng băng về giao dịch. Chủ đầu tư dự án gặp nhiều khó khăn, nhất là khó khăn về vốn. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến làn sóng mua bán, sáp nhập (M&A) trên thị trường BĐS diễn ra mạnh trong vài năm tới.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, muốn hồi sinh thì con đường duy nhất là phải đổi chủ. Đây là một trong những lĩnh vực M&A phát triển mạnh nhưng sẽ luôn có sóng ngầm.

Sóng ngầm M&A

Theo ông Daniel Hayden, Giám đốc bộ phận tư vấn và thẩm định giá, Công ty CBRE, trong số những thương vụ M&A xảy ra từ đầu năm đến nay cho thấy, lĩnh vực BĐS chiếm tỷ trọng cao. Đó là việc giao dịch của Tập Đoàn Prime và SCG, giao dịch của VIPD mua lại Vincom Eden A và Tập đoàn Warburg Pincus mua khu bán lẻ Vincom. Cả 3 thương vụ này đã thiết lập nền tảng cho việc phát triển.

“Sẽ có rất nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản được diễn ra nhưng không được công bố, chủ yếu là đối tác trong nước bán cho nhà đầu tư nước ngoài. Lý do được giải thích là có nhiều thương vụ trong lĩnh vực này được thực hiện theo kiểu đầu cơ, mua đi bán lại, nên ít công bố rầm rộ, đặc biệt là về giá mua và giá bán”, ông Daniel Hayden nhận định.

Cũng theo các chuyên gia, với một thị trường trên 80 triệu dân, các thương vụ trong lĩnh vực hàng tiêu dùng cũng rất được quan tâm. Các thương vụ này có thể bao gồm chuyển nhượng các công ty sở hữu những thương hiệu địa phương lâu đời hoặc mới nổi. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, ít nhiều sở hữu những tài sản giá trị như các dự án, đất đai, nhà xưởng, hệ thống… và là đối tượng phù hợp cho các công ty cùng ngành mua lại hoặc liên kết.

Tuy nhiên, vấn đề mà rất nhiều người muốn biết hiện nay, đó là chi phí hay giá trị thu được ở mỗi thương vụ M&A là như thế nào? Nhiều ý kiến cho rằng, có nhiều cách khác nhau để tính mức chi phí cho mỗi thương vụ M&A, nhưng kết quả cuối cùng làm sao phải tối ưu hóa giá trị cổ đông.

Bởi mỗi thương vụ có nét riêng nên mức tiền phí này còn tùy thuộc vào từng thương vụ cụ thể. Có thể trả trước hoặc trả dần từng khoản hoặc xong thương vụ thì mới trả hết, quan trọng là phải có sức mạnh tổng hợp để tạo ra giá trị mới, phải nhìn từ phía góc nhìn của người mua, người bán như thế nào, cả ngân hàng nữa… Song, với những doanh nghiệp nhỏ thì số tiền chi phí cho đơn vị tư vấn thương vụ cũng hơi lớn, còn đối với doanh nghiệp lớn thì số tiền đó cũng rất linh hoạt.

Hơn nữa, mỗi thương vụ lại có nhà tư vấn khác nhau nên cũng có những chi phí khác nhau. Mặc dù phải chi một khoản phí nhưng theo nhận định của các diễn giả, việc có một nhà tư vấn tốt, một luật sư tốt sẽ giúp doanh nghiệp đó giảm thiểu được nhiều chi phí khác và giảm thiểu được nhiều rủi ro.

Tỷ lệ thành công không lớn

Tại diễn đàn M&A năm 2013 với chủ đề “Chiến lược M&A để tăng trưởng đột phá” do báo Đầu tư tổ chức mới đây, nhiều diễn giả cho rằng, tuy làn sóng M&A ngày càng tăng song tỷ lệ thành công của các thương vụ chưa cao khi có đến 60 – 90% các thương vụ thất bại chỉ sau một thời gian. Nguyên nhân là bởi nhiều doanh nghiệp thường tập trung vào việc làm thế nào để đàm phán một thương vụ M&A thành công thì lại hay bỏ qua những chiến lược để làm việc với đối tác sau đó.

Giáo sư Nigel Denscombe, Nhà tư vấn quản trị chiến lược quốc tế cho rằng, các công ty Việt Nam ai cũng nhiệt tình với hoạt động mua bán sáp nhập, nhăm nhe chốt hợp đồng một cách nhanh chóng mà không tìm hiểu kỹ thông tin, hành động lại dựa trên cảm tính chứ không phải là logic nên dễ mắc sai lầm.

Theo nhận định của ông Marc, Việt Nam đang là thị trường lớn, dành được sự chú ý đặc biệt của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Giá trị các thương vụ sát nhập tại Việt Nam năm 2012 tăng tới 77% so với năm 2011.

Đáng chú ý trong những năm qua, Việt Nam ghi nhận dòng vốn đầu tư lớn đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc… thậm chí cả Trung Quốc cũng đang tìm kiếm cơ hội để đầu tư vào Việt Nam. Do vậy, ông Marc khuyến nghị doanh nghiệp cần có những bước chuẩn bị để đón làn sóng đầu tư này từ nay đến năm 2015.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch đầu tư Bùi Quang Vinh cũng cho hay, trong 5 năm qua, giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam đã tăng 5 lần và đạt xấp xỉ 5 tỉ USD vào năm 2012. Năm 2013, cũng chứng kiến nhiều thương vụ mua bán sát nhập quy mô lớn trong nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ sản xuất công nghiệp, bất động sản đến dịch vụ. Nói như vậy để thấy rằng, M&A ở Việt Nam có tiềm năng rất lớn và hứa hẹn sẽ là một công cụ để bản thân mỗi doanh nghiệp tái cấu trúc, tăng trưởng và phát triển bền vững.

M&A là giải pháp cần thiết, là xu thế tất yếu nhằm lành mạnh hóa những doanh nghiệp yếu kém. Doanh nghiệp hậu M&A sẽ tiếp nhận và quản lý cơ sở, nguồn nhân lực mới, với những con người mới tham gia đầu tư nhằm duy trì công ăn việc làm, tiếp tục phát triển doanh nghiệp trong điều kiện mới. Tuy nhiên, để tạo giá trị cộng hưởng từ các thương vụ M&A, đòi hỏi các bên phải lựa chọn chiếc lược thực sự phù hợp với văn hóa công ty, hướng đến sự hài hòa trong lợi ích các bên hậu M&A.