Phân khúc mặt bằng bán lẻ: Áp lực từ nhiều phía

Động thái tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp bán lẻ mang lại nỗi lo lớn cho chủ đầu tư các dự án bất động sản thuộc phân khúc mặt bằng bán lẻ do nguồn cung tăng, cạnh tranh lớn...

Ngay vào những ngày đầu tiên của năm mới 2015, Công ty TNHH Parkson Hà Nội đã đột ngột đóng cửa Siêu thị Parkson tại Tổ hợp Keangnam Landmark Tower (đường Phạm Hùng, Hà Nội) khiến nhiều khách thuê phải dọn quầy hàng trong tâm trạng bất ngờ và ấm ức. Lý do khiến Parkson đưa ra quyết định này là do thua lỗ triền miên, kể từ khi mở cửa Siêu thị Parkson tại Keangnam từ cuối năm 2011 đến nay.

Trả lời câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư về sự kiện này có tác động như thế nào đến phân khúc mặt bằng bán lẻ trong thời gian tới, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, việc tái cấu trúc là một phần trong chiến lược kinh doanh của từng nhà bán lẻ; sự kiện của Parkson không đại diện cho xu thế của thị trường, khi nguồn cung liên tục gia tăng trong thời gian tới.

Mặc dù vậy, ông Richard Leech cũng thừa nhận, thì đầu tư vào phân khúc mặt bằng bán lẻ sẽ vấp phải sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn, “Thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn sẽ tăng trưởng tốt, nhưng các chủ đầu tư vào phân khúc mặt bằng bán lẻ phải tính toán kỹ địa điểm đầu tư, vì mức độ cạnh tranh của phân khúc này rất cao”, ông Richard Leech nói.

Cùng chung nhận định trên, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Công ty TNHH Savills Việt Nam cho rằng, việc Parkson đóng cửa siêu thị tại Keangnam mang lý do chủ quan nhiều hơn là khó khăn khách quan của thị trường bán lẻ. Với hơn 90 triệu dân, Việt Nam hiện nằm trong nhóm các nước dẫn đầu khu vực châu Á - Thái Bình Dương về mức tăng trưởng của doanh thu bán lẻ, nên đầu tư vào phân khúc mặt bằng bán lẻ vẫn có nhiều triển vọng.

Theo Công ty CBRE Việt Nam, năm 2104, thị trường Hà Nội có 5 dự án mới đã gia nhập phân khúc mặt bằng bán lẻ, cung cấp thêm 55.058 m2 diện tích cho thuê, đưa tổng diện tích cho thuê bán lẻ trên toàn thành phố lên con số 625.000 m2, với 18 trung tâm thương mại, 3 trung tâm thương mại tổng hợp và 8 sảnh bán lẻ. Cả giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại và sảnh bán lẻ đều giảm so với những năm trước; trong đó, giá chào thuê trung bình giảm 15,5% tại khu vực trung tâm và giảm 10,4% tại khu vực ngoài trung tâm.

Tại TP.HCM, phân khúc mặt bằng bán lẻ năm 2014 cũng chứng kiến nhiều hoạt động sôi động như: Aeon Group (Nhật Bản) mở trung tâm mua sắm lớn nhất với tổ hợp bán lẻ rộng 88.064m2 hay Coopmart mở rộng thêm 5 siêu thị… Trên phạm vi cả nước, Vingroup đã mua lại chuỗi siêu thị từ Tập đoàn bán lẻ Đại Dương và đổi tên thành VinMart. Dưới thương hiệu VinMart, Vingroup lên kế hoạch xây dựng và mở mới 9 trung tâm mua sắm, 100 siêu thị VinMart và 1.000 cửa hàng tiện lợi vào năm 2017; Trong tương lai, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) công bố sẽ mở 60 siêu thị tại Việt Nam vào năm 2020 trong khi Aeon Group có kế hoạch mở 20 đại siêu thị...   

CBRE dự báo, năm 2015, các nhà bán lẻ sẽ phải đối mặt với nhiều thử thách, bao gồm chi phí vận hành tăng cao, thương mại điện tử có xu hướng phát phát triển nhanh và người tiêu dùng ngày càng khắt khe hơn, càng làm cho mức độ cạnh tranh của thị trường tăng cao. Trong khi đó, các năm 2015 và 2016, sẽ có thêm gần 800.000 m2 mặt bằng bán lẻ từ 24 dự án sẽ gia nhập thị trường. Khó khăn trực tiếp của doanh nghiệp bán lẻ là khó khăn gián tiếp của các chủ đầu tư cho thuê mặt bằng.

Trước đó, mặt bằng bán lẻ được xem là phân khúc chịu ảnh hưởng ít nhất từ cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Trong các năm 2011 - 2012, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu sống nhờ nguồn tiền cho thuê mặt bằng bán lẻ, khi doanh thu từ việc bán căn hộ không đạt yêu cầu. Tuy nhiên, từ giữa năm 2013 trở lại đây, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng không tránh được những tác động xấu, một phần do mức chi của người tiêu dùng giảm sút, một phần do sự phát triển của loại hình thương mại phi truyền thống là thương mại điện tử.

Ông Sebastian Skiff, Giám đốc điều hành Dịch vụ bán lẻ CBRE khu vực châu Á lưu ý: “Các nhà bán lẻ phải nâng cao các tiêu chuẩn kiểm định chất lượng, đối sách cạnh tranh và kế hoạch chiến lược, vì môi trường bán lẻ đang dần trở nên cạnh tranh hơn. Các nhà bán lẻ cũng nên tập trung rà soát danh mục đầu tư và hợp nhất, cho dù họ đang chú ý đến bất động sản hoàn thiện và các địa điểm thu hút đầu tư trên thị trường”.