Năm 2015: đầu tư phân khúc bất động sản nào sinh lời nhất ?

Trong năm 2015, thị trường địa ốc sẽ chính thức chuyển sang một chu kỳ mới. Đây có thể gọi là thời kỳ hậu khủng hoảng với niềm tin của người mua nhà đã dần được hồi phục. Cùng với sự phát triển của thị trường, tùy từng phân khúc, nhà đầu tư có thể kỳ vọng những mức lợi nhuận khác nhau.

Phân khúc giá rẻ mang lại lợi nhuận cao nhất trong năm 2014

Trong năm 2014 phân khúc chung cư giá rẻ đã trở thành phân khúc "hot" nhất thị trường bất động sản khi hàng loạt các dự án chung cư giá rẻ bất chấp sự trầm lắng của thị trường vẫn tấp nấp các giao dịch mua bán. Có thể kể đến độ nóng của chung cư Đại Thanh (giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2) khi vừa mở bán đã được "cò" đất ôm hết và bán chênh từ vài chục triệu đồng/căn đến hàng trăm triệu đồng/căn.

Sau "cơn sốt" Đại Thanh, hàng loạt các dự án bất động sản giá rẻ khác cũng được triển khai như: Dự án Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), dự án Kim Văn - Kim Lũ (Linh Đàm), dự án chung cư Phúc Thịnh (Hoài Đức), Tân Tây Đô (Hoài Đức),....

Đầu năm 2014, giao dịch nhà đất tại phân khúc nhà giá rẻ cũng khá tốt. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 4.000 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2013. Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện. Nhiều dự án đã xuất hiện tiền chênh, mức chênh cao nhất có thể lên tới 200 - 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2014, phân khúc chung cư giá rẻ gần như đã bao hòa khi nguồn cung tăng mạnh, trong khi đo, phân khúc chung cư cao cấp lại có những bước tiến ngoạn mục. Nhiều dự án vừa mở bán đã hết hàng và xuất hiện tiền chênh. Điển hình như dự án CT1 và CT2 Trung Văn, các đơn vị thứ cấp đã đẩy giá chênh lên trên dưới 100 triệu đồng mỗi căn. Trong khi đó, căn hộ tại Dự án 136 Hồ Tùng Mậu đã được các đơn vị môi giới đẩy lên cao hơn giá gốc từ 2 - 2,5 triệu đồng/m2. Một số dự án khác cũng làm "nóng" thị trường bất động sản cuối năm như: Home City (Trung Kính), Vinhome Nguyễn Chí Thanh...

Trong năm 2015, thế cờ sẽ đổi chiều ?

Theo ông Nguyễn Khải Hoàn, chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land nhận định, trong năm 2015, các nhà đầu tư có thể kỳ vọng mức lợi nhuận tối thiểu 7-8% một năm và cao nhất khoảng 15-20%.

Cụ thể, ông Hoàn phân tích, mức lợi nhuận tối thiểu có thể kỳ vọng ở phân khúc chung cư trung - cao cấp là 7-8% trong vòng 12 tháng tới, mà nguyên nhân là do trong quý cuối cùng của năm 2014, các dòng sản phẩm này đã có sự tăng giá nhẹ trung bình dưới 10%. Đất nền các khu ven đô tại TP. Hồ Chí Minh như quận 9, 12, huyện Nhà Bè, Bình Chánh... cũng đạt được lợi nhuận lớn do có lợi thế khả năng sinh lời tốt hơn, trong một vài năm tới ước tính sẽ đạt khoảng từ 15 đến 20%.

Biên độ tăng giá của hai phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền có những sự khác biệt, theo ông Hoàn cho hay, tại thị trường phía Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, đất nền và tài sản gắn liền với đất thường được nhà đầu tư ưa chuộng hơn. Mặc dù trong ngắn hạn, chung cư có thể khai thác cho thuê nhanh với thanh khoản cao hơn nhưng nếu tính đường dài, do xu thế chung của sản phẩm đất nền là tăng giá theo chu kỳ nên đất đai vẫn là kênh trú ẩn an toàn.

Do quá trình thương lượng bị đẩy giá lên, giao dịch khó khăn hơn ở nhóm nhà đất có vị trí đẹp nên thị trường bất động sản sơ cấp (chủ đầu tư bán) đang sôi động với thanh khoản cao trong khi thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đã có dấu hiệu giảm tốc. Ông Hoàn đánh giá: "Bức tranh năm 2015 sẽ tươi sáng hơn năm 2014, nhưng chắc chắn sẽ không thể nào đuổi kịp thời hoàng kim của thị trường cách đây 8 năm. Do đó, mức lợi nhuận kỳ vọng 15-20% đã là rất hấp dẫn".

Nhận định về tiềm năng của phân khúc bất động sản này, bà Hoàng Phương, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cũng cho biết, Trong năm 2015, thị trường nhà ở cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khởi sắc. Trong năm 2014 thị trường đã có nhiều phục hồi ở phân khúc nhà ở trung và cao cấp. Đặc biệt xu thế này sẽ càng được khẳng định rõ khi luật sở hữu đất đai sửa đổi mới được thông qua trong thời gian gần đây

Ông Marc Townsend, tổng giám đốc CBRE Việt Nam đánh giá, năm nay là thời của căn hộ cao cấp nhưng các phân khúc khác cũng sẽ tốt dần lên. Nếu người mua nhận được sự hỗ trợ tích cực từ phía ngân hàng với lãi suất ngày càng hấp dẫn, hợp lý thì trong vòng 2-3 năm tới, thị trường nhà ở bán sẽ có nhiều diễn biến tích cực hơn nữa.