“Muốn phát triển bất động sản, phải thoát mù trước đã!”

Thiếu thông tin, loạn thống kê, dự báo... khiến thị trường bất động sản đang phát triển theo kiểu dò đường.

“Muốn phát triển bất động sản, phải thoát mù trước đã!”

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường

Các thống kê, tổng kết của cơ quan chức năng có liên quan đến bất động sản hiện nay có thể nói còn khá “hồn nhiên”, các giải pháp theo tôi chỉ trong vòng 5 năm là xa, các giải pháp căn cơ, dài hơi hơn thì hầu như vẫn chưa có.

Tôi cho rằng phải có sự thay đổi ngay nếu muốn thị trường bất động sản phát triển đi lên. Điều đầu tiên cơ quan dự báo thị trường là phải có, cũng như nông dân thì rất cần cơ quan dự báo thời tiết.

Phải có 1 cơ quan thống kê dữ liệu và dự báo về bất động sản, làm nhiệm vụ cung cấp dữ liệu và dự báo về bất động sản một cách trung thực.

Đây là cơ quan đưa ra thông tin, quan điểm phải khách quan và trung thực. Nhà nước đứng ra thì tốt, còn nếu không thì hiệp hội nên đứng ra làm điều này. Có thể hiệp hội chỉ khởi động lúc đầu và đề nghị sự trợ giúp của nhà nước.

Khi đã có dữ liệu, ai muốn phân tích, hiểu, tìm kiếm giá trị gia tăng như thế nào trên cái dữ liệu đó theo ý muốn của họ thì họ sẽ chủ động tìm giải pháp.

Tôi nói lại, việc này phải làm ngay, để chúng ta "thoát mù" đã. Nếu không sẽ khó nói đến chuyện phát triển hay tham vọng xa hơn gì đó.

“Chết vì loạn số liệu thống kê”

TS. Lê Bá Chí Nhân, Chuyên gia kinh tế

Một thực trạng đáng lo ngại hiện nay đối với thị trường bất động sản là mỗi cơ quan có 1 loại báo cáo khác nhau. Điều này cũng dễ hiểu, bởi chúng ta không có một cơ quan thống kê dữ liệu và dự báo thị trường khách quan theo đúng nghĩa.

Các báo cáo của những đơn vị tư vấn độc lập hiện vẫn đang được đa số sử dụng cũng khó có thể bắt họ phải khách quan được. Bởi lẽ, họ cũng là công ty, phải vì lợi ích kinh doanh, ví dụ, tôi sẽ hỗ trợ anh làm báo cáo nhưng tôi muốn anh báo cáo tốt thị trường khu vực Bình Dương hay TP.HCM để phục vụ công tác bán hàng, chắc chắn họ  sẽ làm báo cáo theo hướng đó.

Một báo cáo khách quan, trung thực về thị trường bất động sản sẽ góp phần rất lớn cho thị trường phát triển. Với doanh nghiệp, đây sẽ là cơ hội để có thể hoạch định lại sản phẩm, hướng đi phù hợp. Hầu hết doanh nghiệp hiện nay có đất cứ làm, cứ xây, cứ bán mà thậm chí còn không biết bán cho ai…

Về phía khách hàng, từ báo cáo thống kê, họ sẽ nhìn nhận được thực tế, định hướng được việc mua và cả đầu tư.

Đặc biệt, đối với nhà quản trị, báo cáo khách quan trung thực sẽ giúp họ nhìn được một bức tranh thực của thị trường bất động sản để quản lý, tư vấn… khi đó các bộ, ngành sẽ rất dễ dàng trong việc đưa ra được những giải pháp thiết thực, có tình khả thi cao để điều tiết thị trường.

Chính thị trường mù mờ thông tin như hiện nay mới là cơ hội cho đầu cơ can thiệp sâu thậm chí lũng đoạn thị trường bất động sản.

Lý do dễ hiểu ở đây là, trong bức tranh sáng tối chưa rõ ràng, đầu cơ rất dễ sống. Nhưng khi thị trường minh bạch hơn, sáng ra sáng, tốt ra tối, sẽ không còn cơ hội để đầu cơ nữa. Kể cả nạn dự án bất động sản không phép, sai phép cũng sẽ không có nữa.

Nếu thông tin đầy đủ và minh bạch, cơ hội đầu cơ không còn nhiều, lúc đó cơ hội là của người mua có nhu cầu ở thực để tìm kiếm những sản phầm bất động sản tốt thực sự.

Còn việc tổ chức bộ máy cho  cơ quan này cũng không hề khó như anh nghĩ đâu. Hiện mỗi tỉnh, thành vẫn đang có một bộ phận nhỏ thuộc Sở Xây dựng cũng đang làm công việc tương tự, thống kê, lập báo cáo chuyển cho Bộ Xây dựng.

Chỉ có điều, công tác thống kê hiện nay của các địa phương còn đang có vấn đề, chưa thực sự có hiệu quả và sát với thị trường.

Nếu thành lập được cơ quan độc lập kiểu đó, vấn đề lợi ích nhóm cũng sẽ rất dễ xảy ra, tuy nhiên, theo tôi không khó để xử lý điều này nếu chúng ta tổ chức tốt công tác thanh kiểm tra.

Ví dụ, anh chủ đầu tư khai khống lượng căn hộ bán tăng lên với Sở Xây dựng, cơ quan này sẽ kiểm tra chéo bên phía đăng ký khai nộp thuế, chỉ cần 2 nguồn này sẽ có thể phát hiện ra ngay sai phạm hoặc chiêu của các chủ đầu tư.

“Làm gì để được có sự trung thực trong dữ liệu?”

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hoàng Gia Group

Một cơ quan thống kê dữ liệu và dự báo bất động sản như anh nói, về góc độ thị trường thì điều này là rất cần thiết. Thực tế trong nhiều năm nay, giới tạo lập bất động sản và cả người mua đều khát khao điều này, nhiều người cũng đã tự bỏ tiền túi của mình để đi tìm mua những thống kê riêng của các đơn vị tư vấn.

Về mặt lý thuyết, cơ quan đó là yếu tố đặc biệt quan trọng với thị trường, hiệp hội đứng ra làm và quản lý là tốt nhất.

Tuy nhiên, một điều cũng quan trọng không kém theo tôi là bộ máy đó sẽ hoạt động như thế nào? Nguồn lực ở đâu? Làm sao để các dữ liệu được đưa ra từ đó thực sự trung thực và khách quan?...

Khi có một cơ quan độc lập, khách quan đánh giá về thị trường, chắc chắn vai trò và mỗi thông tin đưa ra từ họ sẽ có một sức nặng nhất định đối với thị trường, đặc biệt là giới tạo lập bất động sản.

Do đó, cũng sẽ rất dễ xảy ra tình trạng xin cho, nhà đầu cơ, chủ đầu tư tìm cách lobby… Cho nên, ai là người vận hành tổ chức đó trở nên hết sức quan trọng. Người vận hành nhiều khi sẽ quyết định đến kết quả của các dữ liệu.

Còn về đầu cơ, tôi nghĩ nhà đầu tư, đầu cơ sẽ luôn biết cách thích nghi với môi trường mới. Nếu giả sử có một dữ liệu khách quan, trung thực về thị trường, mọi thứ sẽ luôn có cơ hội, vẫn sẽ có lợi hơn đối với các nhà đầu tư, đầu cơ.

Chỉ có điều khi đó yếu tố giá, nếu minh bạch, sốt ảo hay dùng chiêu găm hàng, đẩy giá,.. sẽ được hạn chế đi.  Thị trường minh bạch hơn, môi trường kinh doanh mới, sẽ hình thành cách thức kinh doanh kiểu khác, tiêu chuẩn hóa về mức độ an toàn cho người mua được nâng lên.

Đồng thời, sẽ sinh ra một lớp nhà đầu tư mới có năng lực và quan điểm mới về bất động sản. Thực tế thị trường vài năm gần đây cũng đã cho thấy điều này, ngay lúc thị trường khó khăn nhất, thị trường nó sẽ biến đổi, ông nào chộp giật, suy vong sẽ bị giải thể, đó là quy luật đánh đổi.