Gỡ khó cho thị trường bất động sản tạo đà hồi phục

Tại thị trường Hà Nội, tám tháng đầu năm, ước tính có khoảng 6.150 giao dịch bất động sản được thực hiện, riêng trong tháng 8 đã có khoảng 1.050 giao dịch thành công, tăng 11% so với tháng trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Tại TP Hồ Chí Minh, chỉ tính riêng bảy tháng đầu năm, lượng giao dịch bất động sản thành công đạt 4.500 sản phẩm, tăng hơn 30% so với cùng kỳ.

Lượng giao dịch thành công lớn, tồn kho bất động sản (BÐS) giảm, dư nợ tín dụng BÐS tăng..., nhưng hậu quả của thời kỳ đầu tư theo phong trào, thiếu kế hoạch, quy hoạch vẫn còn tác động khá mạnh đến sự phục hồi của thị trường BÐS. Dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường BÐS tiếp tục đà phục hồi.

Phục hồi, sốt ảo?

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BÐS từ đầu năm đến nay đã có nhiều chuyển biến tích cực. Giá nhà ở tương đối ổn định, so với thời điểm cuối năm 2013, giảm 2 đến 5%, những tháng gần đây giá nhà không giảm tiếp, thậm chí, đối với một số dự án đang chuẩn bị hoàn thành, có vị trí tốt thì giá chào bán còn tăng nhẹ. Tình hình giao dịch BÐS được cải thiện, lượng giao dịch thành công tăng. Tồn kho BÐS tiếp tục giảm, tính đến ngày 20/8, tổng giá trị tồn kho BÐS cả nước còn khoảng 82.295 tỷ đồng, giảm 12.163 tỷ đồng, tương đương 12,88% so với tháng 12/2013 và giảm 424 tỷ đồng so với thời điểm 20/7.

Trước những tín hiệu khả quan trong giao dịch, khá nhiều chuyên gia trong và ngoài giới bất động sản đã đưa ra những nhận định khác nhau về triển vọng của thị trường bất động sản. Một số người còn cho rằng, khi người dân có tiền lại đang chọn bất động sản là kênh đầu tư ưu tiên thì rất có thể thị trường lại xuất hiện "giá ảo" và "sốt ảo".

Thực tế hơn 1 năm qua, việc khan hàng, sốt cục bộ tại một vài dự án vẫn diễn ra. Đơn cử như các dự án nhà thu nhập thấp có vị trí gần trung tâm với giá chỉ hơn 10 triệu/m2 như dự án Bắc Cổ Nhuế - Chèm, hay dự án nhà thương mại của Xí nghiệp Lai Châu… đều được khách hàng quan tâm trong mỗi đợt mở bán. Hay khi cầu Nhật Tân chuẩn bị thông xe thì đất thổ cư tại các khu vực quanh cầu cũng đã được đẩy lên khoảng 10-20%.

Đây được cho là không phải "sốt ảo" vì những dự án đó đều có vị trí và hạ tầng tốt, tất yếu sẽ được khách hàng quan tâm, trong khi nguồn cung có hạn. Song hiện tượng này cũng chỉ diễn ra cục bộ, bởi trên bình diện tổng quan thị trường, hầu hết các dự án vẫn có tốc độ bán hàng khá chậm.

Theo thống kê của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, thị trường trong hơn nửa đầu năm 2014 đã có những tín hiệu tốt về thanh khoản. Song, khách hàng trong hầu hết các giao dịch thành công đều là những người có nhu cầu mua nhà để sử dụng, tỷ lệ mua để đầu tư, đầu cơ rất thấp. Nhờ thế, lượng tồn kho tính từ đầu năm đến nay đã giảm trên 30%.

Tuy nhiên, theo Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà, thị trường khó có thể "sốt nóng, sốt ảo" trở lại bởi người mua nhà hiện nay đã “thông minh” hơn rất nhiều, trong khi nguồn cung cũng phong phú gấp nhiều lần 4 - 5 năm về trước.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng, nền kinh tế đang phục hồi nhưng mức độ phục hồi rất chậm, các chỉ số tăng trưởng vĩ mô vẫn đạt thấp. Hiện các giao dịch bất động sản đang tăng, tính thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản có thể "sốt" lại thì rất khó.

Khó khăn còn đó

Thị trường BÐS đã có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng thực tế vẫn còn nhiều khó khăn. Tại TP Hồ Chí Minh, còn hơn 900 dự án BÐS "đắp chiếu", mặc dù đã rút giấy phép hơn 200 dự án, nhưng khoảng 700 dự án khác vẫn đang trong giai đoạn phân loại tìm hướng xử lý.

Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Ðất Lành (TP Hồ Chí Minh) Nguyễn Văn Ðực đánh giá, thị trường BÐS đã "ấm" lên một chút, nhưng chủ yếu ở phân khúc nhà giá phù hợp, nhìn toàn cảnh thì còn rất nhiều khó khăn. Những dự án có mức giá phù hợp thì vẫn "nóng", còn những dự án "đắp chiếu" nếu không có sự hỗ trợ về chính sách thì chưa thể cải thiện.

Về giá nhà, khó có thể giảm thêm ở những dự án đang có mức giá trung bình từ 14 đến 15 triệu đồng/m2, chỉ những dự án chung cư cao cấp mới có thể có chuyện giảm giá.

Trong khi đó Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường BÐS còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc lại "đóng băng" không có giao dịch. Tình trạng phát triển BÐS còn theo hướng tự phát và phong trào. Hiện tại còn rất nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của xã hội.

Việc thị trường BÐS phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch; còn nhiều giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Thủ tục hành chính thực hiện chuyển đổi dự án, điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở tại các địa phương còn rườm rà, thực hiện chưa tốt...

Bên cạnh đó, tồn kho BÐS lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Cơ cấu hàng hóa BÐS, nhất là nhà ở không phù hợp nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Giá cả hàng hóa BÐS không ổn định, chưa phản ánh đúng giá trị của BÐS.

Gói hỗ trợ cho vay nhà ở 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ được kỳ vọng sẽ tác động mạnh tới thị trường BÐS. Song thực tế, việc tiếp cận và giải ngân vẫn còn chậm. Sau hơn một năm triển khai, đến nay mới chỉ giải ngân được khoảng 10%.

Vướng mắc chủ yếu được cho là tại khâu vay vốn. Ngân hàng yêu cầu các doanh nghiệp phải có 30% vốn tham gia vào dự án, trong khi, phần lớn doanh nghiệp đi vay đang gặp khó khăn về tài chính và theo quy định tại Nghị định số 153/2007/NÐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Mặt khác, một số dự án đã được Bộ Xây dựng đồng ý cho phép chuyển đổi, có danh sách gửi Ngân hàng Nhà nước xem xét cho vay, tuy nhiên khi thẩm định khả năng tài chính của doanh nghiệp, ngân hàng không cho vay vì đang có nợ xấu.

Tháo gỡ khó cho thị trường

Nhằm giải quyết tình hình khó khăn của thị trường, Bộ Xây dựng đã chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan, các địa phương có nhiều dự án BÐS tiến hành họp với các doanh nghiệp kinh doanh BÐS. Tổ chức nghiên cứu thị trường để xác định rõ nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp tiếp tục hoàn thiện thể chế, tăng cường quản lý nhà nước, bảo đảm thị trường phát triển ổn định theo quy hoạch, kế hoạch, bảo đảm cân đối cung - cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tiếp thu và hoàn thiện để trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 8 sắp tới của Quốc hội theo hướng bổ sung, điều chỉnh bằng các quy định chặt chẽ hơn. Ðây là hai luật quan trọng, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường BÐS.

Cụ thể, việc đầu tư kinh doanh BÐS phải tuân thủ đúng quy hoạch và phải theo kế hoạch. Tăng mức vốn pháp định cần phải có của các doanh nghiệp kinh doanh BÐS. Ngoài ra, việc mở rộng phạm vi được phép kinh doanh BÐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo dự thảo Luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi) sẽ thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững.

Việc cho phép các chủ đầu tư dự án kinh doanh BÐS được cho thuê, cho thuê mua BÐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BÐS đã có sẵn như quy định hiện hành cũng sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư được huy động vốn...

Hiện nay ngân hàng cũng đã có nhiều gói vay đa dạng, hỗ trợ cũng như linh hoạt về lãi suất, trong khi nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực điều chỉnh các chiến lược kích cầu thông qua giảm giá bán và hỗ trợ người mua nhà. Lãi suất cho vay giảm chỉ còn một nửa so với những năm trước. Các doanh nghiệp BÐS đã liên kết chặt chẽ với nhau để tạo ra một sản phẩm tốt nhất. Chủ đầu tư thì lo phần xây dựng để đưa ra thị trường khung giá bán hợp lý. Ðơn vị phân phối lo tốt phần bán hàng, đơn vị xây dựng lo bảo đảm tiến độ, ngân hàng mạnh dạn giải ngân... tất cả tạo nên nhiều cơ hội cho thị trường BÐS tiếp tục "ấm lên".

Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng dự báo thị trường BÐS những tháng cuối năm sẽ tiếp tục ổn định, tăng trưởng, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm. Cùng với những tín hiệu tích cực này xu hướng mua bán sáp nhập các dự án tiếp tục tăng, nhiều dự án được khởi công và sẽ khởi động lại các dự án trước kia tạm dừng, góp phần tăng nguồn cung những căn hộ phù hợp nhu cầu của thị trường.