Bất động sản: Tối nhiều hơn sáng

Chỉ 5%-10% dự án bất động sản sôi động, còn lại đang nằm lây lất, trong đó có khá nhiều dự án “đắp chiếu” chờ tiếp sức

Mặc dù đã có một số biện pháp nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) từ Chính phủ, điển hình là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, các chính sách cho phép doanh nghiệp (DN) chia nhỏ căn hộ để bán… Tuy nhiên sau hơn 18 tháng triển khai, bức tranh thị trường BĐS cả nước vẫn còn nhiều mảng tối.

Le lói ở phân khúc giá trung bình thấp

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy tính đến cuối tháng 8, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước tiếp tục giảm, còn khoảng 82.295 tỉ đồng, giảm 12.163 tỉ đồng (khoảng 13%) so với hồi đầu năm. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, cho biết từ đầu năm đến nay, Hà Nội và TP HCM có khoảng 10.000 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ và giá nhà cũng đã chững lại.

Tại TP HCM, những DN không phụ thuộc vào vốn vay, thực hiện dự án dành cho phân khúc giá trung bình hoặc chủ đầu tư có chiến lược tốt sẽ có lượng giao dịch tăng như: Vingroup, Novaland, Nam Long, Lê Thành, Hưng Thịnh, Hưng Ngân, Đất Xanh, Phúc Khang… Trong đó Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long) nổi trội với các dự án diện tích nhỏ, giá bình dân thuộc dòng Ehome. Từ đầu năm đến nay, DN này đã bán trên 800 căn hộ Ehome.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, nhận xét thị trường BĐS đang có dấu hiệu ấm dần và ngày càng rõ nét bởi kinh tế vĩ mô đang dần ổn định, lãi suất cho vay giảm từ mức 17%-18%/năm xuống còn khoảng 12%/năm và ngân hàng (NH) đang đẩy mạnh cho vay mua nhà… Hiện phân khúc căn hộ có giá trung bình, thấp, lượng giao dịch rất tốt.

Với thị trường Hà Nội, ông Thìn cho biết hiện giá trị mỗi dự án đã tăng thêm khoảng 15%-16% so với trước đây và có những dự án giá bán tăng từ 10%-20% nhưng khách mua vẫn đông. Nếu thời điểm năm 2007 khi BĐS sốt giá, 60%-70% người mua là nhà đầu tư thì nay con số này đã đảo ngược, khoảng 80% người mua nhà là để ở. “Thị trường hồi phục chậm nhưng sẽ bền vững hơn, bớt rủi ro so với trước đây” - ông Thìn nhận xét.

Thị trường còn nổi lên một số chủ đầu tư tham gia mua lại hàng loạt dự án BĐS và phát triển khá tốt. Chẳng hạn, chỉ trong thời gian ngắn, Tập đoàn FLC liên tục tăng vốn điều lệ và hiện đạt 3.149 tỉ đồng, phát hành trái phiếu chuyển đổi và lên kế hoạch phát hành riêng lẻ cho đối tác chiến lược để tăng tiếp vốn lên 4.550 tỉ đồng.

FLC đã mua lại hàng loạt dự án BĐS như dự án Alaska Garden City, IONE Complex hay tập trung vào dự án tổ hợp sân golf FLC Samson Golf Links và FLC Complex ở Thanh Hóa với lượng vốn khá lớn.

Tương tự, tại TP HCM, Tập đoàn Novaland khởi đầu với dự án cao cấp Sunrise City (quận 7) và nay đã có trong tay hàng loạt dự án ở vị trí đắc địa. Hiện DN này đang mở bán đồng loạt 15 dự án trên địa bàn thành phố…

“Xám” vẫn còn nhiều

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành, cho rằng tuy thị trường vẫn có giao dịch, nhất là ở phân khúc giá trung bình thấp nhưng nói “ấm dần lên là chưa thuyết phục”. Theo quan sát của ông Nghĩa, hiện nhu cầu người dân không nhiều trong khi các dự án vẫn tiếp tục bung hàng nên cung vượt cầu.

Nhận định về những chính sách của nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS thời gian qua, ông Nghĩa cho rằng chính sách rất tốt nhưng chủ yếu là do cung cầu. “NH sẵn sàng cho vay lãi suất thấp, DN BĐS có chính sách thanh toán linh hoạt… nhưng việc mua nhà với người dân thời điểm này là điều xa xỉ” - ông Nghĩa nhìn nhận.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HOREA), cho rằng thực tế chỉ có khoảng 5%-10% dự án sôi động, thị trường chỉ ấm ở phân khúc nhà giá bình dân. Còn lại hàng loạt dự án nằm “đắp chiếu” hoặc không thể triển khai vì vướng thủ tục, pháp lý…

Theo các chuyên gia tài chính, nợ xấu của hệ thống NH chủ yếu “chôn” trong BĐS và nếu không xử lý sớm thì tình trạng khó khăn của thị trường này vẫn còn kéo dài. Báo cáo từ NH Nhà nước cho thấy tổng nợ xấu đã xử lý đến cuối tháng 8-2014 vào khoảng 210.000 tỉ đồng, còn lại khoảng 161.000 tỉ đồng gồm cả nợ xấu mới phát sinh.

Trong khi đó, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thời gian qua mua lại nợ xấu từ các NH chỉ khoảng 70.000 tỉ đồng. Điều đáng nói là thị trường mua bán nợ còn gặp nhiều khó khăn từ chính sách, quy định nên các nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia không dễ. Hệ quả, nợ xấu vẫn ngáng đường BĐS.

Người mua nhà lãnh đủ

Thời gian qua, có hàng ngàn người mua nhà chung cư đang bị “mắc kẹt” do dự án đắp chiếu, chủ đầu tư thiếu vốn không thể xây dựng tiếp. Nhiều chủ đầu tư giao nhà trễ hoặc chưa giao nhà nhưng người mua có đi khiếu nại, khiếu kiện vẫn không dễ dàng được bồi thường.

Ông Nguyễn Văn T. (ngụ tỉnh Bình Dương) cho biết dù dự án căn hộ Vạn Hưng Phát (quận 8, TP HCM) đã ngưng thi công nhưng chủ đầu tư vẫn cho rằng dự án sẽ sớm tiếp tục triển khai nên “khuyến khích” ông mua lại căn hộ với giá gần 2 tỉ đồng (95% giá trị căn hộ). “Gần 2 năm qua, dự án vẫn “bất động” nên tôi liên lạc với chủ đầu tư thì lãnh đạo công ty hứa hẹn, sau đó không nghe máy” - ông T. bức xúc.