Cơ hội phục hồi thị trường bất động sản

Theo Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3-6-2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, có năm đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam và chỉ được mua để ở. Do vậy, mới có khoảng 200 người nước ngoài được mua nhà, trong đó hơn một nửa là Việt kiều. Con số này chưa tương xứng với "thực lực" và nhu cầu của các đối tượng này. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được kỳ vọng "cởi trói" nhiều quy định để thu hút được nguồn lực từ bên ngoài, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BÐS), nhất là phân khúc nhà ở cao cấp.

"Cởi" nhưng... vẫn "trói"

Chủ tịch HÐQT Công ty BÐS Nhà Thủ Ðức Nguyễn Trí Hiếu cho biết, bản thân là Việt kiều Mỹ, đã về nước năm năm nhưng vẫn không thể mua nhà cho nên anh buộc phải đi thuê chính căn nhà mình xây dựng để ở. Việc lập hàng rào ngăn người nước ngoài đổ tiền vào Việt Nam là không cần thiết, trong khi thị trường BÐS trong nước chưa hết "đóng băng", tồn kho lớn, nhà nước vẫn phải "đau đầu" để "giải cứu". Vì thế, nên có chính sách thông thoáng để đón dòng tiền này, từ đó giải phóng lượng hàng tồn kho cao cấp ở trong nước, thúc đẩy thị trường và nền kinh tế phát triển.

Theo thống kê, khoảng 150 nghìn người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Song, mới chỉ khoảng 200 người sở hữu nhà tại Việt Nam, trong đó chủ yếu là Việt kiều. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều điểm mới được kỳ vọng "cởi trói" cho đối tượng này. Chẳng hạn, trước đây các cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhiều hơn một căn hộ chung cư đối với trường hợp được sở hữu một căn hộ chung cư trong cùng một thời điểm cư trú tại Việt Nam, nay đã mở rộng cho phép được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Ngoài quyền được bán, cho, tặng, thừa kế... cá nhân nước ngoài còn được phép cho thuê nhà ở vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng phải tuân thủ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Ðồng thời, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư với thời hạn sở hữu theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư...

Tuy nhiên, theo Chủ tịch Hiệp hội BÐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà. Tuy nhiên, theo Nghị định 51/2009/NÐ-CP ngày 3-6-2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3-6-2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài phải có Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định mới được phép sở hữu nhà ở. Chính điều này đã làm hạn chế, thậm chí làm mất tác dụng chủ trương mở rộng điều kiện cho cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Quy định trên chẳng khác nào quy định cá nhân nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam từ 6 đến 12 tháng như trước đây. "Theo tôi, luật chỉ cần quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có thể mua nhà và sở hữu nhà nếu có nhu cầu. Nếu không sửa đổi, thị trường sẽ mất đi một cơ hội để phục hồi và phát triển", Chủ tịch Lê Hoàng Châu nói.

Quản lý bằng các chính sách linh hoạt

Trên thực tế, một số ý kiến còn lo ngại, việc mở rộng các điều kiện được mua nhà sẽ tạo làn sóng các nhà đầu tư BÐS nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, hình thành những khu phố nước ngoài tại nước ta hoặc có thể gây lũng đoạn thị trường... Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, điều này khó khả thi vì ngay trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định các cá nhân, tổ chức nước ngoài không được sở hữu quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường chỉ được mua, thuê mua và sở hữu không quá 250 căn và thời gian sở hữu tối đa không quá 50 năm... Ðồng thời cũng chưa "mở" cho người nước ngoài kinh doanh BÐS tại Việt Nam.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng nhất trí với việc "mở" cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, ưu tiên khu vực nhà chung cư cao cấp, biệt thự liền kề nhưng phải hạn chế phân khúc nhà giá thấp dành cho đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách, nhất là cấm mua nhà tại các khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh. Luật chỉ nên đưa ra các tiêu chí để xét điều kiện sở hữu nhà, còn việc điều tiết sẽ có các chính sách về thuế, xử phạt vi phạm... "Trong khi, chúng ta cho phép thu hút đầu tư nước ngoài trên diện tích hàng trăm nghìn ha thì lại hạn chế vài trăm m2 sở hữu nhà ở là điều không công bằng", Chủ tịch Hùng nhận xét.

Theo Chủ tịch HÐQT Công ty Hưng Thịnh Corp Nguyễn Ðình Trung, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định cá nhân nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam từ 6 đến 12 tháng nhưng nếu yêu cầu cá nhân nước ngoài phải đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam mới được mua, sở hữu nhà..., thì không thay đổi được gì. Theo ông Trung, không nên quá khắt khe, bắt buộc họ phải có thời gian lưu trú, sống và làm việc tại Việt Nam vì họ có thể đi công tác, du lịch (vài tuần) nhưng quan tâm và muốn đầu tư ở Việt Nam thì vẫn có thể có cơ hội để sở hữu BÐS, thậm chí không chỉ dừng ở các BÐS nhà ở đơn lẻ mà còn tạo cơ hội đột phá cho phân khúc BÐS du lịch, nghỉ dưỡng. Nhà nước có thể quản lý bằng những chính sách điều tiết về thuế...

Ðặt lộ trình phù hợp

Trong bối cảnh thị trường BÐS phát triển tốt thì việc Nhà nước có những quy định nhằm mục đích kiểm soát chặt chẽ người nước ngoài thao túng thị trường là chủ trương đúng đắn. Tuy nhiên hiện nay thị trường BÐS còn rất khó khăn, nên chăng Nhà nước thực hiện thí điểm trong một thời gian, sau đó sẽ từng bước điều chỉnh những ưu và khuyết điểm của quy định. Không nên vừa mở vừa giám sát sẽ gây mất niềm tin cho thị trường.

NGUYỄN DUY MINH (Tổng Giám đốc Công ty BÐS Thanh Yến)

E ngại về pháp lý

Nút thắt lớn nhất hiện nay khiến người nước ngoài không dám mua nhà tại Việt Nam là thủ tục quá nhiêu khê. Bên cạnh đó, người nước ngoài còn nhiều e ngại về pháp lý, về quyền sở hữu khi bỏ tiền ra để mua nhà. Nếu nút thắt này được mở sẽ là cơ hội để xử lý vấn đề nợ xấu của nền kinh tế bởi hiện nay nợ xấu chủ yếu nằm ở BÐS, trong khi doanh nghiệp trong nước hết vốn không thể tiếp tục triển khai, nhà nước cũng không đủ nguồn lực chi cho công ty xử lý nợ xấu. Nếu có thêm nguồn vốn từ khách hàng nước ngoài sẽ giúp dự án triển khai trở lại, ngân hàng thu được nợ, giải quyết nợ xấu.

NGUYỄN VĂN ÐỰC (Phó Giám đốc Công ty Ðất Lành)