Đọc vị tranh chấp trên thị trường bất động sản

Sớm định dạng trên cơ sở pháp lý những tranh chấp trên thị trường bất động sản, để từ đó tìm ra phương cách giải quyết hữu hiệu.

Tranh chấp xảy ra nhiều nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, theo liệt kê của luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (Vilaf - Hồng Đức), đó chính là tranh chấp giữa chủ dự án phát triển nhà ở và người mua nhà trong hợp đồng ứng trước tiền mua nhà.
 

Trên thực tế, những dự án vướng vào dạng tranh chấp này có thể kể đến tại chung cư Skygarden Định Công của Công ty TNHH Định Công; Dự án chung cư Quốc Cường Gia Lai (Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Nhà Quốc Cường Gia Lai); Dự án Splendora (Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh); Dự án chung cư B5 Cầu Diễn (Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu & Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội); Dự án chung cư 409 Lĩnh Nam (Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng)…

Dạng tranh chấp phổ biến thứ hai là, tranh chấp giữa chủ đầu tư nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ trong việc tính toán diện tích sở hữu chung (thuộc về chủ đầu tư) và sở hữu riêng (thuộc về khách mua nhà).

Các dự án nổi tiếng vướng phải tranh chấp dạng này có thể kể đến: Chung cư Botanic Towes do Công ty Phú Hưng Gia làm chủ đầu tư; Chung cư The Manor (Công ty Bitexco), Chung cư CT7 Dương Nội (Công ty cổ phần tập đoàn Nam Cường), Chung cư CT6 Đại Thanh (Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên) …

Dạng tranh chấp phổ biến thứ ba là, tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án cấp I và chủ đầu tư thứ cấp trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển nhượng và kinh doanh các dự án thành phần. Những dự án vướng vào dạng tranh chấp này có thể kể đến như Khu đô thị Xuân Phương của Tổng công ty Viglacera (chủ đầu tư tăng giá bán so với giấy ưu tiên quyền mua căn hộ), dự án nhà ở - văn phòng - trung tâm thương mại số 165 - Thái Hà giữa Sông Hồng Land và Hanel…

Dạng tranh chấp thứ tư hay xảy ra trên thực tế là, tranh chấp trong xử lý tài sản đảm bảo với ngân hàng. Nguyên nhân dẫn đến dạng tranh chấp này xuất phát từ giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Do quyền sử dụng đất chưa xác lập nên không xác định được vị trí lô đất. Tranh chấp sẽ trở nên phức tạp khi quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai được chủ đầu tư phát triển dự án mang đi thế chấp cho nhiều ngân hàng khác nhau.

Tham gia ý kiến về vấn đề này tại Hội thảo giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) ngày 19/11 vừa qua, các luật sư, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cùng bày tỏ sự đồng tình về việc, "cần phải định dạng các loại tranh chấp, để tiến tới tìm ra giải pháp giải quyết hữu hiệu".

GS - TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, trong hầu hết dự án bất động sản, khoản vốn tự có của chủ đầu tư chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng vốn đầu tư của dự án, trong khi khoản tiền huy động từ khách hàng, tiền vay, tiền ứng trước từ việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai… lại rất lớn. Khi tranh chấp xảy ra, thiệt hại xảy ra cho tất cả các bên, mức độ phụ thuộc vào khoản vốn góp vào dự án. Trong nhiều trường hợp, khi khách hàng kiện chủ đầu tư ra toà, dù thắng kiện, nhưng khách hàng vẫn "trắng tay" vì mọi khoản tiền chủ đầu tư huy động đều đã được sử dụng hết.

Câu chuyện đặt ra trong trường hợp này, theo GS - TSKH Đặng Hùng Võ, "tốt nhất là các bên liên quan cùng ngồi lại với nhau để thống nhất phương án giải quyết, với sự trợ giúp pháp lý của một trọng tài viên hoặc trung tâm trọng tài".

Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch VIAC khuyến cáo, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục giai đoạn trầm lắng. Đây là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng về lợi ích giữa các đối tượng tham gia thị trường. Để giải quyết tốt các tranh chấp, về lâu dài, các bên tham gia thị trường cần tuyệt đối tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực này.

Rất nhiều ý kiến cho rằng, trong điều kiện thị trường hiện tại, cơ chế giải quyết tranh chấp, thay vì thái độ "sẵn sàn cùng nhau hầu tòa", các bên nên thực hiện hòa giải qua một hội đồng trọng tài. Tuy nhiên, thật đáng tiếc, theo báo cáo của chính VIAC, thì cho tới thời điểm hiện tại, vẫn chưa có cuộc hòa giải nào thành công tại VIAC.