Giá bất động sản có thể giảm thêm?

Có hai luồng tâm lý, một là kỳ vọng giá nhà đất giảm thêm, hai là tin rằng giá bây giờ đã chạm đáy.

Lại “nóng” bởi tin đồn

Nắm bắt tâm lý của người tiêu dùng, giới kinh doanh BĐS cho rằng, cuối năm là “thời điểm vàng” để các chủ đầu tư chào bán dự án bởi ai cũng muốn ổn định chỗ ở đón năm mới. Thực tế, kết quả khảo sát thị trường của Công ty Jones Lang LaSalle cho biết, đã có hơn 1.900 căn hộ được chào bán ra thị trường trong quý III vừa qua, gần gấp đôi số lượng chào bán của quý trước đó.

Nếu nhìn trên bình diện quảng bá, thị trường BĐS trong vài tháng vừa qua đã bắt đầu sôi động trở lại. Nhiều dự án căn hộ và đất nền, đặc biệt là phân khúc bình dân đua nhau chào bán ra thị trường. Trên các phương tiện truyền thông, các chương trình khuyến mãi cũng diễn ra rầm rộ.

Nổi bật nhất trong phân khúc căn hộ bình dân phải kể đến dự án Ehome 4 (Bắc Sài Gòn) của Công ty CP Đầu tư Nam Long. Đây là dự án có quy mô khá lớn với 2.100 căn được chủ đầu tư cho biết sẽ nhấn vào phân khúc người có thu nhập thấp cũng như những cặp vợ chồng trẻ. Với mức giá được chào bán chỉ 450 triệu đồng/căn, dự án ngay lập tức gây “cơn sốt” mua nhà.

Ngoài Nam Long, một số doanh nghiệp khác cũng đang trụ vững do biết tận dụng thế mạnh của mình. Cụ thể, Bicamex IDG tận dụng đối tượng khách hàng chính là công nhân viên của mình nên mạnh dạn xây căn hộ phục vụ riêng cho đối tượng này với mức giá hợp lý, chất lượng đảm bảo; Công ty Lê Thành chọn phân khúc căn hộ bình dân cùng với phương thức cho thuê mua cũng nhận được sự phản hồi tích cực từ thị trường.

Tuy nhiên, là người lăn lộn lâu năm trong ngành BĐS, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM băn khoăn cho biết, lượng tồn kho BĐS tại thời điểm này vẫn còn quá lớn, khó có thể giải quyết trong một sớm một chiều và thị trường BĐS chưa thoát khỏi nguy cơ đổ vỡ.

Điều này có thể được kiểm chứng qua việc còn hàng chục nghìn căn hộ thuộc phân khúc trung/cao cấp chưa bán được, giao dịch tổng thể vẫn còn ngưng trệ, tiền thật đang chôn trong BĐS nhưng không thể sinh lãi. Không ít doanh nghiệp thừa nhận đang kiệt quệ về tài chính, trong khi các khoản nợ phải trả lên tới hàng tỷ đồng/ngày, nếu dự án có bán được cũng không còn tiền để hoàn thiện căn hộ.

Ai cũng biết, nguyên nhân chính khiến các dự án căn hộ trung và cao cấp không bán được là do giá bán quá cao, vượt ngoài tầm với của đa số người dân. Do vậy, mặc dù thời gian vừa qua giá nhà đất liên tục giảm nhưng cung - cầu vẫn chưa thể gặp nhau vì người tiêu dùng đòi hỏi giá phải giảm thêm nữa.

Đẩy giá xuống: Nhà nước phải ra tay

Trước hai luồng tâm lý, một bên là chờ đợi giá BĐS giảm thêm, một bên cho rằng giá nhà đất bây giờ đã chạm đáy, một số chuyên gia cho rằng, giá BĐS có thể giảm thêm nếu như Nhà nước vào cuộc.

Trao đổi với PV, ông Đặng Đức Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM khẳng định: “Giá nhà đất bây giờ rất khó để giảm thêm, tôi cho rằng giá đã xuống đáy”.

Để lý giải cho nhận định của mình, ông Thành dẫn chứng có ít nhất 10 yếu tố khiến giá nhà đất Việt Nam cao hơn so với các nước và cao hàng chục lần so với thu nhập trung bình của người dân.

Yếu tố đầu tiên là lãi suất cho vay ở Việt Nam quá cao và kéo dài nhiều năm (năm 2010 - 2011 xoay quanh 18%, năm 2012 khoảng 15% và đầu năm đến nay khoảng 13 - 14%), trong khi trên thế giới và khu vực lãi suất chỉ khoảng 7%/năm. Đây là yếu tố tác động trực tiếp làm tăng cao chi phí, tác động mạnh nhất đến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS”, ông Thành lý giải.

Theo ông Thành, yếu tố tiếp theo là tiền sử dụng đất quá cao. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã làm ảnh hưởng mạnh đến tăng giá nhà đất ở Việt Nam. Bên cạnh đó, ông Thành cho rằng, chi phí hành chính, chi phí “bôi trơn” cũng tác động mạnh đến chi phí đầu vào.

“Mỗi dự án xin cấp phép cũng mất trung bình từ 3 - 5 năm, các cơ quan chức năng chưa có quy trình kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư đã dẫn đến thực trạng ‘xí phần’, đầu tư tràn lan, hạ tầng phát triển không cân xứng khiến thị trường BĐS biến động, loạn giá”, ông Thành phân tích thêm.

Các chuyên gia khác cũng nhận định, thời gian qua, giá BĐS tại Việt Nam còn biến động theo chính sách tài chính - tiền tệ và thị trường chứng khoán. Giá BĐS tăng/giảm theo chính sách nới lỏng hay thắt chặt của chính sách tiền tệ cũng như diễn biến trên thị trường chứng khoán.

Từ các phân tích trên, các chuyên gia cũng như ông Thành cho rằng, để đẩy giá BĐS đi xuống trừ khi Nhà nước vào cuộc, tức tác động từ chính sách nhằm điều chính các yếu tố trên, giúp giá thành đầu vào giảm xuống, từ đó giá đầu ra sẽ giảm theo.