Cơ hội từ lãi suất 3%

Một trong những nội dung trong văn bản gửi đến Ủy ban Kinh tế Quốc hội về tình hình cho vay mua nhà ở xã hội tại TP HCM, UBND TP HCM kiến nghị nới thời gian hỗ trợ tín dụng cho người vay tới 15 năm và hạ lãi suất xuống còn 3%...

Đối với người đang có nhu cầu vay tín dụng mua nhà ở xã hội, đây có thể nói là một kiến nghị khiến họ “mát lòng hởi dạ” nhất, tuy rằng kiến nghị chưa phải là chính sách và chính thức hiệu lực.

Cung khủng, cầu... nhỏ giọt

Thực tế kiến nghị này không chỉ hợp lòng dân mà còn bám rất sát thực trạng vay tín dụng mua nhà ở xã hội đã diễn ra tại TP HCM – địa bàn tập trung đông dân cư và có nhu cầu vay tín dụng hỗ trợ lãi suất đối với những người thu nhập thấp.

Theo báo cáo này thì TP HCM hiện đang giải ngân được 15 tỉ đồng cho người vay mua nhà. Trước đó, báo cáo về tình hình thực hiện Nghị quyết 02 NQ-CP trong 9 tháng đầu năm 2013, UBND TP CM nêu rõ đã có 101 khách hàng cá nhân được vay vốn mua nhà ở thương mại, trong đó có 31 khách hàng đã được giải ngân, tổng hạn mức đã kí kết là 58,3 tỉ đồng, dư nợ là 9,35 tỉ đồng.

Như vậy, chỉ trong một thời gian ngắn, tỉ lệ giải ngân và tổng vốn đăng kí cũng như số lượng khách đã được vay mua tín dụng hỗ trợ trên địa bàn thành phố đã có thay đổi. Những thay đổi theo chiều hướng tăng lên, tích cực hơn, nhưng nếu xét trên chiều thời gian thực thi Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước và  Thông tư số 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng kể từ tháng 5/2013 cho đến nay, thì mức độ thay đổi lại chẳng đáng kể. 15 tỉ đồng so với 21.000 tỉ đồng thực sự vẫn là một khoảng cách quá xa.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung nhà ở xã hội tại TP HCM vẫn đang có xu hướng phình lên. Theo báo cáo của UBND TP HCM, tổng số nhà ở xã hội dự phóng đang là 22.950 căn. Chỉ tính riêng với 9 dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội với quy mô sử dụng đất 20.17 ha/ 9 dự án, có lượng căn hộ thương mại xin chuyển sang nhà ở xã hội đã là 9.218 căn (tăng 4.032 căn) với tổng hạn mức đầu tư 7.300 tỉ đồng. Do đó, cho dù lượng căn nhà ở xã hội mới hoàn thành trên 200 căn (chưa bao gồm các sản phẩm nhà ở tái định cư và nhà ở dành cho người thu nhập theo chính sách của TP) thì một lượng cung khủng tương lai so với lượng cầu thực qua các giao dịch, cũng cho thấy những  lo ngại về nguy cơ nghẽn cầu sản phẩm nhà ở xã hội, là có cơ sở.

Tăng lực từ khu vực công...

Thực chất, điểm nghẽn rất đáng lo ngại này không phải do thiếu cầu trong xã hội, mà là thiếu đòn bẩy, động lực để cầu đi đến giao dịch thực tế, thành công.

Quỹ Phát triển đất đang được hi vọng sẽ góp phần tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, với  nguồn vốn ban đầu 3.000 tỉ đồng.

Căn cứ theo đó, bên cạnh kiến nghị hạ lãi suất 3% cho người vay mua nhà ở xã hội với thời gian trả nợ 15 năm, UBND TP HCM cũng kiến nghị đối với căn hộ (thuộc dự án nhà ở thương mại) có diện tích lớn hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, thì cần giải quyết theo hướng : Đối với phần diện tích dưới 70 m2 trở xuống thì được xem xét cho vay ưu đãi với phương thức và lãi vay tương tự như gói 30.000 tỉ đồng; đối với phần diện tích dôi dư còn lại của căn hộ thì không được Ngân hàng nhà nước hỗ trợ lãi vay; hoặc có thể cho vay ưu đãi theo phương thức và lãi vay của gói 30.000 tỉ đồng cho loại nhà có diện tích lớn hơn 70 m2 này, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, nếu người dân lần đầu tiên tạo lập nhà ở của mình. UBND TP HCM còn đề nghị miễn 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN cho hoạt động đầu tư nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội...

Đây là kiến nghị có tính mở rộng, theo đó đối tượng thụ hưởng không chỉ là người mua nhà thu nhập thấp hay chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, mà còn giúp người mua nhà nói chung trên thị trường có cơ hội đến gần với các sản phẩm nhà ở thương mại có diện tích trên 70 m2, giúp giá thị trường của phân khúc tạm gọi là cao cấp hơn nhà ở xã hội có thể được “neo” lại dưới 15 triệu đồng - một cách hạ nhiệt thị trường trực tiếp mà lựa chọn giá sản phẩm ở mức nào vẫn thuộc về quyền của chủ đầu tư. DN có thể tự mở cho mình cơ hội để hưởng ưu đãi chính sách và chấp nhận hạ giá sản phẩm, hay tiếp tục neo sản phẩm ở giá cao mà không thể “than van” là không được sự hỗ trợ theo đúng tinh thần Nghị quyết 02.

Bên cạnh những kiến nghị mà có lẽ các nhà hoạch định và định hướng chính sách sẽ phải cân nhắc kỹ, đặc biệt trong tương quan với việc phân bổ nguồn lực và những mục tiêu ưu tiên khi nguồn lực kinh tế thực có không dồi dào, UBND TP HCM cũng đã xúc tiến thành lập Quỹ Phát triển đất TP. Tuy được xác định hoạt động như một định chế tài chính nhưng với chức năng nhận vốn từ nguồn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, các khoản ngân sách thành phố đã tạm ứng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư và huy động các nguồn khác theo quy định để ứng vốn trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Quỹ Phát triển đất đang được hi vọng sẽ góp phần tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, với  nguồn vốn ban đầu 3.000 tỉ đồng, không nhỏ nếu so với… VAMC (!).

Quỹ Phát triển đất theo nhiều chuyên gia kinh tế là một mô hình mà mỗi tỉnh, thành địa phương cũng cần nghiên cứu kĩ, nhằm hỗ trợ cho việc hoạch định chính sách và phát triển đất đai khu vực công. Khi đất đai khu vực công có thêm nguồn lực, sẽ có thêm sức mạnh để gia tăng sự minh bạch và sức ảnh hưởng ra các khu vực đất đai khác trong thị trường.