Cách tính diện tích căn hộ chung cư – vấn đề tranh cãi không riêng ở Việt Nam

Gần đây báo chí trong nước có khá nhiều bài viết về vấn đề tranh chấp trong cách tính diện tích căn hộ chung cư tại các hợp đồng giao dịch mua bán giữa người dân và các chủ đầu tư của các khu đô thị mới xây.

Vấn đề này thực ra cũng đã nảy sinh trong nhiều năm qua ở thị trường mua bán bất động sản ở các nước khác trên thế giới [6-8]. Thông thường thì có ba cách tính diện tích căn hộ để bán như sau.

Diện tích đo theo thảm trải sàn (Carpet area), tương tự như cách tính diện tích thông thủy ở Việt Nam

Diện tích xây dựng (Built-up area), tương tự cách tính diện tích theo tim tường, thường tăng khoảng 10% so với diện tích đo theo diện tích thảm trải sàn.

Diện tích xây dựng bao gồm cả các phần của diện tích sử dụng chung như hành lang trước cửa nhà và cầu thang, (Super built-up area hoặc Saleable area), thường tăng khoảng 25% so với diện tích đo theo diện tích thảm trải sàn.

Tùy vào cách tính diện tích căn hộ mà nhà đầu tư đưa ra các đơn giá bán hàng khác nhau. Nếu tính theo diện tích thảm trải sàn thì đơn giá là cao nhất, còn tính theo diện tích xây dựng bao gồm cả các bộ phận sử dụng chung thì đơn giá là thấp nhất. Tuy nhiên, hiện tượng các nhà đầu tư niêm yết đơn giá mà không chỉ rõ cách tính diện tích sàn (mà thường là niêm yết diện tích căn hộ theo sàn xây dựng) là phổ biến.

Các cuộc tranh cãi về cách tính đơn giá bán căn hộ chung cư dường như không có hồi kết, cho đến khi các tổ chức có uy tín về chuyên môn thế giới, chẳng hạn như RICS-Royal Institution of Chartered Surveyors (tổ chức nghề nghiệp chuyên đào tạo và biên soạn tiêu chuẩn, quy chuẩn trong lĩnh vực đất đai, bất động sản và xây dựng) xuất bản quy chuẩn về cách tính toán diện tích nhà ở và đưa ra các khuyến cáo về việc sử dụng cách tính diện tích căn hộ cho các mục đích khác nhau.

Từ năm 2001, ở Anh đã thống nhất sử dụng một cách tính diện tích lòng trong (Gross Internal Area) theo khuyến cáo của RICS, tức là diện tích thông thủy nhưng bao gồm cả các bộ phận chung của tòa nhà nằm trong diện tích thông thủy như hộp kỹ thuật, cột nằm trọn trong nhà hoặc phần cột nhô vào lòng trong của tường bao, cộng với một phần diện tích sử dụng chung ở hành lang, cầu thang, v.v. Cách tính này cũng được Chính phủ Hồng Kông áp dụng từ năm 2012 và được RICS Hồng Kông hoàn toàn ủng hộ.

Cùng thời gian này, các tranh cãi về cách tính diện tích căn hộ chung cư để bán ở Ấn Độ tỏ ra khá căng thẳng khi khách mua nhà cho rằng các chủ đầu tư ở Ấn Độ cố tình lập lờ trong cách tính diện tích căn hộ để bán cho họ các căn hộ với thông tin diện tích to hơn nhiều so với thực tế diện tích họ được sử dụng khi vào ở căn hộ. Việc này đã chấm dứt gần đây, sau khoảng 2 năm nghiên cứu, khảo sát và phân tích của Bộ Nhà ở và Giảm nghèo đô thị. Ngày 04 tháng 6 năm 2013 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Giảm nghèo đô thị đã trình Chính phủ Ấn Độ dự thảo Đạo luật về Bất động sản và đã được Nội các Chính phủ Ấn Độ thông qua. Theo Đạo luật này thì đơn giá bán nhà căn hộ chung cư được tính theo diện tích trải thảm (tức là thông thủy và không có diện tích của các bộ phận chung của công trình nằm trong căn hộ).

Việc niêm yết và ký kết hợp đồng về đơn giá bán nhà theo các cách tính diện tích khác nhau có lẽ không phải là vấn đề thực sự cần phải tập trung bàn cãi ở đây, vì giá trị thanh toán toàn bộ căn hộ là không thay đổi. Nếu bán nhà theo diện tích thông thủy không bao gồm các bộ phận công trình chung nằm trong căn hộ (hay kể cả trường hợp tính theo diện tích đo theo tim tường) thì đơn giá trên m2 của căn hộ sẽ cao hơn là đơn giá tính diện tích có kể đến các bộ phận chung của công trình nằm trong căn hộ và thêm cả phần diện tích sử dụng chung như hành lang, cầu thang, v.v. Vấn đề chính nằm ở chỗ là nhà đầu tư và người bán nhà cần cung cấp rõ ràng, minh bạch thông tin về giá bán nhà dựa trên cách tính diện tích nào để người mua biết rõ trước khi thanh toán và nhận nhà vào ở.

Tuy nhiên, việc quy định của nhà nước về thống nhất một cách tính diện tích căn hộ chung cư cho mục đích giao dịch mua-bán là thực sự cần thiết để giúp xóa bỏ những tranh cãi giữa các bên mua và bán nhà, như ở Anh, Hồng Kông hay Ấn Độ đã làm trong những năm gần đây. Cách tính đơn giản nhất cho cả người bán và người mua nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay, đồng thời cũng phù hợp với xu thế áp dụng của thế giới, có lẽ là tính diện tích nhà thông thủy bao gồm cả các bộ phận chung của công trình nằm trong lòng căn hộ.