Chung cư cũ TPHCM (K3): Gỡ nút thắt thủ tục

Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích quận 5 (CTCI) hiện là chủ đầu tư những dự án chung cư cũ quy mô lớn như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Soái Kình Lâm, 194 Đỗ Ngọc Thạnh. Do nguồn vốn đầu tư quá lớn so với năng lực tài chính tự có, công ty đã tìm một số doanh nghiệp hợp tác, nhưng lại bị ách tắc do thủ tục pháp lý. ĐTTC đã trao đổi với ông Nguyễn Thành Phương, Giám đốc CTCI, xung quanh vấn đề này.

>> Chung cư cũ TPHCM (K2): Ì ạch dự án cải tạo, xây mới

>> Chung cư cũ TPHCM (K1): Những khu nhà “răng rụng”

* Thưa ông, hiện công ty đang đầu tư xây dựng mới những chung cư cũ nào?

Ông NGUYỄN THÀNH PHƯƠNG: - Tiền thân của công ty được giao quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước, đồng thời duy tu sửa chữa chung cư hư hỏng hoặc tháo dỡ xây dựng mới. Một số dự án đã hoàn thành như chung cư 21-41 Tản Đà, chung cư 1015 Trần Hưng Đạo, riêng chung cư Soái Kình Lâm còn dở dang.

Khi CTCI được thành lập, UBND quận 5 và TP tiếp tục chỉ định tháo dỡ chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Soái Kình Lâm, 194 Đỗ Ngọc Thạnh. Trong 3 dự án này, chung cư 727 có số hộ dân giải tỏa lớn nhất, đã được di dời gần hết. Cuối năm 2013, công ty chi thêm khoảng 6 tỷ đồng trả cho các hộ ở chung cư này không chọn phương án tái định cư.

Về chung cư Soái Kình Lâm đã thực hiện xong việc bồi thường năm 2009, còn chung cư 194 Đỗ Ngọc Thạnh đang trong quá trình lập chính sách đền bù. CTCI được chỉ định làm chủ đầu tư chung cư cũ đương nhiên phải thực hiện, không cần quan tâm tới nguồn vốn, phương án tài chính ra sao.

Trong khi dự án Soái Kình Lâm và 727 Trần Hưng Đạo đều triển khai cùng lúc, quy mô đền bù giải tỏa (chung cư Soái Kình Lâm 126 hộ, dự án 727 Trần Hưng Đạo gần 530 căn hộ) và công trình xây mới cần nguồn vốn rất lớn.

* Tiến độ những dự án trên theo ghi nhận rất chậm trễ so với kế hoạch. Vậy nguyên nhân do đâu thưa ông?

- Các dự án trên có tổng mức đầu tư quá lớn, ước tính trên 4.000 tỷ đồng, một mình công ty sẽ không kham nổi. Vốn pháp định của công ty thời điểm đó chỉ có 79 tỷ đồng, trong khi tổng mức đầu tư dự án 727 Trần Hưng Đạo và 402 Hàm Tử (nhà tái định cư cho 727 Trần Hưng Đạo) 1.738 tỷ đồng, chung cư Soái Kình Lâm 823 tỷ đồng.

Ngoài ra còn 2 dự án khác công ty cũng được chỉ định làm chủ đầu tư phục vụ chỉnh trang đô thị là dự án Trung tâm Thương mại Văn phòng 107-107B Trần Hưng Đạo có tổng mức đầu tư 490 tỷ đồng, Khu liên hợp văn phòng thương mại Tản Đà - Hàm Tử với tổng mức đầu tư 1.040 tỷ đồng.

Để có tiền triển khai thực hiện, công ty đã phải thoái vốn tại 2 dự án 107-107B Trần Hưng Đạo và Tản Đà - Hàm Tử, đồng thời chủ động tìm đối tác liên doanh tại 2 dự án 727 Trần Hưng Đạo và Soái Kình Lâm.

Cụ thể, dự án 727 Trần Hưng Đạo, công ty hợp tác Công ty BĐS Sanny, Công ty Cholimex, thành lập pháp nhân mới Công ty TNHH BĐS Tam Đức theo tỷ lệ góp vốn 20-70-10 (CTCI - Sanny - Cholimex). Dự án Soái Kình Lâm, công ty hợp tác với Công ty Phú An Hưng theo tỷ lệ góp vốn 20-80.

UBND TP đã có văn bản chấp thuận chủ trương cho phép liên doanh. Công ty cũng nhận thấy đủ năng lực tài chính thực hiện hợp tác đầu tư các dự án. Nhưng về thủ tục thành lập pháp nhân mới, CTCI đã mất gần 4 năm làm việc với nhiều sở, ban, ngành và hiện ách tắc chủ yếu tại Sở Tài chính.

Ngày 6-2, Sở Tài chính có văn bản nêu tình hình công nợ của công ty chúng tôi lớn, yêu cầu có lịch trình giảm công nợ mới chấp thuận cho thực hiện dự án. Chúng tôi sẽ tiếp tục giải trình với Sở Tài chính và các sở, ngành liên quan để hoàn thiện thành lập pháp nhân mới, sớm khởi công dự án.

* Cơ chế chính sách dành cho các dự án xây dựng lại chung cư cũ có rất nhiều ưu đãi, nhưng vì sao chưa thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia, thưa ông?

- UBND TP đã giao Sở Tài chính và Sở Xây dựng tiếp tục nghiên cứu về cơ chế để thu hút đầu tư, tháo gỡ bài toán vốn cho CTCI. Qua thực tế, quận 5 từng chào mời đầu tư nhưng vướng Nghị định 71 về quy chế quản lý đầu tư xây dựng, tức phải thông qua đấu thầu để chọn nhà đầu tư.

Với tình trạng chung cư cũ, phương án tái định cư và thị trường đóng băng như hiện nay, tôi cho rằng chỉ định nhà đầu tư chưa chắc doanh nghiệp đã làm, nói gì đến đấu thầu. Bên cạnh đó, Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ có quy định một số ưu đãi cho nhà đầu tư, như không đóng tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, nguồn nhà xây dựng dôi ra được kinh doanh, mật độ tầng cao xây dựng gấp 1,5 lần so với quy định thông thường để tạo ra chênh lệch cho nhà đầu tư. Ưu đãi đó cho đến nay vẫn còn trên giấy, chưa thể hiện bằng một thông tư hướng dẫn cụ thể nào.

Thực tế, tại các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, sản phẩm đầu tư hết sức mù mờ. Chẳng hạn, sau khi công trình hoàn thành, bố trí tái định cư xong cho người dân, nhà đầu tư không biết sẽ kinh doanh thương mại số căn hộ dôi ra theo cơ chế, tỷ lệ như thế nào.

Chưa kể số lượng nhà dôi ra còn bị giữ lại bán cho cán bộ công nhân viên theo diện nhà ở xã hội. Thậm chí duyệt xong, đối tượng đó không đủ khả năng mua, lại chờ duyệt cho đối tượng khác để lấp đầy. Cuối cùng nhà xây xong nhưng không thu hồi vốn được.

Về vấn đề vốn, do hiệu quả thấp nên các dự án cải tạo chung cư cũ hầu như không thể tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi mà phải vay vốn thương mại. Hiện chúng tôi đang vay với lãi suất 13%/năm, những năm trước lên tới 17%/năm.

Kinh nghiệm ở các nước cho thấy cần có sự hỗ trợ của Nhà nước bằng nguồn vốn, không chỉ có trông chờ hoàn toàn vào yếu tố xã hội hóa. Tại Singapore, chung cư do Nhà nước quản lý hơn 80%.

Tại Trung Quốc, khi giải tỏa các khu nhà lụp xụp, họ đã có sẵn những khu đất đưa ra đấu giá để có nguồn vốn thực hiện. Nhà đầu tư luôn cần biết chắc chắn khả năng hoàn vốn khi đầu tư vào một dự án cụ thể. Với những dự án chung cư cũ khả năng sinh lợi không có, muốn kêu gọi họ đầu tư buộc lòng phải sử dụng giải pháp “kèm” một dự án khác tốt hơn để bù đắp.

* Xin cảm ơn ông.