BĐS có nhu cầu thực: "Trên đe, dưới búa"

Bộ Xây dựng vừa có đề nghị Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương không cấp phép mới với các dự án nhà ở thương mại (NƠTM). Viễn cảnh về giá lên cao vì hạn chế cung được dự báo.

Nhìn chung, những dự án chung cư thương mại (giá rẻ từ 10 - 15 triệu đồng/m2 như Kim Văn – Kim Lũ, hay tổ hợp Sparks, giá từ 13 – 16 triệu đồng/m2) được mở bán trong tháng 3, đầu tháng 4/2014 đều là… hàng tồn thời gian trước.

"Điểm tựa" chung để những doanh nghiệp như Nam Cường, Vinaconex, Văn Phú Invest, Ocean Group quyết tâm bung hàng, theo ông Tuyên, chuyên gia về phân tích rủi ro kinh tế, chính là có ngân hàng – "mạnh thường quân" làm cơ sở đảm bảo cho tính pháp lý dự án, an toàn dòng tiền góp vốn mua nhà của người tiêu dùng. Yếu tố đó giúp củng cố vững chắc "niềm tin" khách hàng vào doanh nghiệp, dự án; đồng thời gia tăng quyết tâm… vay tiền ngân hàng để mua nhà ở.

Vẫn chưa thể hài lòng

Tuy vậy, xét tổng quan những chung cư, tổ hợp chung cư thương mại, văn phòng đang "đình đám" trên thị trường, với tình trạng mua chênh, bán đội giá, người mua nhà có nhu cầu thực vẫn chưa thể hài lòng với sự lựa chọn của mình. Bởi thực tế, những chung cư giá thực sự rẻ (chênh thấp dưới 100 triệu đồng/suất mua căn hộ) đều ở xa trung tâm, địa bàn có hạ tầng kỹ thuật đang "chờ" chính sách quy hoạch đô thị đi vào cuộc sống.

Đơn cử: chung cư trong chuỗi đô thị tại Dương Nội (Hà Đông), Hoài Đức, Đan Phượng (quanh trục đường 32)… hay như những dự án nhà ở thương mại nằm "khật khừ" dọc trục Đại lộ Thăng Long vài năm qua. Gần hơn, lác đác một vài công trình nhà giá rẻ của Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu, Viglacera… Nhưng sau "bài toán" giá cả, rất nhiều "thượng đế" đang đặt dấu hỏi về cuộc sống thực sự trong tương lai tại những quần thể đầy rẫy mối lo chất thải hạ tầng.

Nói khách hàng có nhu cầu thực – người lao động thu nhập thấp là chủ đạo – PV) không có sự lựa chọn cũng không ngoa. Bởi NƠXH, nhà ở tái định cư đến nay vẫn chỉ mang lại… sự thất vọng cho những người đang quan tâm tìm hiểu mua bán và "nụ cười buồn" của nhiều gia đình đang xoay xỏa tự cải thiện điều kiện hạ tầng dưới mức cơ bản tại nơi trú ngụ. Thiếu vốn (dẫn tới chậm tiến độ), nợ đọng nghĩa vụ tài chính (pháp lý chủ đầu tư không minh bạch), cơ chế quản lý phát triển tạo dựng quỹ nhà chưa thông suốt là lý do đẩy người lao động ngày càng xa các sản phẩm nhà ở được Nhà nước ưu tiên phát triển.

Nhu cầu ở – sở hữu BĐS một cách hợp pháp, hợp lý, hợp túi tiền của người thu nhập thấp được xem là lực cầu mạnh nhất hiện hữu trên thị trường nhà ở. NHNN, cùng các bộ ngành đã tung "phao cứu sinh" – gói tín dụng (từ 30.000 tỷ đồng tới 50.000 tỷ đồng) để trợ lực cho người mua nhà. Nhưng "bài toán" nhà ở cho dân nghèo xem ra mới chỉ giải được phân nửa.

Chỉ doanh nghiệp hưởng lợi

Thông thủy, tim tường thực chất là như nhau, không mang lại thêm lợi nhuận cho bên bán, hạn chế tối đa những tranh chấp không đáng có giữa chủ đầu tư với khách hàng liên quan tới sử dụng diện tích chung, riêng trong tòa nhà; đồng thời thống nhất một cách tính trong giấy tờ mua bán. Đó là mục đích tối thượng của Thông tư 03.

Một năm trước, trong thời gian BĐS "ngụp lặn" trong mớ hàng tồn, Tp.Hà Nội cùng các cơ quan chức năng chung tay rà soát, phân loại dự án nhà ở và… dự kiến dừng cấp phép dự án nhà ở tới hết tháng 12/2014 để hạn chế dư cung, "giải cứu" thị trường. Hết năm 2013, theo đánh giá của giới nghiên cứu, kết quả chính là đánh giá, rà soát được lượng hàng tồn kho địa ốc trên cả nước: hơn 500 dự án NƠTM bị dừng, chuyển đổi, hàng trăm doanh nghiệp vào "tầm ngắm" pháp lý. Còn đầu năm 2014, sự ra đời của Thông tư 03 được xem là giải quyết từ gốc rễ những xung đột xưa nay trong "thế giới" chung cư.

Trong việc tính diện tích theo thông thủy, hiệu ứng ngay trước khi Thông tư 03 được áp dụng (8/4/2014), hàng loạt dự án bị chủ đầu tư tuyên bố tăng giá bán, hoặc nêu cả hai cách tính trong hợp đồng mua bán cho người mua lựa chọn (!). Lý giải của giới doanh nghiệp tạo lập BĐS, cá biệt gồm cả những "ông lớn" trong làng địa ốc như GP.Invest, Viglacera… cho động thái "tăng đơn giá" là theo cách tính của Thông tư 03 về cơ bản tổng tiền của căn hộ đó sẽ không thay đổi, dù cách tính diện tích có khác nhau và dù đơn giá bán theo m2 có thay đổi! (một đại diện tập đoàn Nam Cường).

Vậy tại sao phải thay đổi đơn giá một cách cấp tập, bất chấp những xung đột có thể xảy đến, vì hai cách tính cho cùng một dự án? Chỉ duy một lý giải: theo cách tính mới, diện tích sử dụng căn hộ sẽ nhỏ lại (vì loại bỏ hộp, cột), nên doanh nghiệp tăng giá để đảm bảo lợi nhuận (danh chính ngôn thuận vì chính Bộ Xây dựng khẳng định hai cách tính không thay đổi giá bán nhà).

Người mua nhà lại tiếp tục lo vì đề xuất hạn chế cung nhà ở thương mại của Bộ Xây dựng. Về cơ học, việc "bóp" nguồn cung trong điều kiện tồn kho chất đống là rất hợp lý để điều tiết thị trường. Nhưng ở góc độ kinh tế, những doanh nghiệp đang "thai nghén" với dự án NƠTM giá rẻ kiểu Đại Thanh sẽ bị chặn đứng. Trong giới tạo lập BĐS, vấn đề độc quyền, làm giá sẽ bị khai thác tối đa, vì thiếu cạnh tranh lành mạnh, nhất là với các dự án đang "khuấy động" thị trường nhà ở hiện tại.