Bất động sản cao cấp giảm giá: Chất lượng có “bình dân”?

Hàng loạt dự án căn hộ, đất nền cao cấp trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã phải giảm giá, thậm chí chỉ còn một nửa! Thị trường đón nhận tin này một cách tích cực, tuy nhiên nhiều khách hàng băn khoăn giá giảm, liệu chất lượng căn hộ có giảm.

Giá còn một nửa!

Nằm ở vị trí đắc địa trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), dự án Sunrise City của Tập đoàn Novaland có giá bán ban đầu (giai đoạn 1) là 50 triệu/m2. Hiện, dự án này đang mở bán 550 căn hộ thuộc khu North Towers (thuộc giai đoạn 3) với giá 27 triệu/m2 giảm gần 50% so với giá bán ban đầu. Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt cũng quyết định giảm giá 50% cho 34 căn biệt thự và 41 nhà phố thương mại (diện tích 144-402m2) thuộc dự án The EverRich 3, liền kề với Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Theo đó, mức giá bình quân đang rao bán là 40 triệu đồng/m2 so với mức giá dự kiến 80-100 triệu đồng/m2 trước đây.

Theo ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland, công ty quyết định bán giá gần như bằng giá thành của sản phẩm nhằm tạo tính thanh khoản trong điều kiện thị trường khó khăn. Còn trong văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh về việc giảm giá bán dự án The EverRich 3, Công ty Phát Đạt nêu lý do giảm giá là nhằm bảo đảm kế hoạch doanh thu 303 tỷ đồng trong năm 2013 mà đại hội cổ đông đã thông qua, đồng thời để bảo đảm dòng tiền đầu tư triển khai thi công các dự án khác chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh 2014-2015.

Không chỉ hai dự án trên, nhiều chủ đầu tư các dự án BĐS cao cấp khác cũng bắt đầu xuống giá vì không chịu nổi áp lực vốn trước sự "đóng băng" của phân khúc BĐS cao cấp. Theo ông Phan Thành Huy, thị trường đón nhận tin BĐS giảm rất tích cực. Những tháng gần đây, mỗi tháng dự án này bán được gần 50 căn hộ, điều mà những năm trước không làm được. Năm nay, công ty đặt mục tiêu tăng 150% so với năm 2012 nhưng chỉ mới tháng 8 đã đạt. Còn ông Võ Tấn Thành, Phó Tổng Giám đốc đầu tư Công ty Phát Đạt cho biết, hiện đã có 20 khách hàng giữ chỗ và tự tin sẽ bán hết 75 căn biệt thự và nhà phố thương mại trong năm 2013 bởi đây là mức giá rất rẻ so với vị trí "đắc địa" của dự án.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, trên địa bàn hiện đang tồn kho 12.447 căn hộ chung cư với giá trị tồn kho khoảng 22.200 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong số này chỉ có khoảng 635 căn có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá thấp hơn 15 triệu đồng/m2. Hiện Sở Xây dựng đã nhận nhiều hồ sơ xin điều chỉnh căn hộ của các chủ đầu tư căn hộ có giá cao và phần lớn các hồ sơ này đủ điều kiện điều chỉnh theo Nghị quyết 02. Tuy nhiên, với đặc điểm là một đô thị đông dân cư, thành phố còn phải xem xét các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ không gây áp lực dân số, đặc biệt là áp lực lên khu trung tâm của thành phố.

Giá giảm, chất lượng có còn cao cấp?

Ông Phan Thành Huy khẳng định, dù giảm đến 50%, nhưng chất lượng xây dựng căn hộ sẽ không giảm. Các hạng mục công cộng như công viên, khu vui chơi, hồ bơi, phòng tập thể hình… vẫn đầy đủ. Để căn hộ cao cấp có mức giá hợp lý thì công ty đã kết hợp nhiều biện pháp, ngoài giảm giá còn cấu trúc lại sản phẩm để phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng. So với trước đây, sở hữu căn hộ Sunrise phải có ít nhất 4-5 tỷ đồng thì nay chỉ cần 1,8 tỷ đồng đã có thể sở hữu căn hộ 55m2. Việc tái cơ cấu lại họat động của công ty như quản lý tập trung thay vì quản lý riêng lẻ từng dự án trước đây… đã tiết kiệm được chi phí để xây dựng được căn hộ với giá hợp lý hơn.

Với câu hỏi liệu có phải các chủ đầu tư trước đây đã đẩy giá lên quá cao để có thể giảm giá 50% như hiện tại, ông Võ Tấn Thành giải thích, chỉ riêng tiền bồi thường đất của dự án The EverRich 3 đã khoảng 20 triệu/m2. Nếu quy hoạch tốt thì 2m2 đất nông nghiệp mới được 1m2 đất ở, trong khi mật độ xây dựng của The EverRich 3 chỉ 30% nên 2,5m2 đất nông nghiệp mới được 1m2 đất ở. Giảm giá là quyết định của công ty để giải quyết khó khăn trong thời điểm hiện tại, chấp nhận thiệt ở giai đoạn này để đầu tư cho giai đoạn sau.

Trên thực tế, hiện các chủ đầu tư BĐS vẫn đang xin được điều chỉnh cơ cấu căn hộ để có mức giá phù hợp với thị trường nhưng không phải dự án nào cũng đủ điều kiện điều chỉnh. Vì vậy, theo các chuyên gia kinh tế, giảm giá bán, kể cả bán lỗ nhằm tăng tính thanh khoản là giải pháp tốt nhất hiện nay đối với doanh nghiệp.