15% vốn đối ứng, có hạn chế được “tay không bắt giặc”?

Có nhiều ý kiến trái chiều về quy định 15% vốn đối ứng mới đủ điều kiện triển khai dự án mà Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra.

 Trao đổi với pv, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc quy định 15 - 20% vốn đối ứng trên tổng mức đầu tư của dự án trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản không phải là vấn đề mới, mà trước đó, Nghị định 153, Nghị định 71 cũng đã đề cập. Quy định này chỉ đảm bảo việc dự án được thực hiện theo đúng tiến độ cam kết. Còn vì sao lại là 15 - 20% mà không phải là con số khác, thì nó cũng giống như quy định độ tuổi kết hôn lần đầu đối với phụ nữ đủ 18 tuổi, đàn ông đủ 20 tuổi. Quy định này chỉ là điều kiện cần để triển khai dự án.

 Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định, thực ra, quy định này chỉ là điều kiện ban đầu. Còn trên thực tế, để dự án có thể triển khai được thuận lợi phải hội tụ nhiều yếu tố khác như sức mua, vị trí, hạ tầng... chứ không phải chỉ là tiền vốn ban đầu của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại thời điểm thị trường sôi động, bán hàng tốt, thì doanh nghiệp chỉ cần đầu tư 15% theo quy định có thể lãi được 10%, thậm chí là hơn, đây là mức lãi rất lớn.

 Tuy nhiên, lúc thị trường ế ẩm, không bán được hàng, thì doanh nghiệp có 30 - 50% vốn cũng không dám triển khai dự án. Hơn nữa, cũng tùy loại dự án mà vốn đối ứng chiếm bao nhiêu phần trăm tổng mức đầu tư. Đơn cử như tại TP. HCM, đối với các dự án cao cấp, ở ngay quận 1, thì tiền mua quyền giá trị sử dụng đất, tiền thuế đất đã chiếm từ 50 - 70% tổng mức đầu tư dự án. Như vậy, doanh nghiệp đã phải có số vốn đối ứng gấp vài lần quy định. Thực ra, mức 15% chỉ có thể áp dụng cho các dự án nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội.

 Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Cửu, Tổng giám đốc Tổng công ty Handico cho biết, tại thời điểm này, kể cả nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội, thì doanh nghiệp chắc chắn phải có nhiều hơn 20% vốn đối ứng. Đối với các dự án nhà ở thương mại, thì sức mua của thị trường là vấn đề để doanh nghiệp có quyết định đầu tư hay không, chứ không chỉ là tiền.

 Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, tại thời điểm này, không có hơn 20% vốn và không dự tính được khả năng bán hàng thì doanh nghiệp không dám triển khai dự án.

 Trong khi các doanh nghiệp khá hài lòng với quy định mức vốn đối ứng như Dự thảo, thì Sở Xây dựng TP. HCM trong góp ý về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại cho rằng, quy định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản 6 tỷ đồng là quá thấp. Đồng thời, quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án ở mức 15 - 20% tổng mức đầu tư của dự án là chưa chặt chẽ để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng hàng loạt công ty có chức năng kinh doanh bất động sản, kinh doanh nhà ở được thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu. Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạt động trên thị trường, do yếu về vốn, nên đã thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ quy định, gây bất ổn, xáo trộn trên thị trường.

 Đánh giá này của Sở Xây dựng TP. HCM không phải không có cơ sở. Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM, 70,5% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng). Vì thế, các công ty này khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ từ ngân hàng và nguồn thu từ khách hàng. Vì thế, khi ngân hàng siết chặt tín dụng và thị trường trầm lắng, ngay tức khắc ảnh hưởng đến các dự án, khiến dự án chậm triển khai, thậm chí ngừng vô thời hạn, gây lãng phí tài nguyên đất và không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân.

 Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên bên lề hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tại khu vực phía Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, con số 15 - 20% vốn đối ứng chỉ là ở mức trung bình để hạn chế các doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, trong khi vẫn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp khác có thể thực hiện dự án, chứ nếu quy định cao quá thì nhiều doanh nghiệp không có đủ vốn đối ứng, khi đó, nhiều dự án sẽ không được triển khai, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở xã hội.