Dù có giảm giá sốc BĐS hạng sang "vẫn ế" vì khách thực như "lá mùa thu"

Việc 2 dự án BĐS cao cấp tại TPHCM là Sunrise City và The EverRich 3 giảm giá bán căn hộ tới 50% đã khiến cho nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng vô cùng bất ngờ. Đây được xem là một sự kiện có thể sẽ tạo ra “hiệu ứng” giảm giá cho BĐS hạng sang trong thời gian tới.

Giảm giá vì tồn kho và nợ xấu

Mới đây, Novaland - một đơn vị đã có uy tín phát triển căn hộ cao cấp với dự án Sunrise City tại quận 7 công bố giá bán căn hộ này ở giai đoạn 3 chỉ còn 27 triệu đồng/m2, so với căn hộ giai đoạn 1 đã giảm tới 50%. Cùng thời điểm này Phát Đạt cũng tuyên bố bán 75 biệt thự và nhà phố dự án The EverRich 3 (sát cạnh Phú Mỹ Hưng) với giá 40 triệu đồng/m2, so với giá dự kiến ban đầu mà đơn vị này dự định là 80-100 triệu đồng/m2 cũng giảm tới trên 50%. Theo đánh giá của giới địa ốc, đây là dự án có vị trí đẹp, hạ tầng tốt mà bán với mức giá như vậy có thể là một “hiện tượng phá giá” BĐS cao cấp ở khu vực này.

Theo thông báo của công ty Phát Đạt, hàng tồn kho đang chiếm tới 90% tổng tài sản của công ty này, tương ứng hơn 4.900 tỷ đồng. Tồn kho chủ yếu là giá trị quỹ đất và giá trị xây dựng tại các dự án đang triển khai như The EverRich 2 và 3. Sự èo uột của thị trường khiến cho Phát Đạt càng khó thực hiện những dự tính của mình. Từ năm 2011 đến nay, công ty hầu như không có nguồn thu lớn nào. Việc huy động vốn cho các dự án cũng khó khăn khiến công ty phải tính đến hàng loạt biện pháp như giãn tiến độ đầu tư, điều chỉnh thiết kế, thu hẹp đầu tư và cuối cùng là phải chấp nhận giảm giá khủng.

Đây chính là vấn đề cốt lõi không chỉ của riêng công ty Phát Đạt mà là của thị trường BĐS nói chung hiện nay. Muốn giải quyết tồn kho thì phải bán được hàng, vấn đề nan giải chung của toàn ngành khi mà thị trường vẫn còn ảm đạm và các doanh nghiệp lớn nhỏ đều đang ôm lượng tồn kho khổng lồ.

Điều này càng quan trọng hơn đối với những doanh nghiệp không đủ khả năng về tài chính, không trông chờ được vào sự cứu viện của ngân hàng. Trước sức ép về chiến lược kinh doanh để tồn tại, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn tuyên bố phá sản và đó cũng là giải pháp, hay sát nhập, bán một phần, bán toàn bộ dự án…

Thị trường sẽ đón nhận nhiều “cú sốc” nữa?

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 6/2013 tồn kho căn hộ chung cư là 27.805 căn, tương đương 41.542. Riêng tại TP.HCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 26.698 tỷ đồng, chung cư là 12.613 căn tương đương 22.414 tỷ đồng.

Mặc dù trong năm 2013 lượng tồn này đã giảm đáng kể do chủ đầu tư các dự án mạnh tay trong việc cắt giảm giá bán, tăng mạnh chính sách ưu đãi khách hàng, linh hoạt trong chiến lược kinh doanh… Tuy nhiên, hiệu quả đạt được không cao và các doanh nghiệp vẫn đang phải gồng mình, vật lộn với thị trường để tìm ra giải pháp, nhất là những dự án không có chiến lược “đi trước đón đầu”, chờ đợi thị trường, không điều chỉnh giá.

Theo một số nhà đầu tư nhận định, việc giảm giá tại thời điểm mặc dù đã là muộn và nó cho thấy những khó khăn mà thị trường đang và sẽ phải đối mặt, song ít nhiều việc này sẽ tạo ra những nhân tố mới làm tăng tính thanh khoản, hút dòng tiền vào. “Cú sốc” giảm tới 50% này sẽ đưa bất động sản TPHCM về vùng đáy và sẽ làm khuấy động thị trường, tạo nên tính thanh khoản cao cho dự án.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, vụ vỡ trận của hai đại gia BĐS mà điển hình là việc “Bầu Đức” (Hoàng Anh Gia Lai) rút khỏi thị trường và Quốc Cường Gia Lai liên tiếp đối mặt với các vụ kiện tụng đã là một thông báo rõ ràng cho thị trường. Và rất có thể, tiến độ vỡ trận sẽ dồn dập hơn vào những ngày tới. Điều đó cũng có nghĩa nhiều chủ đầu tư sẽ chấp nhận hạ giá nữa để thu về thứ mà họ cần duy nhất lúc này là dòng tiền.

Sau vụ 2 chủ đầu tư lớn hạ giá sản phẩm đến 50% và những tác động của nó tới thị trường thì chắc chắn rất ít chủ đầu tư sẽ giữ giá bán quá cao, không phù hợp với tình hình kinh tế và nhu cầu của thị trường mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp luôn có đối tượng riêng bởi lẽ, tình trạng đóng băng kéo dài, thanh khoản kém, chủ đầu tư “đói’ tiền nên phân khúc cao cấp sẽ còn đón nhận thêm nhiều đợt giảm giá.