Nhà đất có sổ đỏ bị cầm cố tại ngân hàng có tiến hành hợp thức háo được không?

Em có một căn nhà 75 m2 tại phường Tân Vạn, TP Biên Hoà, Đồng Nai. Mảnh đất đó anh em đã mua từ năm 2002 của một người quen và tiến hành xây nhà ở kể từ đó. Nhưng chủ sở hữu của thửa đất đã mang sổ đỏ đi thuế chấp tại Ngân hàng tư nhân trong khi nhà em chưa tách thửa, hiện nay em muốn làm thủ tục tách thửa làm sổ đỏ cho nhà em nhưng không được do phía Ngân hàng không trả lại sổ đỏ (do chủ sở hữu lô đất chưa Thanh toán số tiền vay), trước kia em mua có giấy tay và đã đóng thuế được 3 năm nay. Vậy em phải làm gì để được cấp sổ đỏ cho mảnh đất này. Xin chương trình tư vấn giúp em thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất trên.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thứ nhất Về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất.

Tại Điều 718 BLDS 2005 có quy định về quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên thế chấp “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Ðiều 348 Bộ luật Dân sự 2005, trong đó có bên thế chấp có nghĩa vụ: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

- Nếu Ngân hàng không biết và không đồng ý thì bên thế chấp không có quyền làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tách thửa đất bán. Hợp đồng đã ký giữa chủ thửa đất và bạn không có hiệu lực pháp luật và có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu. - Nếu Ngân hàng đồng ý để chủ thửa đất bán thửa đất thì ngân hàng và chủ thửa đất phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm (vì khi thế chấp nhà, hai bên phải tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm). Sau khi xóa đăng ký thế chấp thì chủ thửa đất mới có quyền làm thủ tục bán thửa đất đó.

Thứ hai: Điều kiện chuyển nhượng, sang tên GCN QSDĐ

Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất Đai (sửa đổi, bổ sung 2009) thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, điểm b khoản 1, Điều 127 Luật Đất Đai (sửa đổi 2009) cũng yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Thứ ba: Diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Do căn nhà của bạn tọa lạc tại Thành phố Biên Hòa, tình Đồng Nai, căn cứ vào Điều 4, Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, đối với đất ở diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định như sau: Các phường thuộc thành phố Biên Hòa diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2). Ngoài mức diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định nêu trên, lô đất xây dựng nhà ở tại các đô thị mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới bằng hoặc lớn hơn hai mươi mét (20 mét) thì thửa đất được tách ra và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng 05 mét; nếu vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20 mét) thì thửa đất được tách ra và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn mét (04 mét).

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, chủ thửa đất cần phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Ngân Hàng, sau đó bạn và chủ thửa đất làm Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất công chứng, và làm thủ tục tách thửa sang tên GCNQSD đất sở hữu nhà.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.