Điều kiện mua nhà đất thuộc sở hữu chung?

Xin chào Café Luật!

Tôi có dự định mua 1 căn nhà 20m2 sổ đỏ chung vì mảnh đất 60m2 xây 3 nhà 20m2 đều cùng 1 sổ thuộc Phố Vĩnh Hưng, Quận Hoàng Mai, Hà Nội. Vậy xin hỏi luật sư: Thủ tục như thế nào? Những giấy tờ gì hợp pháp có thể chứng thực khi mua bán? Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thứ nhất Điều kiện mua nhà đất thuộc sở hữu chung:

Trước tiên, Để đảm bảo thực hiện mua bán nhà theo đúng trình tự, thủ tục luật định, bạn phải đảm bảo tính pháp lý của nhà ở được mua bán. Theo đó, nhà ở được giao dịch mua bán phải có các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, nhà mà bạn muốn mua phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản và đảm bảo quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác trong thời hạn 3 tháng, nếu không ai mua thì bên bán mới có quyền chuyển nhượng cho bạn,

Điều 96 - Luật Nhà ở quy định về Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung cụ thể như sau:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản. Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.”

Thứ hai, phải đáp ứng đủ các quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch theo quy định tại điều 91 Luật nhà ở 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009 như sau: “ 1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Thứ ba, phải đáp ứng đủ điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở theo quy định tại điều 92 Luật này như sau:

Điều 92. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.” 2. Thủ tục mua bán nhà đất:

Căn cứ theo quy định tại điều 93 Luật nhà ở 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009 thì việc mua bán nhà ở phải theo trình tự, thủ tục như sau:

Việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện được các nội dung theo k2 điều 93, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Đồng thời, một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất các quy định trên thì bên mua nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định pháp luật.

Các giấy tờ hợp pháp cần chứng thực khi mua bán, bạn căn cứ theo quy định đã phân tích ở trên.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, Theo quy định tại k1, điều 1 quy định QĐ 09/2012 ban hành quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội thì hạn mức tối thiểu giao đất ở mới tại khu vực phường là 42m2. Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì căn nhà bạn dự định mua chỉ có diện tích nhà 20m2 nằm trên mảnh đất 60m2 thuộc Phố Vĩnh Hưng, phường lĩnh Nam, Quận Hoàng Mai, HN nên sẽ không đủ điều kiện để tách thửa, do đó việc sổ đỏ mà bạn được cấp cũng thuộc quyền sở hữu chung.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.