Tính diện tích căn hộ: Người dân, chủ đầu tư nên thỏa thuận

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa có kết luận việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71, gây thiệt hại cho người dân. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng lại phủ nhận việc này. Để có cái nhìn khách quan, ĐTTC trích đăng ý kiến của TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, quanh vấn đề này.

Trong Thông tư 16, Bộ Xây dựng không bắt buộc phải tính diện tích theo cách nào, mà đưa ra 2 cách tính: theo tim tường bao, tường ngăn các căn hộ hoặc theo thông thủy (không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ...) và chủ đầu tư, người dân thỏa thuận lựa chọn.

Khi người dân đã thỏa thuận với chủ đầu tư và chọn cách nào đều có ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Như vậy, đổ lỗi hoàn toàn cho Bộ Xây dựng cũng không được. Một phần lỗi ở người dân đã không tìm hiểu, không chịu đấu tranh ngay trên hợp đồng mua bán mình đã ký. Tại sao bây giờ mới xảy ra tranh chấp chứ không phải lúc mua?

Trong khi đó, đây mới là bằng cớ quan trọng nhất khi xảy ra tranh chấp. Tất nhiên, với vai trò quản lý nhà nước, tôi cho rằng Bộ Xây dựng ra một thông tư trong đó có quy định 2 cách tính diện tích căn hộ cụ thể như thế là không nên, sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân nhắc và chọn cách có lợi về phía mình.

Liên quan đến việc tính diện tích căn hộ, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã nghiên cứu và khẳng định việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến doanh nghiệp chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ làm diện tích sử dụng căn hộ tính theo đúng kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở thấp hơn so với hợp đồng, gây bức xúc, làm xấu đi thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

Ủy ban yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường nghiên cứu để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đồng thời có biện pháp xử lý hậu quả phát sinh để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân. Tuy nhiên, việc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng Thông tư 16 chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở cả về mặt thẩm quyền và phạm vi chi tiết hướng dẫn thi hành, tức không có quyền ra quy định theo như Thông tư 16, theo tôi chưa thấu đáo.

Lỗi của Bộ Xây dựng là đã đi quá sâu vào sự vận hành của thị trường. Lẽ ra việc tính diện tích căn hộ nên để chủ đầu tư và người dân quyết định cách nào mà đôi bên cùng cảm thấy thỏa mãn là được. Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, để đảm bảo tính hợp lý, phù hợp với Luật nhà ở (sửa đổi), cũng như quyền lợi của các bên, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD, có hiệu lực từ ngày 8-4 tới, trong đó thống nhất cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán là tính theo kích thước thông thủy.

Trong trường hợp Thông tư 16 của Bộ Xây dựng được kết luận trái với quy định của Luật Nhà ở, việc áp dụng sẽ theo quy định của Luật Nhà ở hoặc Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Còn nếu Thông tư 16 của Bộ Xây dựng không được kết luận là trái với quy định của Luật Nhà ở hoặc Bộ Xây dựng không có quy định mới bãi bỏ thông tư này, việc áp dụng sẽ theo Thông tư 03 sửa đổi bổ sung một số điều Thông tư 16 vừa được Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực từ ngày 8-4-2014. Luật sư Trịnh Cẩm Bình, Giám đốc Công ty Luật Biển Đông, Đoàn Luật sư Hà Nội

Vấn đề nữa mà dư luận quan tâm là quyền lợi của người dân đã mua nhà tính diện tích theo tim tường theo Thông tư 16 sẽ được tính như thế nào, chắc chắn Bộ Xây dựng, Quốc hội sẽ có những tính toán kỹ lưỡng sau khi thống nhất việc Thông tư 16 có sai luật? Bộ Xây dựng có sai khi đưa ra 2 cách tính diện tích không? Bởi lẽ hiện nay bên khẳng định có, bên nói không.

Tuy nhiên, như trên tôi đã nói, người dân mua nhà không phải là không có lỗi trong chuyện này. Bỏ cả tỷ đồng ra mua một căn hộ nhưng lại tiếc tiền khi tìm đến một luật sư để tư vấn pháp luật. Nếu ngay từ đầu có sự tìm hiểu trước khi đặt bút ký hợp đồng, chắc chắn mọi việc sẽ không phức tạp như hiện nay.

Hiện tại, đối với các trường hợp mua nhà đã có cách tính cụ thể ghi trong hợp đồng, người dân có thể kiện ra tòa hoặc kiến nghị trở lại với chủ đầu tư, hoặc cơ quan quản lý pháp luật sẽ có cách nào đó, thí dụ như tính lại diện tích từ đầu theo thông thủy và trả lại tiền cho người dân.

Phức tạp nhất là trường hợp trong hợp đồng không đề rõ tính diện tích căn hộ như thế nào. Vậy những trường hợp này sẽ xử lý ra sao?

Theo tôi, người dân và chủ đầu tư nên ngồi lại để tìm tiếng nói chung và có sự thỏa thuận, bởi hợp đồng đã ký rồi, người dân cũng đồng ý với chủ đầu tư về các điều khoản trong hợp đồng, tức đã thuận mua vừa bán chứ không phải là chủ đầu tư ép buộc. Hợp lý nhất là mỗi bên chịu thiệt hại một nửa.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Đầu tư