Về cách tính diện tích căn hộ: Thông tư 03 có hết kiện cáo?

Phiên giải trình “Việc ban hành văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở" do Ủy ban Pháp luật tổ chức ngày 25.2 đã thu hút sự quan tâm lớn của người dân, đặc biệt là người ở chung cư. Với việc ban hành Thông tư 03/2014 ngày 20.2.2014 sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16 của Bộ Xây dựng thống nhất tính diện tích căn hộ chung cư theo diện tích thực tế đã một lần nữa dấy lên dư luận cho rằng, nhiều người dân mua nhà chung cư đã lãnh đủ vì Thông tư 16 của bộ này.

Tính theo tim tường, người dân bị thiệt

Theo quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã quy định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư, trong đó phần sở hữu chung bao gồm cả tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Đồng thời, quy định phần diện tích sở hữu chung được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải ghi rõ: Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); đồng thời, tại Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Phụ lục số 16) ghi rõ “Bên mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích sàn căn hộ là ..... m2 sàn”. Tuy nhiên, hai cách tính diện tích sàn căn hộ này cho kết quả khác nhau về kích thước, ranh giới và diện tích căn hộ.

Tại phiên điều trần, đại diện khách hàng của một vài tòa chung cư đã từng xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà về cách tính diện tích căn hộ cho rằng, việc quy định 2 cách tính như vậy là không rõ ràng và gây thiệt hại cho người mua nhà khi phải trả tiền cả những phần diện tích chung như cột, hộp kỹ thuật... mà chủ đầu tư tính vào diện tích căn hộ.

Cá biệt có những căn hộ ở chung cư Keangnam, khách hàng đã phải trả tiền tới hơn 30m2 diện tích cột và hộp kỹ thuật do chủ đầu tư áp vào. Với một chung cư cao cấp như Keangnam thì hơn 30m2 ấy, người dân đã phải trả khoảng 1,5 tỉ đồng, một khoản tiền bằng mua thêm được một chung cư bình dân. Cũng theo cung cấp của đại diện khách hàng chung cư, thì số người dân bị thiệt hại như vậy khá nhiều và khá phổ biến.

Điều đáng nói là nếu theo cách tính từ tim tường thì người mua nhà không chỉ chịu thiệt về diện tích mà còn phải chịu thiệt thêm các chi phí khác như phí dịch vụ, thuế nhà đất...

Còn theo Thông tư 03 về việc sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16 mà Bộ Xây dựng mới ban hành thì từ nay, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Thông tư 03 có hiệu lực từ ngày 8.4.2014, các hợp đồng mua chung cư trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành không được hồi tố. Điều này càng làm những người đã ký hợp đồng mua nhà trước thời điểm này ngậm ngùi, đau xót.

Bộ Xây dựng bảo lưu quan điểm

Ngay tại phiên điều trần, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Bộ Xây dựng đã không sai khi quy định cách tính diện tích căn hộ trong Thông tư 16. Thông tư này cũng không hề mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 của Chính phủ, bởi vì luật và nghị định không có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Sở dĩ phải sửa Thông tư 16 để ban hành Thông tư 03 - theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam - là để thông nhất một cách tính về diện tích căn hộ và phí dịch vụ.

Cũng theo ông Nam, Thông tư 16 không bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn hai cách tính để các bên thỏa thuận (cách tính diện tích từ tim tường và cách tính kích thước thông thủy - diện tích sử dụng thực tế), đơn giá bán nhà theo hai phương pháp tính cũng do thỏa thuận giữa hai bên, Nhà nước không áp đặt giá bán nhà ở thương mại, vì đây là giao dịch dân sự.

Trên thực tế, Thông tư 16 được Bộ Xây dựng ban hành ngày 1.9.2010. Tuy nhiên, ngược lại lịch sử thì ngay cả khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61, người dân lại thích tính theo tim tường, vì được lợi thêm diện tích đền bù. Ở thời điểm năm 2010, khi chủ đầu tư và khách hàng giao dịch thỏa thuận với nhau, tự chọn 1 trong 2 cách tính, đa phần chủ đầu tư chọn cách tính theo tim tường, nhưng lúc đó không xảy ra tranh chấp gì vì thị trường bất động sản sôi động.

Mọi kiện cáo, tranh chấp chỉ xảy ra khi thị trường bất động sản đóng băng và người mua đã có một cái đầu nguội hơn để tính ra là mình đã bị thiệt nếu mua theo tim tường. Theo một luật sư Đoàn Luật sư Hà Nội, ngay cả khi Thông tư 03 ra đời thì cũng sẽ vẫn không tránh được kiện cáo vì các hợp đồng ký từ năm 2010 trở về trước không được hồi tố thì quyền lợi người mua nhà sẽ ra sao?

Xem ra, để giải quyết được khúc mắc này lại phải chờ quyết đáp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.