Dự thảo Luật Nhà ở: “Nóng” nhiều vấn đề

Trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến về một số nội dung sửa đổi mới trong luật nhà ở. Nhiều vấn đề “nóng” như cho phép chủ đầu tư tự ý quyết định diện tích căn hộ hay quy định sở hữu nhà có thời hạn… đang được rất nhiều người quan tâm.

Chủ đầu tư được tự quyết định diện tích căn hộ

Tại điều 40 Luật Nhà ở hiện hành quy định tiêu chuẩn để thiết kế nhà ở thương mại như sau: Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.

Tuy nhiên, tại điều 30 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại: “Chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Như vậy, nếu Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, chủ đầu tư có thể tự ý lựa chọn diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định, đối với nhà chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích do Nhà nước quy định; Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, theo thiết kế được phê duyệt và tiêu chuẩn diện tích quy định tại Luật này.

Nếu chủ đầu tư xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn diện tích, kiến trúc quy định thì không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó; Chính phủ quy định cụ thể tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại quy định tại Điều này cho phù hợp với từng giai đoạn và từng khu vực khác nhau.

Quy định sở hữu nhà có thời hạn

Cũng trong Dự thảo này, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án 2 có quy định thời hạn sở hữu, với mốc thời gian đưa ra  bằng thời gian thuê đất hoặc là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu  thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đưa vấn đề sở hữu căn hộ có thời hạn ra bàn thảo ở Việt Nam sẽ gây lực cản lớn nhất là tư tưởng bảo thủ của người Việt về sở hữu tài sản vĩnh viễn để có thể an cư hoặc để lại cho con cháu. Nếu chung cư được sử dụng vĩnh viễn thì giá căn hộ sở hữu  tùy từng thời điểm theo vận động của thị trường, có độ vững bền nhất định, trong khi đó, chung cư sở hữu có thời hạn thì càng để lâu, tức là càng gần điểm “hết hạn”, chung cư càng mất giá.

Vấn đề tâm lý khi đưa ra mốc thời hạn cho sở hữu BĐS vẫn khiến nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng trăn trở. Bởi lẽ, nếu giá của chung cư có thời hạn chỉ bằng một nửa giá của chung cư sử dụng vĩnh viễn thì khả năng người mua nhà còn muốn mua chứ còn dù phải bỏ ra một số tiền ít hơn nhiều đi chăng nữa mà chỉ được sử dụng tối đa là 70 năm thì tâm lý người mua nhà vẫn không thỏa mãn.

Theo ghi nhận của thị trường, một số chủ đầu tư trong thời gian gần đây cũng đã đưa ra ý tưởng bán căn hộ trong khoảng thời gian nhất định, nhưng mục đích chỉ là để giảm giá và kích cầu người mua nhà. Tuy nhiên, đa số khách hàng đã mua những căn hộ này đều tím cách sở hữu vĩnh viễn ngôi nhà, nếu không được thì họ chỉ sử dụng một thời gian rồi bán đi.