Khi bàn giao BĐS mới nộp thuế

TS Phạm Sỹ Liêm

Vừa qua, Bộ Tài chính đã lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TTNDN) và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật TTNDN, trong đó có những quy định mới liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Theo nhận định của TS Phạm Sỹ Liêm - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị (Tổng hội Xây dựng Việt Nam) thì những quy định mới này có lợi cho DN chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

* Thưa ông, việc bổ sung những quy định mới liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng BĐS vào Luật TTNDN có phù hợp với tình hình thị trường BĐS hiện nay không?

 Có ba loại hoạt động kinh doanh chịu TTNDN trong thị trường BĐS, bao gồm: Chuyển nhượng BĐS; cho thuê, cho thuê mua BĐS; cung ứng dịch vụ BĐS.

Riêng đối với thu nhập từ chuyển nhượng và cho thuê BĐS, quy định mới (Điều 13, khoản 2b) trong Luật TTNDN mới sửa đổi năm 2013 là từ 01/7/2013 cho phép áp dụng thuế suất 10% (so với thuế suất thông thường là 20 - 22%) đối với “thu nhập của DN từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53 của Luật Nhà ở”.

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật năm 2013 do Bộ Tài chính đưa ra để lấy
ý kiến vẫn chỉ trích lại nguyên văn khoản 2b Điều 13 của Luật mà thôi.

Chính sách nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005, thế nhưng mãi đến gần đây, khi thị trường BĐS suy thoái thì mới được cụ thể hóa. Bây giờ Luật TTNDN năm 2013 bổ sung thêm điều khoản ưu đãi giảm một nửa thuế suất để hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội như vậy là rất tốt và kịp thời. Còn các quy định khác về Thuế TTNDN từ chuyển nhượng BĐS thương mại thì không có thay đổi gì.

* Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là thời điểm bàn giao BĐS. Tuy nhiên, đối với những giao dịch viết giấy trao tay, tự thỏa thuận thì làm thế nào để quản lý tại thời điểm này và quy định này đã hợp lý chưa?

 Các DN kinh doanh BĐS khi bán BĐS đều phải lập hợp đồng mua bán với người mua vì BĐS có giá trị lớn, cả người mua và người bán cần có hợp đồng để bảo đảm nguồn gốc hợp pháp của tài sản và tính hợp pháp của giao dịch. Theo tôi, quy định thời điểm tính thu nhập chịu thuế là khi bàn giao BĐS là hợp lý, vì lúc đó việc mua bán BĐS mới hoàn tất. Còn giao dịch mua bán trao tay BĐS (kể cả BĐS thừa kế, quà tặng), chỉ có thể xảy ra đối với cá nhân sở hữu BĐS hoặc kinh doanh đầu cơ mua đi bán lại BĐS để trốn nộp thuế thu nhập cá nhân theo các quy định trong Mục 3 về “Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS” trong Nghị định 65/2013/NĐ/CP quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Bất cứ trường hợp nào, khi cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu phải chứng minh tính hợp pháp của BĐS, nếu chưa nộp thuế thì phải truy nộp, ngoài ra còn bị phạt hành chính. Khi đó trách nhiệm nộp thuế của bên bán chuyển thành trách nhiệm của bên mua, vì vậy cần làm cho mọi người hiểu rõ điều này.

* Xin ông cho biết, Quy định “Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật” là như thế nào?

Quy định này bao hàm hai ý nghĩa: Hợp đồng mua bán phải hợp pháp; Giá chuyển nhượng trong hợp đồng phải là giá mà bên mua thực sự trả cho bên bán, chứ không được kê khai giá thấp hơn nhằm giảm bớt thu nhập chịu thuế.

Trong trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng, dù là giá thực tế đi nữa, nếu thấp hơn giá đất do cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng thì tính thu nhập chịu thuế theo giá quy định. Luật nước ta không xét đến chênh lệch giá trị đồng tiền do lạm phát từ khi tạo lập BĐS đến khi bán BĐS (có thể cách nhau hàng năm hoặc hơn). Đây là một thiệt thòi cho DN kinh doanh BĐS vì có thể xảy ra lời giả, lỗ thật hoặc thực lời rất ít.

* Nếu như vậy thì những quy định bổ sung mới này có giúp được gì cho các DN kinh doanh BĐS hiện nay không, khi mà thị trường BĐS chưa lấy làm khởi sắc?

Quy định bổ sung mới có lợi cho DN chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Nếu nó được áp dụng cho cả phân khúc nhà ở phổ cập, tức là loại nhà ở có giá từ 10 - 15 triệu đ/m2 và diện tích vào khoảng 30 - 70m2, phù hợp với sức mua của tầng lớp thu nhập trung bình hiện nay thì lúc đó mới thực sự tác động tích cực đến toàn bộ thị trường BĐS.

Xin cảm ơn ông!