Gói tín dụng bất động sản: Sửa cũ thay vì thêm mới!

Thị trường bất động sản lại được một phen xôn xao với tin Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang ‘thiết kế’ 1 gói tín dụng nhằm hỗ trợ cán bộ công chức, viên chức mua nhà.

Cụ thể, theo tiết lộ của ông Nguyễn Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), cơ quan này đang nghiên cứu xây dựng một gói hỗ trợ vay mua nhà cho cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang để trình Thủ tướng xin ý kiến. Với gói vốn này, mức cho vay tối đa dự kiến lên tới 75% tổng giá trị căn hộ, lãi suất dao động từ 6 - 7,5%/năm, cố định trong thời hạn vay kéo dài trong khoảng 10 năm. Mức cho vay tối đa mỗi khách hàng là 2 tỷ đồng.

Ông Đông còn nhấn mạnh, nếu gói 3  0.000 tỷ đồng chỉ được vay mua nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại có diện tích dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, thì gói mới này cho phép cán bộ công chức, viên chức được mua cả căn hộ chung cư cao cấp, trung cấp, mua nhà liền kề…

Đây được coi là gói vốn ‘trung lưu’ dành cho những gia đình công chức có tổng thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng trở lên. Và nếu thành hình thì đây sẽ là gói vốn ‘ngàn tỷ’ thứ 5 được hứa hẹn chảy vào bất động sản trong một thời gian không dài vừa qua.

Nhưng có lẽ bị ‘ảnh hưởng không tích cực’ từ gói 30.000 tỷ đồng, nên ngay từ khi chưa ra đời, gói vốn thứ 5 đã bị nhiều ý kiến nghi ngờ !

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, nhiều chuyên gia tài chính nói thẳng, so sánh gói hỗ trợ tín dụng mới với gói 30.000 tỷ đồng, có thể thấy không có sự hấp dẫn đặc biệt nên khó thành công. Cụ thể, gói tín dụng mới chỉ hấp dẫn hơn ở mức tín dụng được vay ( 2 tỷ đồng so với 1,05 tỷ đồng), nhưng thời gian cho vay ngắn hơn (10 năm so với 15 năm) và lãi suất lại cao hơn (6 - 7,5%/năm so với 5%/năm). Theo các chuyên gia, khó khăn trước tiên là sẽ không có ngân hàng nào tự nguyện tham gia chương trình này khi không có hỗ trợ của Nhà nước, vì mức lãi suất từ 6 - 7,5%/năm cố định trong 10 năm là rất rủi ro. Ngay thời điểm hiện tại, lãi suất huy động hoặc lãi suất trái phiếu chính phủ cũng đã bằng hoặc cao hơn mức này.

Về phía khách hàng, nếu theo tính toán của ông Đông, thì vay 1 tỷ đồng phải trả 13 triệu đồng/tháng, vậy vay 2 tỷ đồng như mức tối đa cho phép sẽ phải trả 26 triệu đồng/tháng, có nghĩa gia đình có thu nhập 25 triệu đồng/tháng như mức gói vốn hướng tới sẽ… không ăn gì cả. Phương án trả nợ như trên sẽ chẳng ai muốn tham gia, bởi sức ép quá lớn, vượt quả khả năng của công chức, viên chức.

Trở lại với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tính đến 31/8/2014, tổng số tiền đã cam kết đạt hơn 7.064 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền giải ngân thực tế chỉ đạt khoảng 3.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 10% gói hỗ trợ.

Để tăng tốc độ giải ngân, cuối tháng 8, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 61 cho phép các hộ gia đình, cá nhân được vay ưu đãi gói hỗ trợ nhà ở tối đa là 15 năm, thay vì 10 năm như quy định cũ; cán bộ công chức… khi mua nhà thương mại (kể cả nhà và đất) có tổng giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1,05 tỷ đồng sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng; được vay vốn ưu đãi để xây mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình…

Còn nhớ, hồi đầu năm nay, sau 1 năm trời triển khai gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, nhưng mới giải ngân được hơn 1,5%, Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB) và Tập đoàn Thiên Thanh đã tung ra một gói tín dụng 50.000 tỷ đồng để “bẩy” thị trường bất động sản. Ngay sau đó, một số nhà băng khác cũng vào cuộc và cho biết, sẽ đăng ký thêm 1 gói hỗ trợ 70.000 tỷ đồng nữa cho bất động sản.

Sau 2 tháng quảng cáo rùm beng nhưng không có kết quả, VNCB đã công bố đơn phương tự tổ chức 1 gói hỗ trợ trị giá khoảng 10.000 tỷ đồng cho người dân vay mua và sửa chữa nhà. Tuy nhiên, cho đến trước khi một số lãnh đạo VNCB bị bắt hồi cuối tháng 7 vừa qua, không có bất cứ thông tin gì về việc có chủ đầu tư, hay cá nhân nào đã tham gia mô hình liên kết 4 nhà để được hỗ trợ tín dụng từ các gói hỗ trợ trên.

Sở dĩ các doanh nghiệp và cả người dân không “mặn mà” với các gói vốn trên, bởi về bản chất, đó là chương trình tín dụng thông thường và chắc chắn, các ngân hàng thương mại sẽ phải ‘nắm đằng chuôi’ trong việc cân đối rủi ro và lợi nhuận. Do đó, thị trường có lý do để băn khoăn về gói vốn mà NHNN đang thiết kế.

Có lẽ, thay vì tiếp tục đề xuất một gói hỗ trợ tín dụng mới, NHNN và các cơ quan liên quan nên phối hợp để khơi dòng vốn từ gói 30.000 tỷ đồng theo những giải pháp tại Nghị quyết 61 vừa được Chính phủ ban hành.