Vẫn còn băn khoăn với nhà ở xã hội

Vào thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) vẫn khá trầm lắng dù nhiều chủ đầu tư nhà ở thương mại đã tìm mọi chiêu để kích cầu như hiện nay thì chủ trương phát triển nhà ở xã hội đang được Bộ Xây dựng coi là giải pháp chủ đạo trong việc phá băng BĐS, nhiều doanh nghiệp cũng đã kiến nghị được tham gia chương trình này. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng từng tuyên bố sẽ có những căn hộ với giá chỉ 300 đến 500 triệu đồng. Tuy nhiên, nhìn về lâu dài thì vẫn còn nhiều băn khoăn về chương trình này…

Có 500 triệu, rất khó để mua nhà

Đã 4 tháng nay, vợ chồng anh Huy ở Thanh Xuân chạy đôn chạy đáo tìm mua nhà nhưng cho tới lúc này vẫn chưa thể tìm được căn nhà mơ ước bởi tiền ít quá. "Gom góp, vay mượn tứ tung mới có được 500 triệu đồng. Với mình đó là cả một gia tài nhưng khi đi tìm mua nhà mới thấy chừng ấy vẫn chỉ là mớ tiền lẻ, chưa thể làm được cái gì cả, ngay cả mua nhà thu nhập thấp cũng không đủ".

Đúng là với từng ấy tiền mà muốn mua nhà để có thể ở được ngay thì khó thật, bởi nhà thu nhập thấp ở Đặng Xá (Gia Lâm) cũng không đủ vì để sở hữu một căn hộ hơn 50m2 ở đây, ngoài chuyện phải đáp ứng nhiều tiêu chí về thủ tục thì cũng phải có hơn 600 triệu đồng.

Vợ chồng anh Huy cũng chỉ là một trong số rất nhiều người ở Hà Nội dù có nhu cầu nhưng khó có thể mua được một căn nhà vì "lực bất tòng tâm". Bởi theo thống kê của UBND TP Hà Nội, nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp còn rất lớn. Hiện có khoảng 375.000 hộ có bình quân diện tích nhà ở dưới mức bình quân, tương đương 52% số hộ gia đình trên địa bàn; khoảng 114.500 cán bộ, công nhân, viên chức có nhu cầu mua nhà ở nhưng không thể mua được nhà do cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt loại hình nhà ở thu nhập thấp, có giá thành hợp lý và nhà ở cho thuê, thuê mua vẫn còn thiếu rất nhiều.

Ngoài ra, nhu cầu nhà tái định cư đến năm 2015, Hà Nội cần khoảng 25.000 căn hộ, trong đó năm 2013 cần 6.630 căn (mới lo được khoảng 3.500 căn). Từ nay đến lúc đó, Hà Nội hoàn thành 52 dự án với 14.310 căn hộ, như vậy còn thiếu 11.000 căn hộ tái định cư.

Riêng đối tượng hưởng lương từ ngân sách, theo thống kê của UBND TP Hà Nội đã có tới 99 đơn vị, với 188.349 người đăng ký có nhu cầu về nhà ở. Trong đó có 20 đơn vị của Trung ương với 151.595 người đăng ký và 79 đơn vị cơ quan thuộc TP Hà Nội với 36.754 người đăng ký. Trong đó có 114.432 trường hợp đề nghị được mua nhà, còn lại đề nghị được thuê, thuê mua nhà…

Mặc dù đối tượng có nhu cầu nhà ở lớn như vậy nhưng nhiều dự án nhà ở thương mại dù đã giảm giá vẫn không thể bán được bởi giá thành quá cao, diện tích lớn nên thị trường vẫn trầm lắng và cái cảnh "kẻ bán không được, người lần chẳng ra" vẫn đang tồn tại.

Nhà ở xã hội - lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản

Cuối tháng 12/2012, Tổng công ty Xây dựng Lũng Lô (Bộ Quốc phòng) đã tổ chức lễ động thổ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất công cộng và công bố chủ trương triển khai Dự án nhà ở xã hội Bộ Quốc phòng trong khuôn khổ Khu đô thị mới Nam đường 32 thuộc địa bàn thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.

Được xây dựng trên tổng diện tích 4,5ha gồm 1.746 căn hộ với tổng mức đầu tư 856 tỉ đồng (cho cả 3 giai đoạn). Tổng công ty Xây dựng Lũng Lô làm chủ quản đầu tư. Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Lũng Lô 5 làm chủ đầu tư. Dự kiến vào khoảng quý I/2017, dự án sẽ hoàn thành, toàn bộ 1.746 căn hộ sẽ phục vụ đối tượng là cán bộ, chiến sĩ thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Tư lệnh Cảnh vệ, Bộ Công an. Theo lãnh đạo Công ty Lũng Lô 5, với những ưu đãi của Nhà nước và Bộ Quốc phòng, giá căn hộ tại dự án này sẽ thấp hơn những dự án nhà ở xã hội khác ít nhất 10%.

Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia thì giai đoạn 2012 - 2015 sẽ phải đầu tư xây dựng 10 triệu m2 nhà ở xã hội (NƠXH). Kế hoạch riêng trong năm 2013 sẽ triển khai đầu tư tối thiểu khoảng 3 triệu m2 NƠXH.

Để thực hiện kế hoạch này, Nghị quyết 02 của Chính phủ, ban hành ngày 7/1/2013, đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ đồng bộ, cụ thể cho phân khúc NƠXH. Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì, chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của mình để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua NƠXH và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng NƠXH, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án NƠXH với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, nghị quyết này giúp các doanh nghiệp kết hợp giữa tái cơ cấu nợ cũ và giải quyết cho vay mới để hoàn thành các dự án dở dang đã có đầu ra; được giảm 50% thuế suất VAT đối với đầu tư, kinh doanh NƠXH; giảm 50% thuế VAT đầu ra đối với đầu tư, kinh doanh nhà thương mại đối với căn hộ dưới 70m² có giá bán dưới 15 triệu đồng/m² trong thời hạn 12 tháng (từ 1/7/2013); áp dụng thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ đầu tư, kinh doanh NƠXH; cho phép các doanh nghiệp BĐS nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, các địa phương có tồn kho sản phẩm BĐS lớn mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, NƠXH cho thuê giá rẻ…

Ngân hàng Nhà nước đã có cam kết sẽ có 20 - 24 nghìn tỉ đồng dành cho vay thuê, mua NƠXH, mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2. Giao cho 5 ngân hàng  Nhà nước cho doanh nghiệp đầu tư dự án NƠXH. Xây dựng đề án xử lý nợ xấu trong đó có nợ xấu trong BĐS, thành lập cơ quan xử lý BĐS để hỗ trợ thị trường BĐS, tạo thanh khoản trong thu và cho vay vốn đầu tư…

Với những chính sách như vậy nên thời gian gần đây, đã có khoảng 20 chủ đầu tư đề xuất và có phương án chuyển đổi mục đích chung cư thương mại sang NƠXH, trong đó TP HCM có 9 dự án, Hà Nội 7 dự án, Bình Dương 1 dự án và Đồng Nai 1 dự án.

Mới đây nhất, cuối tháng 2/2013, Công ty Vinaconex 2 đã chính thức đề nghị UBND TP Hà Nội và Bộ Xây dựng cho phép chuyển đổi một tòa chung cư cao tầng thuộc dự án Khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ (Golden Silk) nằm ngay mặt đường vành đai 3 thuộc địa phận phường Đại Kim, quận Hoàng Mai sang loại hình NƠXH. Theo đó, tòa nhà A1- CT2 được xây dựng trên lô đất hơn 3.000m2 với diện tích xây dựng 1.022m2 có quy mô 32 tầng với 372 căn hộ sẽ được xây dựng thành NƠXH phục vụ cho các đối tượng chính sách.

Nếu là thời điểm mấy năm trước chắc chắn sẽ không có chuyện này bởi đây là dự án nằm ở vị trí khá đắc địa, gần trung tâm, giao thông thuận lợi, không những thế dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 gồm: san nền, giao thông, thoát nước, đấu nối cấp thoát nước, cây xanh, cấp điện… Tuy nhiên, vào thời điểm này đây là cách doanh nghiệp tự cứu mình.


Để nhà ở xã hội thực sự là cơ hội cho người thu nhập thấp

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là liệu sau "cuộc đua" làm NƠXH, thị trường có lại rơi vào tình trạng dư thừa NƠXH hay không? Bởi thực tế hiện nay tại Hà Nội có những dự án nhà ở xã hội đang chào bán nhưng không có người mua. Dự án tại Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5/2011, đã hoàn thành xây dựng từ tháng 5/2012 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán vẫn chưa hết và hiện chủ đầu tư đang mở bán đợt 16. Một trong những lý do khiến nhiều người có nhu cầu nhưng không mặn mà là dự án không chỉ nằm cách trung tâm tới 15km, hạ tầng xã hội chưa đồng bộ và nhất là giá thậm chí còn đắt hơn cả nhà thương mại.

Hầu hết các dự án NƠXH hiện nay đều nằm khá xa trung tâm, thiếu hạ tầng xã hội nên rất bất tiện trong sinh hoạt. Nói như ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, là hiện nay nhiều chủ đầu tư mới chỉ quan tâm xây lên cái nhà để bán mà không quan tâm tới những nhu cầu bức thiết khác của người sẽ ở trong ngôi nhà đó. "Thu nhập của người ta đã thấp, chi tiêu phải tính toán từng đồng, vậy mà về ở một nơi cách xa nơi làm việc hàng chục cây số, không có chỗ cho con đi học thì sẽ rất khó. Chỉ chi phí xăng xe, thời gian đi lại đã là cả một vấn đề".

Một lý do nữa khiến NƠXH chưa thực sự hấp dẫn là giá cả chưa phù hợp với thu nhập. Thế mới có chuyện có người mua nhà tại dự án nhà thu nhập thấp Đại Mỗ dù nhà đã xong nhưng chưa được vào ở vì chưa có đủ tiền để thanh toán, thậm chí có người đã phải tính tới việc xin trả lại vì không thể xoay đâu ra tiền để đóng nốt.

Thực tế trên thị trường hiện nay, ngoài căn hộ ở Đại Thanh có giá 10 - 11 triệu đồng/m2, phần lớn những dự án chung cư thương mại mở bán trong thời gian gần đây ở địa bàn Hà Đông, Từ Liêm, Hoài Đức có giá dao động từ 13-17 triệu đồng/m2 kèm theo nhiều chính sách khuyến mại cho khách hàng; để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, các chủ đầu tư này cũng đã thiết kế cả những căn hộ có diện tích dưới 70m2, thủ tục mua bán lại đơn giản chứ không như mua NƠXH, vì vậy thì NƠXH cần phải từ 10 triệu đồng/m2 trở xuống mới đủ sức hấp dẫn.

Vậy làm thế nào để giảm giá NƠXH và giảm đến mức nào để vẫn đảm bảo chất lượng công trình là cả một vấn đề. Theo giám đốc một doanh nghiệp đang làm chủ đầu tư dự án NƠXH, ngoài ưu đãi về vốn, áp dụng công nghệ vào việc xây dựng để giảm thời gian và chi phí thì để giảm giá còn phụ thuộc vào thiết kế, các thiết bị khi lắp đặt cho tòa nhà, bởi đơn giản nhất với một tòa chung cư thêm một tầng hầm thôi là tổng chi phí đã đội thêm vài chục phần trăm, lắp một chiếc thang máy của Nhật với một chiếc thang máy Trung Quốc giá đã chênh cả tỉ đồng.

Để giảm chi phí, có chủ đầu tư đã tính phương án không xây tầng hầm; hạn chế xây dựng các công trình hạ tầng xã hội nhưng như vậy sẽ rất bất tiện khi đưa vào sử dụng.

Để giải quyết những vấn đề này, hiện có đề xuất cần phải thay đổi cách thức thực hiện. Đó là cho phép mở rộng mô hình NƠXH theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. Theo đó doanh nghiệp đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như NƠXH, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, khi đó, giá bán sẽ bằng hoặc thấp hơn NƠXH. Doanh nghiệp tự do bán, khách hàng mua không phải qua xét duyệt, cộng với gói hỗ trợ tài chính từ Nhà nước cho vay mua nhà lãi suất 6 - 8%/năm, người dân sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở... Và khi đã điều tiết bằng quy luật thị trường như vậy thì mỗi doanh nghiệp sẽ tự phải tìm giải pháp áp dụng khoa học kỹ thuật để giảm giá bán, lựa chọn diện tích phù hợp, như thế mới đáp ứng được mong muốn của Chính phủ, giải quyết được vấn đề NƠXH cho người dân.