Tư vấn quy trình mua nhà ở Canada

Bà Đào Phượng Thúy đang định cư tại Canada có hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, hỗ trợ tư vấn công ty, cá nhân xây dựng chiến lược tài chính, thu hút vốn đầu tư và vốn vay. Hiện nay bà dành nhiều thời gian nghiên cứu thị trường bất động sản Canada, đặc biệt là ở Toronto và GTA. Trong bài viết này, bà mong muốn chia sẻ với bạn đọc qui trình thực tế mà bà đã đúc kết được qua nhiều giao dịch mua bất động sản tại Canada.

Bước 1: Hiểu được năng lực tài chính và xem xét lựa chọn mua hay thuê nhà

Nếu bạn là người mới nhập cư hoặc sinh viên quốc tế đang trả tiền thuê nhà trên CAD1200/ tháng, bạn có thể xem xét mua nhà (một số các ngân hàng lớn như TD Bank, Scotia có chính sách cho người mới nhập cư hoặc người nước ngoài vay tiền mua nhà mà không cần xem xét đến điểm tín dụng và các chỉ số thanh toán nợ). Trong điều kiện tương đối lý tưởng, nếu bạn có thể có 35% vốn, bạn gần như không phải trả thêm tiền so với tiền thuê nhà khi mua một ngôi nhà trị giá khoảng CAD 450,000 – CAD 600,000. Trong 5 năm, trong tình huống xấu nhất nếu giá nhà không tăng, bạn vẫn có thể tiết kiệm được khoảng CAD 36,000- CAD 38,000 (so với khi đi thuê nhà). Trong tình huống tốt hơn, nếu bạn có thể cho thuê tầng hầm và giá nhà tăng, bạn sẽ có thêm lãi vốn. Với người mới nhập cư và người nước ngoài, điều kiện quan trọng nhất để ngân hàng xét duyệt cho vay là nguồn thanh toán từ vốn tự có 35%-50% của bạn. Bạn cần phải có đủ số tiền này trong tài khoản với ngân hàng ở Canada tối thiểu 30 ngày trước khi bạn gửi đơn xin vay cho ngân hàng. Một số ngân hàng không chấp nhận nguồn thanh toán từ tiền vay hoặc quà tặng. Một số ngân hàng khác chấp nhận cho bạn được vay hoặc nhận quà tặng khoảng 25% trong tổng số 35% vốn tự có..

Nếu bạn là người làm công hoặc tự làm chủ, bạn nên cân nhắc giải pháp thuê hay mua nhà dựa trên rất nhiều yếu tố:

-  Điểm tín dụng: Bạn cần phải có điểm tín dụng từ tốt đến tuyệt vời (tối thiểu 600) để có thể xin vay từ các chương trình “A” của các ngân hàng với mức lãi suất ưu đãi. Nếu điểm tín dụng của bạn thấp hơn 600 bạn sẽ phải vay từ chương trình “B” với mức lãi suất cao hơn rất nhiều.

- Thu nhập thường xuyên và ổn định của bạn: Nếu bạn tự tin vào thu nhập ổn định của mình và khả năng của bạn duy trì các khoản thanh toán nợ dưới 40% của tổng thu nhập của gia đình bạn, bạn có thể liên hệ với bên môi giới thu xếp mortgage (mortgage agent) để được tư vấn về số tiền bạn có thể vay và giá trị căn nhà bạn có thể mua.Nếu bạn đáp ứng đủ yêu cầu của bên cho vay và quyết định mua nhà, bạn có thể nghiên cứu giải pháp mua bảo hiểm nhân thọ (với hình thức đơn giản và nhanh chóng nhất là bảo đảm trả nợ khoản vay trong trường hợp chết hoặc mất khả năng làm việc (tham khảo ở http://www.innovativefinance4u.com/about-mortgage-life-insurance).

- Tiền tiết kiệm cho vốn tự có khi mua nhà: bên môi giới thế chấp có thể đưa ra cho bạn những giải pháp vốn tự có khác nhau phù hợp với thu nhập của bạn và giá trị căn nhà bạn dự định mua. Nếu thu nhập của bạn cao và giá trị căn nhà vừa phải, bạn có thể mua nhà với vốn tự có 0%.

Việc tìm được môi giới thế chấp nhiều kinh nghiệm và đáng tin cậy là cực kỳ quan trọng đối với bạn. Họ luôn khuyên bạn tự mua báo cáo tín dụng và xem điểm tín dụng của mình để điểm tín dụng của bạn không bị ảnh hưởng đến tiến trình xét duyệt cho vay . Dựa trên báo cáo tín dụng này, họ sẽ tư vấn cho bạn về giá trị căn nhà bạn có thể mua. Bên cạnh đó, họ có nhiều kinh nghiệm, hiểu biết về sản phẩm mortgage của các tổ chức cho vay khác nhau; đồng thời; họ có thể thảo luận trước để lựa chọn tổ chức cho vay nào phù hợp nhất với bạn. Mặc dù các tổ chức cho vay ở Canada hiện nay không sẵn lòng cung cấp cho bạn cam kết cho vay khi bạn chưa ký hợp đồng mua nhà. Tuy nhiên, bên môi giới có thể tư vấn để bạn chuẩn bị các hồ sơ cần thiết để rút ngắn thời gian xin phê duyệt khoản vay khi bạn ký được hợp đồng mua nhà, đảm bảo bạn có được cam kết cho vay của ngân hàng trong thời hạn 5 ngày trước khi bạn ký hợp đồng mua nhà chính thức .Một điểm quan trọng mà bạn nên lưu ý là nhà môi giới thu xếp mortgage trung thực sẽ không bao giờ yêu cầu bạn phải trả phí trước. Nếu bạn đáp ứng yêu cầu của các chương trình cho vay A, nhà môi giới sẽ được bên cho vay trả phí; nếu bạn không đáp ứng yêu cầu của chương trình A và phải vay theo chương trình B, phí sẽ được thu khi bạn được giải ngân khoản vay vào ngày nhận nhà.

Bước 2: Tìm mua căn nhà phù hợp với mục tiêu của bạn

Bạn nên xây dựng tiêu chí lựa chọn nhà trước khi tìm mua nhà. Bạn có thể xem xét một số tiêu chí quan trọng sau:

-  Vị trí: đây là điểm quan trọng nhất khi bạn quyết định mua nhà. Bạn có thể chọn địa điểm gần nơi làm việc hay gần trường của con bạn. Ở Canada, địa điểm gần trạm xe bus ,chỉ cần đi 1 xe bus tới ga tàu điện ngầm được coi là thuận tiện. Tuy nhiên, nếu bạn muốn mua nhà để đầu tư, bạn nên chọn địa điểm nằm trong 10-20 những khu tốt nhất trong  bang bạn ở được các phương tiện truyền thông đáng tin cậy bình chọn. Bạn có thể tham khảo bảng xếp hạng này trong các website sau: http://www.moneysense.ca/canadas-best-places-to-live-2014-full-ranking;http://www.torontolife.com/neighbourhood_rankings/; http://www.livingin-canada.com/best-places-to-live-in-toronto.html;http://www.amitandroy.com/blog/top-5-mississauga-neighbourhoods. Thêm vào đó, các khu vực gần trường học được xếp hạng cao cũng là các khu vực được người mua lựa chọn và có khả năng mang lại lợi nhuận đầu tư cao. Bạn có thể tham khảo bảng xếp hạng các trường trong bang Ontario ở website www.compareschoolranking.org. Bạn nên tránh mua nhà ở các khu vực có mức độ tội phạm cao.

- Giá nhà: tất nhiên, giá trị căn nhà bạn dự định mua phải phù hợp với mức giá mà bạn có thể được ngân hàng phê duyệt khoản vay thế chấp. Trong các khu vực tốt  người bán luôn bán được giá cao hơn giá niêm yết. Bạn hãy thận trọng, suy tính trước khi quyết định. Mặc dù hiện nay thị trường địa ốc ở Canada, đặc biệt là ở các bang lớn như Ontario và ở các thành phố lớn như Toronto và Vancouver đang ưu ái người bán nhà giúp họ luôn bán được nhà cao hơn giá niêm yết và giá trị thật rất nhiều, tuy nhiên tùy thuộc vào từng thời điểm vẫn có các cơ hội để bạn mua nhà trong các khu vực tốt với giá hợp lý, thậm chí thấp hơn giá trị thật. trường hợp này, nhà môi giới bất động sản bạn lựa chọn đóng vai trò cực kỳ quan trọng.  họ có  các bản MLS listing nhà để tứ vấn cho bạn.Với các căn nhà có quá nhiều người để mắt đến, bạn không nên nóng vội chào giá cao mà cân nhắc kỹ các tiềm năng sinh lời của ngôi nhà. Nhà môi giới bất động sản tốt là nhà môi giới có thể phân tích cho bạn biểu giá các căn nhà đã bán trong cùng khu vực,giúp bạn so sánh và tư vấn cho bạn một chiến lược hợp lý.

- Tiềm năng của căn nhà: rất nhiều yếu  tố khác nhau sẽ ảnh hưởng đến tiềm năng sinh lời của ngôi nhà

+ Vị trí: nằm trong bản xếp hạng các vị trí tốt nhất trong vùng và khoảng cách đến trạm xe điện, trạm xe bus và các tiện ích khác

+ Diện tích đất, nhà

+ Garage và số chỗ đậu xe.

+ Nhà trệt hay nhà cao tầng/ số tầng đã xây dựng

+ Số lượng phòng ngủ, phòng tắm và bếp

+ Tầng hầm đã  hay chưa hoàn thiện

+ Tầng hầm có lối đi riêng và có đủ cửa thoát hiểm đảm bảo an toàn hay không

+ Tiềm năng để mở rộng

- Ước tính tỷ lệ sinh lời

Tính bằng công thức:
(Tổng doanh thu cho thuê - Tiền trả môi giới thế chấp - Tiền thuế đất – các chi chi phí hoạt động)
vốn tự có để mua nhà – downpayment.: tỷ lệ này sẽ thay đổi tùy theo địa điểm, và cấu trúc căn nhà.

Doanh thu ròng (sau thuế và chi phí ), giá nhà và vốn tự có của bạn sẽ quyết định lợi nhuận này. Nếu bạn áp dụng chiến lược đầu tư an toàn, tỷ lệ này phải luôn luôn dương (mà không cần phải tính đến lãi vốn ước tính của căn nhà). Bên môi giới thế chấp và môi giới bất động sản tốt sẽ luôn sát cánh bên bạn trong quá trình tìm kiếm nhà để tư vấn bạn có được tỷ lệ sinh lời tốt nhất.

Giai đoạn này, bạn nên thận trọng trong việc lựa chọn ràng buộc với bên môi giới bất động sản . Bạn không nên ký hợp đồng dài hạn với 1  mô giới Thông thường, môi giới tốt sẽ chỉ ký hợp đồng làm đại diện cho bạn vào thời điểm bạn ký bản chào mua nhà với thời hạn không quá 3 tuần. Tuy nhiên, bạn nên làm việc với môi giới nào đáng tin cậy và họ một khoảng thời gian nhất định từ 30-60 ngày để tìm nhà cho bạn. Như đề cập ở trên, môi giới tốt sẽ luôn tìm được cho bạn căn nhà như bạn mong muốn với giá hợp lý. Trong trường hợp phải đấu thầu, họ sẽ luôn dựa trên số lượng bản chào để tư vấn bạn căn nhà này với mức giá bao nhiêu. Bạn hãy tham gia đấu thầu 1-3 lần để hiểu về cách đầu thầu và kinh nghiệm người môi giới bạn chọn. Ngay cả khi bạn không trúng thầu, bạn sẽ biết được giá mà người này tư vấn có chính xác hay không... Bên môi giới thế chấp tốt luôn hợp tác với môi giới bất động sản.. Với vai trò là người mua, bạn sẽ không phải trả phí cho cả hai người.

Bước 3: Gửi bản chào, ký hủy bỏ các điều kiện (waiver) và ký hợp đồng mua nhà chính thức

- Khi bạn tìm được ngôi nhà ưng ý, môi giới bất động sản sẽ tư vấn và soạn thảo bản chào. Trong các trường hợp thông thường, ngôi nhà không có nhiều hơn 1 bản chào, bạn có thể gửi bản chào với 2 điều kiện:

(1) phụ thuộc vào kết quả thẩm định nhà

(2) phụ thuộc vào việc nhận được cam kết cho vay của ngân hàng. Sau khi bên bán ký chấp nhận bản chào, bạn sẽ có 5 ngày để thực hiện 2 việc trên. Tuy nhiên, khi căn căn có nhiều người chọn mua, để bản chào của mình có tính cạnh tranh cao, bạn thường phải bỏ bớt đi 1- 2 điều kiện. Trừ trường hợp căn nhà có giấy phép xây dựng và /hoặc bạn thực sự mong muốn có được căn nhà này vô điều kiện, bạn không nên bỏ điều kiện thẩm định nhà.

- Sau khi bản chào được ký kết hợp lệ, bên thu xếp thế chấp sẽ gửi đơn xin vay chính thức tới ngân hàng họ đã chọn và trao đổi về trường hợp của bạn từ trước. Nhà môi giới thu xếp thế chấp tốt lấy được cam kết cho vay của ngân hàng trong vòng 2-3 ngày làm việc. Cam kết này sẽ là cam kết có điều kiện phụ thuộc vào kết quả thẩm định nhà của ngân hàng (dựa trên cam kết này bạn có thể ký bản hủy bỏ điều kiện – tuy nhiên bạn sẽ chịu rủi ro phải có thêm vốn tự có nếu giá trị căn nhà do ngân hàng đánh giá thấp hơn giá bạn ký bản chào- trường hợp này sẽ hiếm khi xảy ra nếu bạn có được mội giới bất động sản tốt, nhiều inh nghiệm. Nếu vốn tự có của bạn thấp hơn 20% giá trị căn nhà, bên bảo hiểm tín dụng sẽ gửi yêu cầu thẩm định căn nhà. Trong trường hợp này bạn sẽ phải luôn chờ có được bản cam kết cho vay không điều kiện để ký từ bỏ. Nếu bạn có mội giới thế chấp tốt, bạn vẫn có thể có được bản cam kết cho vay không điều kiện trong vòng 5 ngày làm việc. Trong mọi trường hợp, bạn không nên chấp nhận bản cam kết cho vay phụ thuộc vào nhiều hơn 1 điều kiện là kết quả thẩm định nhà. Nếu môi giới thế chấp không thể lấy được cho bạn bản cam kết cho vay này trong vòng 5 ngày, bạn nên dừng lại để xem xét toàn bộ giao dịch , thảo luận với các bên – mortgage agent, realtor và luật sư để có chiến lược giải cứu vì giao dịch này của bạn có thể là một giao dịch có vấn đề..

- Môi giới thế chấp sẽ giải thích tường tận từng điều khoản trong bản cam kết cho vay bao gồm bản kê khai đặc biệt. bạn nên mua bảo hiểm mortgage cho thương vụ của mình (tham khảo tại website http://www.innovativefinance4u.com/about-mortgage-life-insurance ).   

Bước 4: Luật sư và xử lý giao dịch

Tại giai đoạn này, luật sư đóng vai trò quan trọng nhất. Một luật sư giỏi là người có thể:

- Hỗ trợ tư vấn xem xét hợp đồng mua nhà - tư vấn những điểm rủi ro trong hợp đồng mà bạn có thể gặp.

- Hỗ trợ tư vấn xem xét hồ sơ vay: tư vấn các điều khoản bạn phải tuân thủ với tư cách là bên vay.

- Đảm bảo các hồ sơ được hoàn chỉnh, bao gồm khảo sát sở hữu nhà và bảo hiểm. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt với các ngôi nhà có cơi nới và thay đổi kiến trúc nguyên thủy, hồ sơ nhà thường khá phức tạp. Luật sư có thể tìm thấy các điểm không tương đồng giữa bản khảo sát hiện trạng nhà và hình chụp chi tiết căn nhà để yêu cầu bên bán nộp đủ các chứng từ cần thiết. Việc này sẽ giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền. 

- Giải thích toàn bộ hồ sơ, và đăng ký hồ sơ với chính quyền.

- Soạn thảo và gửi báo cáo đầy đủ: luật sư giỏi phải đảm bảo trừ được tất cả các chi phí mà bên bán chưa thanh toán trước kia bao gồm thuế đất (đây là khoản tiền khá lớn mà nhiều người bán nhà gặp khó khăn về tài chính thường nợ thuế chính phủ), chi phí điện nước và rác thải. Nếu luật sư không thực hiện đúng các phần việc này, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ các chi phí này (tất nhiên sau đó bạn có thể tiếp tục yêu cầu luật sư đòi tiền bên bán – bạn sẽ mất thời gian và chi phí cho các việc này).

- Luật sư bao giờ cũng sẽ nhận được chỉ thị giải ngân của ngân hàng ít nhất  7-10 ngày trước ngày nhận nhà. Môi giới thế chấp sẽ luôn phải làm việc với ngân hàng cho vay để đảm bảo các công việc này được thực thi đúng thời hạn.     

Bước 5: Chuyển nhà và danh mục các công việc cần chuẩn bị

- Bạn nên liên hệ vài công ty chuyển nhà để có được giá tốt Đóng gói đồ đạc, ghi chú các đồ trong từng kiện rõ ràng : khoảng 25 ngày trước khi nhận nhà

- Thông báo với các nhà cung cấp internet, điện, gas, điện thoại: 25 ngày trước khi nhận nhà

- Thu xếp đăng ký tài khoản điện, nước, gas – luật sư có thể thực hiện các phần việc này cho bạn, tuy nhiên bạn nên kiểm tra trước với luật sư ít nhất 7 ngày trước khi nhận nhà.

- Thu xếp chuyển internet, cable Tv đến nhà mới – trong một số trường hợp bạn sẽ phải đăng ký tài khoản mới- ít nhất 5 ngày trước khi nhận nhà

- Thu xếp mua bảo hiểm nhà – bạn có thể kiểm tra trên internet để có được bản chào phí của các công ty bảo hiểm khác nhau – ít nhất 7-10 ngày trước khi nhận nhà.

Giới thiệu tác giả:

Đào Phượng Thúy (Bà Thúy) đã có hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, hỗ trợ tư vấn các công ty và cá nhân xây dựng chiến lược tài chính và thu hút vốn đầu tư và vốn vay từ các định chế tài chính. Trong những năm làm việc ở Việt Nam (đến năm 2011), bà Thúy đã lãnh đạo công ty Tư Vấn Tài Chính và Thương Mại PTI (công ty mà hiện nay bà vẫn là Chủ Tịch HĐQT) thu xếp hàng trăm triệu USD vốn vay và vốn đầu tư cho các công ty xuất khẩu, dệt may, địa ốc của Việt Nam. Bên cạnh các hoạt động chính này (với các định chế tài chính hàng đầu thế giới như Deutsche Bank and ANZ và sau đó là PTI), bà Thúy cũng say mê lĩnh vực Bất Động Sản và đã tự xây dựng một danh mục đầu tư bất động sản cho riêng mình từ năm 1998.

Từ khi chuyển qua sinh sống và làm việc tại Toronto- Canada từ năm 2011, bà đã dành nhiều thời gian nghiên cứu thị trường bất động sản của Canada, đặc biệt là ở Toronto và GTA, xây dựng mạng lưới với các chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc để hình thành các quan hệ hợp tác đối tác cho công việc đầu tư bất động sản và tư vấn đầu tư bất động sản. Bà đã bắt đầu xây dựng danh mục đầu tư từ đầu năm 2013 và tư vấn thành công một số người Việt Nam mới nhập cư, sinh viên Việt Nam du học tại Toronto các giải pháp mua nhà tốt nhất tại Toronto và GTA. Hiện nay, bà là chuyên gia tư vấn thu xếp mortgage được cấp phép của Dominion Lending Centre (DLC) Expert Financial. Ở vị trí này bà đã có thể kết hợp được kinh nghiệm hơn 20 năm làm việc trong lĩnh vực ngân hàng tài chính và sử dụng mạng lưới bao gồm hơn 90 các tổ chức cho vay của DLC để giúp khách hàng có được chiến lược tài chính phù hợp nhất, thu xếp khoản vay mortgage với các điều kiện tối ưu nhất, giúp họ thực hiện ước mơ mua được ngôi nhà ưng ý với các tiềm năng đầu tư tốt ở Toronto và GTA.