Tín dụng rủi ro với điều kiện tách thửa mới

Với quy định tách thửa mới, nhiều khách hàng trước đây không đủ điều kiện tách thửa đối với các khu đất đã thế chấp sẽ tiến hành xin phép tách thửa. Về mặt pháp lý khách hàng sẽ phải hợp tác với các TCTD cho vay để xin tách thửa mảnh đất đang thế chấp thành các thửa nhỏ.

Chính quyền TP.HCM vừa đưa ra dự thảo sửa đổi Quyết định 33/2014 của thành phố về quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa. Điểm nổi bật nhất của dự thảo này là các sở, ngành tại TP.HCM dự kiến sẽ giảm diện tích tối thiểu được phép tách thửa (đối với cả đất ở và đất nông nghiệp) trên địa bàn tất cả các quận, huyện.

Cụ thể, ở các khu vực trung tâm (khu vực 1), diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở sẽ được giảm xuống 45m2 thay vì 50m2 như quy định hiện nay. Ở các khu vực 2 và 3, diện tích tối thiểu được tách thửa cũng giảm tương ứng từ 80m2 xuống 50m2 và 120m2 xuống 80m2.

Riêng với đất nông nghiệp, dự thảo quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải đạt 500m2 trong các trường hợp thông thường. Đối với các trường hợp hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp chỉ cần đạt 300m2.

Nhìn từ góc độ dân sinh, việc nới các quy định về điều kiện tách thửa như dự thảo nêu trên là rất phù hợp với nhu cầu xây dựng của người dân cũng như giúp chính quyền TP.HCM hạn chế được tình trạng bùng nổ các khu vực xây dựng trái phép. Tuy nhiên, đứng từ góc độ đầu tư bất động sản và cho vay mua sắm nhà đất của các TCTD thì việc nới rộng điều kiện về diện tích được phép tách thửa lại ẩn chứa khá nhiều rủi ro.

Rủi ro đầu tiên mà các TCTD có thể mắc phải là rủi ro về mặt xác minh dự án và thẩm định khách hàng. Theo đó, mặc dù dự thảo sửa đổi Quyết định 33 nêu rõ là chỉ áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa; không áp dụng với các tổ chức, DN kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, toàn văn dự thảo không có quy định chế tài nào để xử lý nếu các DN kinh doanh bất động sản lách luật, câu kết với người dân làm thủ tục tách thửa để phân lô, bán nền.

Thực tế này đã từng xảy ra, bởi trong suốt từ tháng 10/2014 (khi Quyết định 33 có hiệu lực) đến nay, trên địa bàn TP. HCM, nhiều DN kinh doanh bất động sản đã câu kết với những hộ gia đình có nhu cầu tách thửa hoặc bán bớt diện tích đất đai để làm thủ tục sang tên đổi chủ.

Thông thường các chủ đầu tư sẽ cử cá nhân đại diện gom sổ đỏ chung của các lô đất lớn rồi xin tách thửa. Các chủ đầu tư này hầu hết chỉ đầu tư cơ sở hạ tầng qua loa, sau đó nhận tiền đặt cọc của khách hàng và tiến hành bán. Trong những trường hợp này, nếu các TCTD cho vay đối với các chủ đầu tư hoặc các hộ mua đất, mua nhà sẽ dễ dàng rơi vào rủi ro bị “thổi giá” tài sản thế chấp, từ đó dẫn tới nợ quá hạn tại các dự án ảo. Với quy định cũ, tình trạng phân lô bán nền đã phổ biến thì khi quy định mới được áp dụng, diện tích tách thửa tối thiểu nhỏ hơn thì tình trạng này càng diễn ra mạnh hơn.

Một rủi ro khác cho các TCTD liên quan đến việc nới quy định về diện tích tách thửa, đó là tình trạng xin chuyển đổi tài sản thế chấp sẽ tăng lên. Cụ thể, với quy định tách thửa mới, nhiều khách hàng trước đây không đủ điều kiện tách thửa đối với các khu đất đã thế chấp sẽ tiến hành xin phép tách thửa. Về mặt pháp lý khách hàng sẽ phải hợp tác với các TCTD cho vay để xin tách thửa mảnh đất đang thế chấp thành các thửa nhỏ.

Tuy nhiên, để làm được việc này trong một số trường hợp các TCTD phải tiến hành giải chấp; yêu cầu bên vay thay thế tài sản thế chấp để phát mãi. Các công việc này thông thường mất nhiều thời gian và chi phí cho các TCTD. Thậm chí, ngay cả trong các trường hợp bên vay tiếp tục dùng mảnh đất cũ (đã chia tách thửa) để thế chấp thì các TCTD cũng phải thực hiện lại hợp đồng, định giá lại tài sản. Chưa kể rằng nếu tài sản liên quan đến bên thứ ba sẽ phát sinh thêm nhiều tranh chấp khi chuyển đổi hợp đồng vay.