Thị trường bất động sản: Diễn biến trái chiều của dòng vốn

Gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự vào cuộc mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài, thông qua hình thức đầu tư trực tiếp hoặc mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước. Ở một tình thế khác,  trước bối cảnh áp lực lạm phát và tỷ giá, mục tiêu ổn định vĩ mô cần được ưu tiên thì cũng có những tín hiệu cho thấy chính sách tiền tệ sẽ thắt chặt.

Nhộn nhịp dòng vốn ngoại

Ngày 22/6 vừa qua, Tập đoàn Hinokiya (Nhật Bản) cùng Tập đoàn Thế giới Kỹ thuật (TWG) của Việt Nam ký kết hợp tác chiến lược để cùng phát triển các dự án ở Việt Nam, trong đó có bất động sản (BĐS). Dự án BĐS đầu tiên liên doanh này dự định triển khai với tỷ lệ góp vốn 50:50, trên diện tích đất 9,7 ha tại TP Hồ Chí Minh, trong đó giai đoạn 1 thực hiện khoảng 2,7 héc ta. Được biết, đây là dự án BĐS đầu tiên mà Hinokiya đầu tư ra khỏi thị trường Nhật Bản.

Trước đó, giữa tháng 5, tại Bình Dương, Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial) - một liên danh giữa Quỹ đầu tư Warburg Pincus và Tổng công ty Becamex IDC, cũng đã chính thức ra mắt, với số vốn ban đầu 200 triệu USD, trong đó đối tác nước ngoài góp 70%. Liên doanh này hướng tới việc cung cấp sản phẩm BĐS trong lĩnh vực công nghiệp, như nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhà xưởng xây theo yêu cầu của khách hàng. Tới nay, liên doanh đã mua 8 dự án với hơn 2 triệu mét vuông đất công nghiệp ở Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Hải Dương và Bắc Ninh.

Đáng chú ý, trước đó, vào năm 2013 Warburg Pincus đầu tư tại Việt Nam chủ yếu là các lĩnh vực thương mại, ngân hàng.

Cũng còn phải kể tới việc Tập đoàn Amata Việt Nam đã nhận giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới (tháng 3) để phát triển dự án thành phố công nghiệp tại tỉnh Quảng Ninh với quy mô lên đến 714 héc ta. Một nhà đầu tư Hàn Quốc cũng đã có giấy chứng nhận đầu tư để thực hiện Dự án Lotte Mall Hà Nội xây khu tổ hợp tiêu chuẩn quốc tế cao cấp bao gồm trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, căn hộ du lịch kinh doanh lưu trú ngắn ngày, với vốn đầu tư 600 triệu USD. Người Nhật cũng đã có kế hoạch với Dự án Thành phố thông minh tại xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh, Hà Nội), với tổng vốn đầu tư cam kết lên đến 4 tỉ USD.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nguồn vốn FDI cam kết vào lĩnh vực BĐS tiếp tục có chiều hướng tăng cao và đang ở vị trí thứ 2 trong 6 tháng đầu năm 2018, với tổng vốn đăng ký hơn 5,5 tỉ USD, chiếm 27,25% tổng vốn đăng ký. Thống kê của năm 2017, lĩnh vực bất động sản có tổng vốn đầu tư đăng ký chỉ đạt 3,05 tỉ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đầu tư trực tiếp, thị trường BĐS cũng chứng kiến những hoạt động đầu tư theo hình thức mua bán-sáp nhập (M&A), mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước hoặc các dự án đã hình thành. Trước tiên phải kể đến giao dịch của Nomura Real Estate (Nhật Bản) mua 24% quyền sở hữu tại Sunwah Tower- một tòa nhà văn phòng hạng A có tổng diện tích sử dụng lên đến 20.800 mét vuông tại quận 1, TP HCM. CapitaLand mua lại khoảng 0,9 héc ta tại quận Tây Hồ, Hà Nội.

Dự án này bao gồm 380 căn hộ, khoảng 21.400 mét vuông văn phòng và hơn 19.300 mét vuông diện tích bán lẻ. Keppel Land- nhà đầu tư Singapore, mới đây cũng đã mua 10% cổ phần còn lại của Jencity Limited tại dự án Saigon Sports City, trị giá khoảng 11,4 triệu USD. Với diện tích 64 héc ta, dự án này sẽ bao gồm khoảng 4.300 căn nhà cao cấp và đầy đủ cơ sở hạ tầng cho các hoạt động thể thao, giải trí, mua sắm và ăn uống.

Từ những động thái trên, giới chuyên gia cho rằng năm 2018 sẽ nhộn nhịp bởi dòng vốn nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, nhất là tới từ các quốc gia châu Á, trong đó nổi bật là nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản.

Ngân hàng siết tín dụng bất động sản

Trong khi dòng vốn ngoại chảy mạnh vào BĐS Việt Nam, thì  dòng tiền từ ngân hàng cho lĩnh vực này đang cho thấy có sự siết lại. Theo đó, văn bản số 563/NHNN-TTGSNH của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh.

Một điểm đáng chú ý của văn bản này là yêu cầu các tổ chức tín dụng hạn chế mức độ tập trung đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng. Các tổ chức tín dụng được chỉ đạo phải thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm. Như vậy, nguồn vốn vào thị trường BĐS sẽ bị siết lại.

Điều này xuất phát từ sự cảnh báo “bong bóng” BĐS cũng như tình trạng mất cân đối về quan hệ cung - cầu đã xuất hiện thị trường BĐS trong năm 2017.  Cũng trong năm này, tổng dư nợ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là gần 471.000 tỷ đồng. Dư nợ cho vay BĐS chiếm tỷ trọng khoảng 6% tổng dư nợ nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng cho vay BĐS khoảng 8,5%.

Với những con số kể trên thì tỷ trọng cho vay lĩnh vực BĐS dưới mức an toàn là 8 - 10%. Điều đó có thể được coi là một nguyên nhân khiến doanh nghiệp BĐS trong nước liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài để tìm nguồn vốn mới.

Với phân khúc nhà ở nhỏ lẻ, vay vốn ngân hàng cũng khó khăn hơn khi Ngân hàng Nhà nước đã trực tiếp chỉ đạo các tổ chức tín dụng khi vay tín dụng BĐS phải kiểm soát chặt chẽ và chú ý đến phân khúc BĐS nhà ở xã hội, nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Trước việc tăng trưởng mạnh mẽ trong 6 tháng đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục hút bớt tiền đồng thông qua thị trường mở. Lãi suất cũng có dấu hiệu tăng trở lại. Trong tháng 6 và những ngày đầu tháng 7 vừa qua, Ngân hàng Quốc tế (VIB) đã 2 lần điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi, trong đó kỳ hạn 1-2 tháng tăng mạnh đến 0,4%, kỳ hạn 3 tháng tăng 0,3% và kỳ hạn từ 6-11 tháng tăng 0,1%.

Gần đây, Ngân hàng Quân đội cũng tăng mạnh lãi suất huy động vốn, với kỳ hạn 1 tháng tăng 0,2%, 2 tháng tăng 0,3%, đặc biệt kỳ hạn từ 3-5 tháng tăng 0,55% và kỳ hạn 6 tháng tăng 0,35%. Lãi suất cho vay lĩnh vực BĐS cũng đã tăng tại một số ngân hàng từ đầu quí 2 đến nay.

Trong khi đó, giải pháp tăng dự trữ bắt buộc gần đây cũng đã được đưa ra. Vào thời điểm cuối tháng 5 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định tăng dự trữ bắt buộc đối với Agribank. Trước đó Agribank chỉ bị áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc với tiền gửi tiền đồng là 1% cho tất cả các kỳ hạn, thì nay tỷ lệ này đã tăng lên 3% cho các kỳ hạn dưới 12 tháng.