Tái cơ cấu để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Với sự phát triển mất cân đối về cơ cấu hàng hóa, lệch pha về cung cầu, thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua đã phải đối mặt với những cơn “sốt" nóng-lạnh thất thường mà đỉnh điểm là đợt đóng băng kéo dài 2011-2013 gây tác động bất lợi cho nền kinh tế.

Phóng viên TTXVN đã phỏng vấn ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng về các nguyên nhân và giải pháp để giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân.

* Thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển mạnh mẽ nhưng lại thiếu sự bền vững cần thiết nên đã gây ra nhiều hệ lụy bất lợi cho nền kinh tế. Vậy đâu là những nguyên nhân chủ yếu thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: ​Theo tôi có một số nguyên nhân chính nhân khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu bền vững. Trước tiên là hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo, lại do nhiều bộ, ngành phụ trách nên chưa tạo được hành lang pháp lý ổn định.

Bên cạnh đó, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường. Vì vậy, thị trường bất động sản còn phát triển tự phát, thiếu kế hoạch, mất cân đối khiến cho phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, dư thừa trong khi một một phận không nhỏ người nghèo, người có thu nhập thấp tại đô thị vẫn khó khăn trong tạo dựng chỗ ở.

Một nguyên nhân nữa là năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, nhiều doanh nghiệp đầu tư theo phong trào, chụp giật, thậm chí lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.

Ngoài ra, sự phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích của các thị trường có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động cũng là một nguyên nhân lớn khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định như thời gian qua.

* Là cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, theo ông đâu là giải pháp để định hướng thị trường phát triển lành mạnh và bền vững?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Trước hết cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh.

Thứ hai là nâng cao hiệu quả, hiệu lực tác quản lý Nhà nước, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển có kế hoạch.

Thứ ba là hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Đặc biệt, việc hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất động sản sẽ khuyến khích mỗi phân khúc nhà ở cần phát triển, đồng thời sẽ thúc đẩy việc sử dụng có hiệu quả bất động sản, cũng như góp phần hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, giúp tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Ngoài ra, việc thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung-cầu hàng hóa trên thị trường bất động sản cũng sẽ giúp bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.

* Mặc dù nhu cầu với phân khúc nhà ở xã hội rất cao nhưng hiện khả năng đáp ứng vẫn còn hạn chế. Vậy vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào trong Dự thảo Luật Nhà ở được Chính phủ trình Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp thứ Tám Quốc hội khóa XIII lần này thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo tính toán của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015, nhu cầu về nhà ở xã hội lên tới hơn 1 triệu căn hộ, tập trung ở các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều khu công nghiệp. Mặc dù nhu cầu về phân khúc này rất cao nhưng nhưng hiện khả năng đáp ứng vẫn còn hạn chế. Vì vậy, trong Dự thảo Luật Nhà ở được Chính phủ trình lên Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp thứ tám này có một chương riêng bao gồm các quy định cụ thể cho phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, ngoài các ưu đãi để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư như miễn tiền thuế sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn giảm thuế VAT cũng như cho vay ưu đãi, Dự thảo Luật cũng khuyến khích các hộ gia đình cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Thực tế tại các khu công nghiệp cho thấy, khoảng 80% diện tích nhà ở cho công nhân thuê là của các hộ gia đình, của cá nhân trong khi doanh nghiệp chỉ lo được khoảng 20%.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật lần này cũng xác định trách nhiệm của doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại bắt buộc phải dành ra khoảng 20% quỹ đất dự án để xây nhà xã hội, nhất là các dự án ở đô thị đặc biệt và đô thị loại 1. Các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho công nhân thuê sẽ được hạch toán giá thành nhà ở vào giá thành sản xuất kinh doanh để giảm thuế cho doanh nghiệp.

* Việc thu xếp nguồn tài chính cho các dự án nhà ở luôn là thách thức với doanh nghiệp do Việt Nam chưa hình thành được các định chế tài chính hỗ trợ thị trường xây dựng và bất động sản. Vậy Bộ Xây dựng có kiến nghị gì về vấn đề này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nhu cầu vốn trung và dài hạn của thị trường bất động sản là rất lớn bởi vốn ngắn hạn chỉ cho nhà đầu tư cần trong 1-2 năm khi triển khai công trình. Trong khi đó, đại đa số người dân cần vốn vay dài hạn lên tới 20-30 năm để có thể đủ thời gian tiết kiệm trả nợ dần tiền mua nhà.

Hiện nhiều nước trên thế giới đã hình thành được các định chế tài chính và hỗ trợ hiệu quả cho thị trường bất động sản phát triển ổn định như cho vay ưu đãi trong thời hạn rất dài, có các quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, hầu hết nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản là phụ thuộc vào ngân hàng. Trong khi đó, các ngân hàng đi vay cũng chủ yếu là ngắn hạn nên cho vay lại cũng chỉ cùng lắm là trung hạn hoặc nếu cho vay dài thì lãi suất cao để hạn chế rủi roc ho ngân hàng.

Vì vậy, cùng với việc đổi mới trong công tác tín dụng, việc hình thành các quỹ tại Việt Nam sẽ hỗ trợ thị trường phát triển ổn định, đồng thời giúp người có nhu cầu về nhà ở có thể dễ dàng hơn trong việc tạo dựng chỗ ở ổn định.

* Xin chân thành cảm ơn ông