Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS 2014: “Phá băng thị trường đã ngủ yên nhiều năm nay”

Theo Luật sư Trần Thái Bình việc áp dụng của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2014 sẽ góp phần “phá băng” thị trường trong khi vẫn đảm bảo hơn quyền lợi người mua nhà.

 Sáng nay 9/1, tại cuộc họp báo công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2014 Luật sư Trần Thái Bình (LNT &Partners) cho rằng các Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được áp dụng được giới bất động sản kỳ vọng sẽ “phá băng” thị trường ngủ yên nhiều năm nay.

Cơ sở để Luật sư Trần Thái Bình đưa ra nhận định này được dựa trên bốn trụ cột sau:

Một là, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được mở rộng đáng kể.

Theo đó, Luật sư Bình cho rằng Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng đối tượng mua nhà, người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Cụ thể, cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được phép sở hữu nhà ở với thời hạn 50 năm. Ngoài ra, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài cũng có quyền sở hữu nhà phục vụ công việc của mình. Hơn thế, luật cũng cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà đầy đủ hơn qua việc họ được quyền góp vốn, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý…

Mặc dù vậy vẫn còn một số hạn chế như số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại một nhà chung cư không có 30% số lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà tại một văn phòng. Những hạn chế này được cho là cần thiết để đảm bảo chủ quyền quốc gia.

Hai là, quyền sở hữu nhà của Việt kiều cũng như người trong nước.

Việt kiều có những đóng góp to lớn về mọi mặt trong công việc xây dựng và phát triển đất nước. Ngày càng nhiều các Việt kiều muốn trở về Việt Nam sinh sống và đầu tư. Theo khảo sát có tới 60% Việt kiều được hỏi có nhu cầu về sở hữu nhà tại Việt Nam.

Luật Nhà ở trước đây có nhiều hạn chế cho đối tượng này khi muốn sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên đến Luật Nhà ở 2014 chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là Việt kiều sẽ được sở hữu nhà không hạn chế về số lượng.

Bà là, việc thực hiện dự án được đảm bảo hơn.

Theo đó, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thiết lập được khung pháp lý chặt chẽ.

Cụ thể với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ được phép bán khi phần móng nhà đã được xây xong, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư không được thu quá 95% khi nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua,…

Ngoài ra, chủ đầu tư phải sử dụng tiền trả trước của người mua nhà cho mục đích xây dựng nhà, và phải có một ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh đối với việc xây dựng trong tương lai.

Như vậy, với quy định này đảm bảo chỉ các nhà đầu tư có thực lực thực sự về tài chính mới có thể tồn tại được.

Các quy định này được ông Bình cho rằng sẽ giải quyết được bài toán “mất niềm tin” của người mua nhà trước việc vi phạm của hàng loạt các nhà đầu tư trong thời gian qua.

Bốn là, nhiều điểm mới trong giao dịch bất động sản, nhà ở.

Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở kể từ khi bên mua đã trả đủ tiền mua nhà hoặc kể từ khi nhận nhà từ chủ đầu tư.

Chủ đầu tư không phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản nữa, được biết là để giảm chi phí giao dịch cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư có thể thoái vốn dễ dàng hơn. Vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà ở chung cư cũng được minh bạch hóa.

Luật nhà ở 2014 cũng quy định rõ ràng hơn về xây dựng một hệ thốn thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, Qua đó, người dân sẽ có nhiều thông tin về dự án.

Tuy nhiên, Luật sư Trần Thái Bình cũng cho rằng luật mới vẫn còn nhiều điểm khó thực hiện như: nhà đầu tư khó khăn trong việc xác định số lượng người nước ngoài mua nhà; bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh cho chủ đầu tư thực hiện dự án nếu không hoàn thành tiến độ thì ngân hàng phải trả lại tiền cho người mua nhưng ít ngân hàng nào dám nhận bảo lãnh; việc nâng vốn pháp định lên 20 tỷ của doanh nghiệp dựa trên cơ sở nào;…

“Quy định phải có ngân hàng bảo lãnh và trong trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ thì ngân hàng phải hoàn trả tiền cho người mua nhà, vậy thì ngân hàng nào dám đứng ra chịu trách nhiệm này. Theo tôi nên sửa thành khi chủ đầu tư không đảm bảo được tiến độ thì ngân hàng có quyền chuyển nhượng cho một chủ đầu tư khác có đủ năng lực về tài chính, kĩ thuật”, ông Bình chia sẻ.