Luật đất đai 2013: Vẫn muôn nỗi vướng

Trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật thời gian vừa qua đã bộc lộ một số vướng mắc, nhiều quy định trong Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành chưa nhất quán với Luật Đất đai.

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 và đã có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014. Tuy nhiên qua hơn 12 tháng thực hiện, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập cần được tháo gỡ.

Bởi vậy, vào tháng 4/2015, Bộ trưởng Bộ TN&MT yêu cầu Tổng cục Quản lý đất đai tổng hợp những khó khăn vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để trình lên Chính phủ vào tháng 10/2015.

Nội dung Nghị định bổ sung này sẽ tập trung vào các vấn đề thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)…

Nghị định, Thông tư còn bất cập

Tại trụ sở UBND huyện Thới Lai, ông Huỳnh Thanh Phường - Trưởng phòng TN&MT huyện Thới Lai, cho hay tòa án huyện những năm gần đây đã phải xử hàng trăm vụ tranh chấp dân sự do sổ đỏ bị cấp sai, cấp nhầm, diện tích trên giấy không trùng với diện tích đất thực tế.

Nhiều hộ, trong sổ đỏ ghi 1.000 m2, nhưng thực tế đo lại diện tích đất lên đến 1.500 m2. Có trường hợp khi đo đạc lại, mấy hộ bên cạnh thấy hộ này diện tích thực tế tăng nhiều quá thì lại phát sinh tranh chấp. Đây là hệ lụy từ năm 1992 cấp đại trà sổ đỏ cho dân, không tiến hành đo đạc cụ thể.

Nay Nghị định và Thông tư của Nhà nước cần đưa ra hướng xử lý tình trạng này.

Đến UBND huyện Cờ Đỏ, ông Trần Trí Phương, Phó phòng TN&MT, huyện này giãi bày nhiều nỗi khó khi thực thi Luật Đất đai 2013. Theo Điều 190 của Luật Đất đai 2013, những hộ gia đình không làm nông nghiệp thì không được nhận cho, thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa.

"Chúng tôi rất bối rối trước điều này. Với những người làm cán bộ như chúng tôi, tại sao cha mẹ tặng cho mà chúng tôi không được nhận", ông Phương nói.

Theo quy định, khi thu hồi đất cho các dự án, nông dân ngoài việc được nhận tiền bồi thường, còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề với mức tiền không quá 5 lần giá đất. Riêng cán bộ công chức, viên chức, người đã có nghề phi nông nghiệp thì không được khoản này. Thế nhưng, phần lớn lực lượng cán bộ xã lương rất thấp, không đủ sống nên ngoài giờ làm việc, họ phải làm thêm ruộng.

Nếu thu hồi đất ruộng của họ mà lại không hỗ trợ chuyển đổi nghề, thì sẽ khiến cán bộ thua thiệt, nguy cơ sẽ mất cán bộ.

Người thực thi bối rối

Ông Phương cũng nêu sự bất bình đẳng về giá đền bù đất bị thu hồi. Huyện Cờ Đỏ giáp ranh với quận Ô Môn và quận Thốt Nốt, nhưng trên một trục đường, giá đền bù lại khác nhau. Nhiều trường hợp, hai nhà cạnh nhau hoặc chỉ cách nhau vài chục mét, cũng trên mặt đường, nhưng nhà thuộc địa bàn huyện Cờ Đỏ phải chịu mức giá đền bù chỉ bằng một nửa so với mức giá của nhà nằm trên địa quận. Tình trạng này khiến người dân rất bức xúc.

Ông Lê Thanh Trang, Chánh văn phòng Sở Tư pháp Tp.Cần Thơ, cho hay Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục nhiều vướng mắc giữa thực tiễn áp dụng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng và việc chứng thực được thực hiện tại UBND cấp xã.

Trong khi đó, Luật Công chứng năm 2006 và Luật Công chứng năm 2014 (hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2015) đều quy định việc giao dịch các hợp đồng, đặc biệt là các hợp đồng giao dịch về BĐS, phải được công chứng tại Phòng Công chứng thuộc Sở Tư pháp. Quy định trên đã có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai với Luật Công chứng cùng ban hành năm 2014.

Ông Lê Đức Lưu, Giám đốc Công ty CP Salung, cho biết các chuyên gia đã chỉ ra 20 điểm bất cập trong các văn bản tại 4 nhóm nội dung. Trong Quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, vướng mắc nhiều nhất là xác định giá khởi điểm đấu giá, thuê đất và tình trạng cho thuê lại đất của bên thứ 3.

Hai là, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất: thời gian xác định giá kéo dài do nhiều khâu ảnh hưởng đến đền bù; các văn bản không thống nhất chồng chéo về đền bù đất và chi phí đầu tư vào đất; giá đền bù chệch lệch quá lớn giữa dự án nhà nước thu hồi và dự án do các DN thu hồi. Đặc biệt, giá đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khác nhau do thuộc các chủ đầu tư khác nhau thu hồi, họ trả giá khác nhau đã gây nên sự bức xúc.

Ba là, thủ tục cấp sổ đỏ vẫn phức tạp, đặc biệt là cấp lại sổ đỏ do bị mất. Hiện đang có sự mâu thuẫn giữa Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về quy định xin cấp sổ đỏ.

Bốn là, việc xử lý vi phạm đối với tổ chức được Nhà nước giao đất vẫn khó khăn do sự mâu thuẫn giữa Nghị định số 102/2014/NĐ-CP với Nghị định số 81/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính đất đai.