Dự báo xu hướng thị trường bất động sản (BĐS) 2008: Cung thiếu - cầu nóng?

Ngày 22.2 tại Hà Nội, CB Richard Ellis VN (CBRE - thuộc tập đoàn BĐS lớn nhất thế giới CB Richard Ellis) công bố tổng quan đánh giá BĐS 2007; đồng thời dự báo xu hướng 2008. CBRE vẫn cho rằng thị trường BĐS VN thiếu nguồn cung, nhu cầu nóng; đặc biệt Hà Tây sẽ là tiêu điểm của quý I/2008.

Tuy vậy, cũng có người cho rằng: Chuyện nóng hay lạnh của thị trường chưa phản ánh đúng nhu cầu thật.

Nóng hay lạnh?

Theo ước đoán của CBRE, năm 2007 có hơn 20 tỉ USD đổ vào VN thì trong đó có 5 tỉ USD đầu tư vào BĐS. Cơ quan này cũng cho rằng, năm 2007 là năm bùng nổ về số lượng các dự án (DA) mới đang xây dựng cũng như lập kế hoạch triển khai.

Cụ thể năm 2007, hàng loạt các DA lớn như The Garden, Crown Complex, Ciputra Mall, Gamuda Yên Sở... Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư nước ngoài cũng đổ tiền vào BĐS VN. Điều này đã khiến cho giá BĐS luôn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường nóng này chỉ duy trì ở Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng.

Có nét tương đồng với đất đai, thị trường văn phòng (VP) cũng luôn ở trong tình trạng khan hiếm. Chính vì thế mà hệ số sử dụng trung bình của hệ thống VP đã đạt đến gần 100%. Đặc biệt, giá cho thuê của VP cũng có xu hướng tăng mạnh. Cụ thể VP hạng A có mức tăng 21%; hạng B có mức tăng tới 24% so với năm 2006. Chính điều này đã khiến nhiều DN lớn tự đầu tư như các toà nhà Viglacera, VIT, Kinh Đô, Petro VN...

Tuy nhiên đã có chuyên gia cho rằng CBRE đã đúng, nhưng chưa phản ánh hết được thực tế thị trường BĐS hiện nay. Chuyên gia này cho rằng, BĐS của VN vẫn trong vòng luẩn quẩn với diễn biến theo quy hoạch dự án, tin đồn, thời cuộc... Rõ ràng theo dõi những diễn biến trong năm 2007, những cơn sốt đã được tạo ra chủ yếu khi mà không ít đại gia trúng chứng khoán.

Bên cạnh đó, giới đầu tư và trung gian cũng chủ yếu chạy theo những khu đất ven DA, những khu được quy hoạch. Ngoài ra, sự đồn thổi và thời cuộc khi thị trường chứng khoán sụt giảm, giá vàng tăng cao cũng là những yếu tố "hun nóng" thị trường BĐS.

Nhận định này không phải là không có lý. Anh Văn Thuỷ - một "đầu nậu" đất đai và xây nhà để bán cho biết: Nhiều khu vực tại Hà Nội, giá nhà và đất năm 2007 còn rẻ hơn năm 2006. Anh này cũng nhận định: Tôi thấy hàng loạt biệt thự Bắc Thăng Long, mạn Gia Lâm và Nam Hà Nội... vẫn đứng trơ trơ đấy thôi. Anh Thuỷ cho rằng, thực tế cơn sốt chỉ diễn ra với số ít BĐS đẹp, dự án và nhà, phòng cao cấp mà thôi.

Vì sao Hà Tây thành tiêu điểm?

Cũng trong báo cáo của CBRE, nhiều dự báo vẫn đúng nhưng đã cũ và ai cũng biết đó là: Nhu cầu VP, căn hộ cao cấp vẫn tăng cao; hệ thống buồng, phòng khách sạn vẫn thiếu; các tập đoàn và nhà đầu tư vẫn đổ vào BĐS tại VN...

Đất đai tại An Khánh - Hà Tây đang
rất đắt khách.

Nổi bật trong dự báo của CBRE là Hà Tây trở thành tiêu điểm. CBRE cho rằng Hà Tây có vị trí đẹp ven Hà Nội và hiện có tới 130 DA đang trong quá trình xây dựng hoặc lập kế hoạch. Ngày 20.2, thông tin DA khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu Hà Tây sẽ động thổ, khởi công vào 25.2 tới vừa công bố đã được giới đầu tư quan tâm.

Có mấy lý do: Đây được xem là dự án đa năng lớn nhất VN với "tổ hợp liên hoàn" (sân golf 93ha; khu vui chơi 22ha; trung tâm thương mại 180.000m2; khu biệt thự 54ha; khách sạn và căn hộ cao cấp, trung tâm hội nghị...) khiến các nhà đầu tư nhìn thấy triển vọng về hạ tầng của khu vực cách HN 20km này. Ngoài ra, hàng loạt khu đô thị như Văn Quán, Văn Phú, Mỗ Lao, An Khánh... đang được triển khai, thông tin về việc sắp hoàn thành mở rộng đường Láng - Hoà Lạc và tin đồn nhiều phần đất Hà Tây sắp thuộc về Hà Nội... đã khiến người dân nhìn thấy triển vọng đô thị hoá của đất Hà Tây đang tới gần, khiến đất ở đây có giá.

Tuy nhiên với giới đầu tư và cả đầu cơ, chỉ có con số không nhiều những khu vực giáp ranh Hà Tây - Hà Nội được nhắc đến trong điểm nóng này. Và thực tế, những khu vực như đất đai xung quanh TP.Hà Đông; theo trục đường Láng - Hoà Lạc đã được giới săn lùng quần nát.

Tuy nhiên, anh Đức Tùng - một người chuyên làm môi giới đất đai cho biết, đa phần vẫn là những mảnh đất dự án, những khu đã được quy hoạch đẹp mới thực sự nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư và cả đầu cơ. Theo anh Tùng, dù được gọi là nóng nhưng cũng chưa hẳn là sốt. Cụ thể, đất thổ cư của các xã ven đường Láng - Hoà Lạc đẹp lắm cũng chỉ đến trên dưới 10 triệu/m2; đất mặt ngõ chỉ khoảng 5 triệu/m2, càng cách xa đường Láng đất càng rẻ. Anh Tùng nhận định, nếu so với biến động của vàng thì mức giá trên vẫn chưa phải là cao.

Với những nhận định và phân tích; những dự báo và thực tế trên, nhiều chuyên gia cho rằng người có nhu cầu thực vẫn rất cần những quyết định thận trọng. Trong khi đó, giới đầu cơ thì cho rằng với BĐS vẫn là một "canh bạc", bởi lẽ trước đây đã từng có quá nhiều dự án khởi động tại Hà Tây, giá đất sốt đùng đùng; nhưng rồi khi dự án chậm trễ, chính sách có điều chỉnh thì rủi ro vẫn khó tránh khỏi.