Cuộc đua nhà bình dân

ở ngoại ô Hà Nội Sự tham gia của nhiều ông lớn như Vingroup vào phân khúc nhà bình dân mang lại cơ hội lớn cho người mua nhà, nhưng cũng sẽ khiến cho sự cạnh tranh của phân khúc này trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Qua thời căn hộ giá rẻ, chất lượng thấp

Tháng 12/2016, một thông tin gây xôn xao thị trường bất động sản là việc Tập đoàn Vingroup chính thức công bố ra mắt thương hiệu bất động sản đại chúng VinCity và cho biết sẽ triển khai 200.000 - 300.000 căn hộ có giá bình quân chỉ từ 700 triệu đồng/căn hộ trong 5 năm tới.

Với uy tín của chủ đầu tư Vingroup, thông tin này đã nhanh chóng nhận được sự quan tâm đặc biệt không chỉ của người mua nhà, mà cả với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là những doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở giá tầm trung và bình dân.

Ông Lê Khắc Hiệp, Phó chủ tịch Tập đoàn Vingroup cho biết, Tập đoàn muốn thay đổi hoàn toàn cách nhìn nhận về nhà giá rẻ với chất lượng cao, tiêu chuẩn sống đáng mơ ước.

Trước đây, dù thị trường có lúc thăng, lúc trầm, nhưng căn hộ giá rẻ luôn có nhu cầu lớn, nhất là khi gói 30.000 tỷ đồng được ban hành. Trong thời gian gói 30.000 tỷ đồng còn giải ngân, nhiều dự án căn hộ bình dân có mức giá thuộc đối tượng được vay gói ưu đãi này luôn hút người mua, bất chấp dự án có vị trí không mấy thuận lợi.

Tuy nhiên, sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, cùng với những bất cập về chất lượng, cháy nổ xảy ra tại một số chung cư giá rẻ như Xa La, tổ hợp HH Linh Đàm, Đại Thanh…, những người có nhu cầu mua nhà bình dân bắt đầu khó tính hơn trong việc chọn mua nhà giá rẻ. Vì vậy, hiện một số dự án quảng cáo “rẻ nhất thị trường” dường như cũng không còn nhiều ưu thế trong cạnh tranh hút khách.

Chẳng hạn, nhiều dự án nhà ở thuộc phân khúc nhà bình dân tại khu vực phía Tây Nam Hà Nội, dọc 2 tuyến đường Tô Hữu và Đại lộ Thăng Long kéo xuống Tây Mỗ và Đại Mỗ của một số doanh nghiệp như Xuân Mai, Hải Phát... đã không còn tạo ra sức hút trong mỗi lần mở bán như trước.

Theo lý giải của nhiều đơn vị phân phối, sau khi VinCity được công bố, nhiều người có nhu cầu về nhà ở đã tạm dừng kế hoạch mua nhà để chờ tín hiệu từ những dự án mà Vingroup đã công bố. Không chỉ bởi Vingroup là một thương hiệu lớn trên thị trường, được khẳng định qua hàng loạt dự án đã và đang triển khai trên khắp cả nước, mà còn bởi mức giá mà VinCity đưa ra cũng hấp dẫn hơn nhiều so với mức giá tại một số dự án đang mở bán hiện nay như Xuân Mai Complex, Xuân Mai Spark Towers, Thăng Long Victoria, The Vesta, FLC Garden City Đại Mỗ, The Golden An Khánh…

Theo khảo sát của Báo Đầu tư Bất động sản, dù thuộc phân khúc bình dân, nhưng hầu hết các dự án này hiện nay đang được chào bán với mức giá thấp nhất là từ 17 triệu đồng/m2, tăng 3 - 4 triệu đồng/m2 so với giá chào bán dự kiến ban đầu. Mức giá này mới chỉ bao gồm nội thất cơ bản và người mua nhà phải bỏ thêm từ 1 - 2 triệu đồng/m2 mới có thể về ở được. Do đó, vào thời điểm này, đây cũng không phải là một mức giá dễ chịu dành cho người có thu nhập trung bình, chứ chưa nói đến thu nhập thấp.

Chưa kể, những dự án này dù được quảng cáo khá nhiều về hạ tầng, nhưng theo quan sát của Đầu tư Bất động sản, nhiều dự án hạ tầng vẫn ngổn ngang và không biết khả năng bao giờ mới hoàn thành, trong khi khoảng cách vào trung tâm Thành phố khá xa, khiến người mua nhà càng nghi ngại hơn.

Cuộc đua mới sẽ như thế nào?

Chuỗi nhà ở giá rẻ chất lượng cao với thương hiệu VinCity của Vingroup sẽ bắt đầu triển khai từ năm 2017. Thời gian đầu, VinCity Hà Nội được xây dựng ở huyện Gia Lâm, huyện Đan Phượng. Trong đó, VinCity Gia Lâm có quy mô 300 ha, nằm tại trung tâm huyện Gia Lâm, bao gồm căn hộ chung cư, shophouse cùng các tiện ích dịch vụ khác.

Dự án VinCity Đan Phượng có tổng quy mô là 125 ha, nằm tại khu kết nối giữa 2 xã Tân Hội và Liên Trung, gồm những sản phẩm khu biệt thự, khu liền kề, khu shophouse và khu căn hộ chung cư.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận địnn, quyết định đầu tư vào phân khúc căn hộ giá rẻ của Vingroup là một tin vui cho những người thu nhập trung bình có thể sở hữu được nhà ở với mức giá hợp lý, chất lượng được đảm bảo, vì Vingroup là tên tuổi lớn trên thị trường hiện nay. Đây là điều tốt cho thị trường bất động sản, vì sẽ tăng nguồn cung, kéo giá nhà xuống và người hưởng lợi là người mua nhà.

Ngoài ra, với sự tham gia của các "tay chơi" lớn, thị trường sẽ minh bạch hơn và người mua nhà để ở sẽ được tiếp cận sản phẩm với giá sát giá thành nhất, giảm thiểu giá chênh từ các cầu trung gian, giới đầu cơ.

Tuy nhiên, với những doanh nghiệp đang đầu tư phân khúc nhà giá rẻ sẽ đối mặt với cuộc cạnh tranh lớn, buộc phải thay đổi quan niệm đầu tư, cách triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường. Thách thức đó không chỉ còn là giá bán, mà mấu chốt còn là chất lượng, cách bán hàng và những dịch vụ sau khi dự án đi vào vận hành.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư uy tín sẽ phải tính đến việc giữ gìn thương hiệu. Những chủ đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm sẽ nghiên cứu các vật tư, vật liệu hợp lý. Họ đã có công nghệ hiện đại và đến thời điểm này không phải khấu hao nhiều. Vì vậy, sẽ có điều kiện đưa ra những sản phẩm chất lượng tốt, giá thành thấp mà vẫn có lợi nhuận.

“Khách hàng mua nhà đang có tâm lý rất kén chọn chủ đầu tư. Việc đầu tiên họ lựa chọn đó là chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, sau đó là chất lượng xây dựng và tiện ích khu nhà, rồi mới xem xét giá cả", ông Đính nói.

Vì thế, dù vẫn là phương án cứu cánh của nhiều doanh nghiệp trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh nguồn cầu nhà giá rẻ còn rất lớn, song đầu tư phân khúc này sẽ không dễ dàng như trước đây. Đó cũng là lý do gần đây nhiều chủ đầu tư đã "chịu chơi", chi hàng chục tỷ đồng triển khai các hạng mục tiện ích cho dự án, điều mà trước đây hầu như chỉ có ở những dự án cao cấp.