Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì sao khó thu được tiền?

Việc xác định giá cả làm căn cứ thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn chưa chuẩn xác khiến việc triển khai còn gặp khó khăn.

Sau hơn 1 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013,các quy định của pháp luật hiện hành về thu tiền sử dụng đất  khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất về cơ bản là phù hợp, bước đầu đi vào cuộc sống. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện vẫn còn phát sinh một số vướng mắc, bất cập cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi nhằm phù hợp và đáp ứng với yêu cầu của cuộc sống.

Tự ý chuyển đổi không xin phép, không đăng ký

Theo ông Bùi Ngọc Tuân, Chuyên viên cao cấp thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, bất cập đáng phải kể đến chính là các đối tượng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở sang đất nghĩa trang, nghĩa địa, sang đất kinh doanh, dịch vụ (nhà hàng, khách sạn, văn phòng cho thuê…không thuộc trường hợp kinh doanh nhà ở) lại không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.

“Cơ chế này không những gây thất thoát cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra “sân chơi” không bình đẳng giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các doanh nghiệp kinh doanh phi nông nghiệp không phải là nhà ở”, ông Tuân nói.

Ông Tuân cũng cho rằng, trên thực tế nhiều hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều tránh việc nộp tiền sử dụng đất bằng cách không xin phép và không đăng kí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. “Đây là một trong các nguyên nhân của tình trạng hồ sơ địa chính tại nhiều địa phương sau một thời gian đo đạc, xây dựng mới lại trở nên lạc hậu so với thực tế khiến việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư mỗi khi nhà nước có nhu cầu trở nên khó khăn”.

Ngoài ra, quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi chuyển đổi mục đích để làm nhà ở hoặc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, hoặc kết hợp cho thuê phải nộp một khoản tiền như giá đất ở là không khả thi.

Quy định này gây bức xúc cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vì để có dự án đầu tư kinh doanh nhà ở từ đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp đầu tư phải nộp tiền đất tới hai lần. “Điều này cũng làm gia tăng hình thức đối phó của các hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không khai báo và đăng ký biến động tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, ông Tuần chỉ rõ.

Phương pháp định giá đất cần được hoàn thiện

Quan điểm của ông Bùi Ngọc Tuân cho rằng, để tháo gỡ các bất cập nêu trên cần tổ chức kiểm tra, rá soát việc thi hành Luật Đất đai tại nhiều vùng và địa phương để có sự đánh giá khách quan, sử đổi bổ sung khung pháp lý kịp thời.

Trong đó, quy định đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư hiện hữu không phân biệt đất nông nghiệp hay đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở không được công nhận là đất ở, đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất ao gắn liền với đất ở, khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế để chuyển mục đích sử dụng sử dụng sang đất ở thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê  đều có chung một chính sách thu tiền sử dụng đất.

Theo đề xuất của ông Tuân, giá đất trước khi chuyển đổi mục đích được tính bằng giá đất ở áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân thay vì bằng 75% như quy định hiện hành. Đồng thời quy định giá đất được tính bằng 75% mức giá đất ở áp dụng đối với các tổ chức kinh tế, thay vì áp dụng với mức 100% mức giá đất như quy định hiện hành.

Ông Tuân cũng cho biết, để đảm bảo tính khách quan khi định giá đất, không nên căn cứ vào giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá để đưa ra các quy định trái với truyền thống định giá đất trên thế giới. Cụ thể là việc định giá đất phải khác định giá đất xây dựng bảng giá đất cà về thời gian từ khi tiến hành đến khí kết thúc việc định giá.

Đối với các phương pháp định giá đất đang được áp dụng cần được kiểm nghiệm. Như hiện nay, Việt Nam và hầu như các nước trên thế giới đang áp dụng phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất để giúp giảm áp lực cho Nhà nước khi trong thời gian đầu số trường hợp cần định giá cụ thể sẽ lớn vượt ngoài năng lực cho phép.

“Chính vì lẽ đó cần loại bỏ phương pháp này trong việc định giá cụ thể, đồng thời tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ định giá viên để sớm đảm đương được yêu cầu định giá đất cụ thể của nhà nước và của thị trường”, ông Tuân chỉ rõ./.

Điều 5 Nghị Định 45/2014 quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giá thu tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của UBND thành phố.