Cần tiếng nói chung căn hộ thương mại 25m2

Mặc dù nhìn nhận nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở giá rẻ chưa đáp ứng nhu cầu nhưng TPHCM vẫn “lắc đầu” với căn hộ thương mại diện tích nhỏ.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cũng như Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), đều cho rằng cần cho phép doanh nghiệp đầu tư căn hộ diện tích từ 25-45m2 vì nhu cầu nhà ở của người dân thành thị rất đa dạng. Dự kiến Bộ Xây dựng và TPHCM sẽ sớm có buổi làm việc để thống nhất quan điểm về vấn đề này.

Quan ngại của chính quyền TP

Liên quan đến vấn đề quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại, UBND TPHCM đã 2 lần chính thức nói không với căn hộ có diện tích 25m2. Cụ thể, trong văn bản gửi Bộ Xây dựng ngày 11-9-2017, UBND TPHCM kiến nghị “đối với các dự án nhà ở thương mại (NoTM), trong thời gian chờ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia mới về nhà chung cư được ban hành, tiêu chuẩn diện tích NoTM được áp dụng theo quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012” về quy định diện tích tối thiểu 45m2 đối với NoTM.

Nhu cầu về nhà ở của người dân rất đa dạng. Nhiều nước trên thế giới cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, như Hàn Quốc 14m2, Thái Lan 15-20m2. Tuy nhiên các quốc gia này vẫn thực hiện tốt việc quản lý dân số, quản lý quy hoạch - kiến trúc và bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các đô thị. Đây là những kinh nghiệm để chúng ta học tập và áp dụng tại Việt Nam. Ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng

Tiếp theo, 11-1-2018, UBND TP có văn bản gửi Bộ Xây dựng và giữ nguyên quan điểm.

Theo UBND TPHCM, trong những năm gần đây tình trạng người nhập cư, tạm cư ngày càng gia tăng (tỷ lệ tăng cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên, khoảng 200.000 người/năm), trong đó có hơn 130.000 người nhập cư. Dân số TP đến nay đã xấp xỉ đạt 13 triệu người, trong khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ duyệt là 10 triệu người.

Việc phát triển đô thị nhanh chóng, cộng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân đã gây quá tải và tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trong khi đó, TP chưa được sự quan tâm, hỗ trợ đầu tư đúng mức và tương xứng, để phù hợp với nhu cầu phát triển theo quy hoạch giao thông đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 101/QĐ-TTg năm 2007 và Quyết định 568/QĐ-TTg năm 2013.

Từ những bất cấp cập nêu trên, UBND TPHCM cho rằng việc cho phép đầu tư xây dựng NoTM loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ thu hút người dân từ các địa phương khác đến TP mua căn hộ giá rẻ để ở, làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của TP đang bị quá tải.

“Bộ Xây dựng xem xét, ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, với quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại là 45m2 (giữ nguyên theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế)” - UBND TP kiến nghị.

Mấu chốt là năng lực và hiệu quả quản lý

Theo HoREA, TPHCM hiện có gần 13 triệu dân, trong đó khoảng 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số và dù muốn hay không xu hướng người nhập cư vẫn còn tiếp tục, tức vẫn cần nhà ở. Trên thực tế, người nhập cư sẽ thuê hoặc mua loại căn hộ nhỏ (nhất là căn hộ dưới 45m2). Nếu không có các căn hộ này, họ sẽ phải ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, hoặc mua nhà trong các khu phân lô bán nền tự phát của thị trường phi chính thức.

Trong khi đó, người nhập cư là nguồn lực quan trọng góp phần vào sự phát triển và tạo nên bản sắc riêng của TP. Do vậy, việc giải quyết nhu cầu nhà ở với loại căn hộ nhỏ (dưới 45m2 với tỷ lệ hợp lý), có giá vừa túi tiền cho số đông cán bộ, công chức, viên chức cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân các khu công nghiệp là hết sức cần thiết, cấp bách và thể hiện tính nhân văn, đùm bọc đối với người nhập cư.
 

Hiệp hội nhận thấy việc không cho phép xây dựng căn hộ nhỏ dưới 45m2 không phải là giải pháp hiệu quả. Vấn đề cốt lõi là cần nâng cao năng lực và hiệu quả công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, quản lý trật tự đô thị, xác định các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình theo pháp luật về quy hoạch xây dựng và quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, HoREA tha thiết đề nghị UBND TP cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tại chung cư thương mại có diện tích 25-45m2, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, với tỷ lệ khoảng 25% tổng số căn hộ của chung cư, tại các quận ven và huyện ngoại thành.

Trước đó, tại Công văn 2502/BXD-QLN ngày 23-10-2017, Bộ Xây dựng đề nghị TPHCM nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2, mà có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20-25%) số căn hộ chung cư diện tích nhỏ 25-45m2 đối với các dự án NoTM tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi; đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động có thể cho phép áp dụng tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn.

Bộ Xây dựng nhấn mạnh, đối với TPHCM, trường hợp cần có kiểm soát, quản lý quy hoạch và dân số đô thị theo điều kiện đặc thù, trong khi Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư chưa được ban hành, có thể “nghiên cứu ban hành quy định về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại để áp dụng trên địa bàn”. Cách làm trên là một trong những giải pháp quan trọng để khuyến khích phát triển NoTM giá thấp theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25-1-2017 về việc đẩy mạnh phát triển NoXH.