Cận cảnh thị trường (B5): Khu Nam-Ngổn ngang đại dự án

Trong khi khu Đông TPHCM chờ khu đô thị mới Thủ Thiêm ì ạch thành hình, tại khu Nam (quận 7, huyện Nhà Bè…) nhanh chóng “phất” lên nhờ uy tín, thương hiệu, sức lan tỏa của Phú Mỹ Hưng. Giá nhà đất khu vực này tăng theo cấp số nhân đã khiến nhiều doanh nghiệp BĐS tự tin dốc hết tiền vào canh bạc lớn. Kết cục, những dự án tưởng chừng dễ hốt bạc lại trở thành cục nợ.

>>Cận cảnh thị trường: Khu Đông… “ngủ đông”
>>Cận cảnh thị trường (B3): Hà Đông-Hậu phát triển nóng
>>Cận cảnh thị trường (B2): Mê Linh-đại đô thị hoang vu
>>Cận cảnh thị trường (B1): Từ Liêm chưa đổi vận khi lên quận

Đắp chiếu

Phú Mỹ Hưng là đô thị kiểu mẫu của quận 7 nói riêng và TPHCM nói chung. Sự phát triển của Phú Mỹ Hưng thời gian qua có ý nghĩa lớn trong việc hình thành một thị trường BĐS sôi động ở khu Nam TP, trong đó có huyện Nhà Bè.

Tuy nhiên, sự đầu tư ồ ạt, cùng với làn sóng đầu cơ, tích trữ suốt nhiều năm qua đã để lại những đại công trình “giãy chết”. Nhiều chủ đầu tư đang ngồi trên đống nợ, dự án thiếu vốn không triển khai được, bán không xong, ngân hàng chê, khách hàng kiện tụng…

Theo phản ánh của khách hàng, dự án chung cư Mỹ Phú (quận 7) của CTCP Đầu tư Dầu khí Mỹ Phú (thuộc CTCP Đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí - Petroland) chậm giao nhà 1 năm, trong khi mới thi công khoảng 80% phần thô.

Mới đây, khách hàng kéo đến bao vây chủ đầu tư yêu cầu đẩy nhanh tiến độ dự án, giải quyết quyền lợi thỏa đáng, nhất là những khách hàng đã đóng từ 70% giá trị hợp đồng. Giải thích việc này, lãnh đạo công ty cho biết chung cư Mỹ Phú đã tiến hành cất nóc nhưng do không có kinh phí để hoàn thiện, dẫn đến tiến độ giao nhà bị chậm.

Tương tự, khởi công năm 2007, cao ốc căn hộ cao cấp BMC - Hưng Long (đường Huỳnh Tấn Phát) gồm 5 cao ốc 22-25 tầng với trên 800 căn cũng đang là dự án “rùa bò” trên địa bàn quận 7. Được chủ đầu tư tung hàng ra bán vào đầu năm 2008, nhưng theo người dân nơi đây, dự án chỉ thi công cầm chừng, có lúc ngưng, công trình trơ khung sắt.

Gần đó, dự án La Casa do Công ty Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư đang tiến hành bàn giao nhà thô, thay vì hoàn thiện cho khách hàng để giải quyết vốn. Hiện có khoảng 15 hộ dân đang tự hoàn thiện. Giá gốc căn hộ chủ đầu tư bán ra 2-2,1 tỷ đồng/căn (92m2), trong khi cùng diện tích này những người mua trước đây bán lại chỉ 1,6 tỷ đồng/căn.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, huyện Nhà Bè xếp thứ 2 về số lượng dự án tạm ngưng triển khai (quận 9 có 92 dự án, huyện Nhà Bè 50 dự án). Điển hình là dự án Kenton Residences (116A Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè) của Công ty TNHH Tài Nguyên gồm 9 block chung cư 20-30 tầng, với 1.640 căn hộ xây dựng trên diện tích hơn 9ha.

Kenton Residences được chủ đầu tư xây dựng trên ý tưởng “ốc đảo” giữa lòng thành phố. Khởi công năm 2009, với tổng vốn đầu tư khoảng 300 triệu USD, dự án hoàn thành một số block, một số khác ngưng xây dựng gần 2 năm nay do hết vốn.

Giá giảm cũng khó bán

Từ những vụ kiện, tranh chấp gần đây giữa khách hàng và chủ đầu tư gần đây, có thể nói đã lột tả chân thật bức tranh thị trường BĐS khu Nam TPHCM. Doanh nghiệp đầu tư BĐS chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Khi thị trường đóng băng, ngân hàng hạn chế cho vay, lãi suất cao, chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án.

Nhiều doanh nghiệp tham gia thị trường nhưng quy mô nhỏ, thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng và chiến lược kinh doanh, đã góp phần làm thị trường phát triển không ổn định. Sự lao dốc của thị trường BĐS khu Nam đã khiến nhiều tên tuổi lớn bán tống bán tháo sản phẩm để lấy lại vốn hoặc tìm kiếm thị trường mới, như Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố rút khỏi thị trường BĐS Việt Nam; Quốc Cường Gia Lai cầm cố sổ đỏ để vay vốn; Novaland và Phát Đạt tuyên bố giảm giá 50% căn hộ…

Theo nhân viên môi giới sàn giao dịch BĐS trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), việc các chủ đầu tư công bố giảm giá 40-50% khiến lượng khách hàng tìm đến sàn thăm dò nhiều hơn. Trung bình mỗi tháng sàn môi giới được 5-7 sản phẩm, nhưng khi tìm hiểu kỹ về giá, phương thức thanh toán, tiến độ giao nhà, chất lượng thực tế… khách hàng quyết định rút vì vẫn hoài nghi.

Ước tính, số lượng hợp đồng bị rớt lên đến 40%. Anh Ng.Th, chủ một doanh nghiệp BĐS, chia sẻ: “Chúng tôi đã có ý định xin giấy phép thực hiện 2 dự án căn hộ cao cấp tại quận 7 và huyện Nhà Bè. Nhưng khi khảo sát sơ bộ tình hình cung - cầu và tâm lý khách hàng, chúng tôi nhận thấy nếu bỏ tiền ra đầu tư lúc này sẽ không cạnh tranh được những doanh nghiệp “mạnh gạo bạo tiền” đi trước. Do vậy, công ty quyết định chuyển nhượng 2 khu đất, thu hồi vốn và chờ tín hiệu lạc quan từ thị trường”.

Trong bối cảnh ảm đạm của thị trường BĐS khu Nam, khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng dần bộc lộ hạn chế của nó. Hướng Nam là hướng ra biển, mực nước ngầm, triều cường luôn tăng, khiến các tuyến đường như Huỳnh Tấn Phát, Phạm Hữu Lầu, Nguyễn Văn Linh… luôn ngập.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến lượng người về đây mua nhà ngày càng giảm, kéo theo giá BĐS đi xuống. Đơn cử, một căn hộ tại Sky Garden III, diện tích khoảng 100m2 trước đây mua giá gốc trên 7 tỷ đồng, nhưng hiện nay giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 4,8 tỷ đồng.

Mới đây, báo cáo với Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS TPHCM, UBND TP khẳng định sự suy thoái hiện nay của thị trường BĐS là hệ quả của tăng trưởng nóng và tình trạng đầu cơ của nhà đầu tư trong giai đoạn 2006-2007. Hệ lụy của nó vô cùng to lớn, kéo dài và vẫn chưa có giải pháp khắc phục hiệu quả.