Cấm bán nhà trên giấy: Chính quyền chỉ được phạt theo luật định

Sau khi bị “thổi còi” với lý do huy động vốn sớm, ba công ty CapitaLand-Vista, Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng đã và đang hoàn trả tiền cho các khách hàng. Ngoài cách “chế tài” trên, chính quyền sẽ tiếp tục có cách xử lý khác nghiêm khắc hơn?

Đặt cọc khác với huy động vốn

Thực ra các công ty trên không chính thức kêu gọi khách hàng góp vốn. Trên thực tế, họ chỉ đề nghị khách hàng đóng tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc, tiền thành ý... trước thời điểm họ xây dựng xong phần móng. Theo Sở Xây dựng, đó là các hình thức lách luật để huy động vốn và như thế thì doanh nghiệp đã vi phạm Điều 39 Luật Nhà ở.

Các doanh nghiệp trên đã cố ý lách luật để huy động vốn sớm hay họ chỉ làm những việc cần thiết trong kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật dân sự? Tiến sĩ-luật sư Phan Đăng Thanh cho rằng: “Chỉ khi doanh nghiệp dùng số tiền đó để đầu tư, kinh doanh thì mới gọi là huy động vốn. Ngược lại, nếu doanh nghiệp thu tiền của người dân rồi để trong tài khoản phong tỏa ở ngân hàng thì không thể xem là huy động vốn”.

Các doanh nghiệp và nhiều chuyên gia (mà các số báo trước đã giới thiệu) cũng đồng tình với phân tích trên vì “số tiền thu trước giống như tiền đặt cọc để thể hiện cam kết mua hàng”. Việc này được quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự mà cụ thể là “đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”. Đây là hoạt động bình thường trong các giao dịch mua bán tài sản từ trước đến giờ. Từ việc mua một tài sản nhỏ như chiếc áo đến tài sản lớn như chiếc xe hơi..., tất cả đều phải gửi trước tiền cọc.

Sáng qua (25-11), trên Diễn đàn doanh nghiệp do HTV9 tổ chức, ông Bùi Thanh Sơn, Phó Tổng Giám đốc Công ty Phú Mỹ Hưng, khẳng định: “Phú Mỹ Hưng không hề huy động vốn sớm. Chúng tôi chỉ hạn chế hiện tượng đầu cơ bằng cách thu khoản tiền thành ý 200 triệu đồng. Khoản tiền này được chuyển vào tài khoản trong ngân hàng và Phú Mỹ Hưng sẽ không sử dụng nó vào bất kỳ mục đích nào”.

Cũng theo ông Sơn, hoạt động thu tiền thành ý của Phú Mỹ Hưng được tiến hành công khai, minh bạch. Trước yêu cầu của Sở Xây dựng, Phú Mỹ Hưng không hề gặp khó khăn gì trong việc trả lại tiền thành ý cho khách hàng. Chỉ có điều khi không có tiền thành ý, cam kết giữ nguyên giá bán của công ty sẽ bị hủy bỏ. Sau này, giá căn hộ có thể tăng cao và bấy giờ, chính người tiêu dùng phải chịu thiệt.

Liệu Sở Xây dựng có quá vội vàng khi quy kết các doanh nghiệp trên huy động vốn sớm? Theo nguyên tắc, muốn “kết tội” ai, các cơ quan chức năng phải chứng minh được họ đã “phạm tội” chứ không được suy đoán, áp đặt. Có lẽ Sở Xây dựng nên cố gắng phân định rõ sự khác nhau giữa nhận đặt cọc (một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng được pháp luật cho phép) với việc huy động vốn sớm để tránh “xử oan” người “vô tội”. Mặt khác, để hạn chế các doanh nghiệp huy động vốn trá hình, các cơ quan chức năng có thể quy định rõ mức tiền đặt cọc cụ thể (tính phần trăm trên giá trị căn nhà).

Chưa đến mức cảnh cáo, thu hồi dự án?

Theo Sở Xây dựng, cảnh cáo có thể sẽ là hình phạt đầu tiên mà chính quyền áp dụng đối với các doanh nghiệp huy động vốn sớm. Kế đó, chủ đầu tư vi phạm sẽ không được phê duyệt dự án hoặc bị rút quyết định phê duyệt dự án và còn có thể bị cấm kinh doanh trong hai năm.

Một giảng viên Đại học Luật TP.HCM cho rằng: Để đảm bảo nguyên tắc pháp chế, cơ quan nhà nước cần chỉ ra doanh nghiệp đã vi phạm những quy định gì và vi phạm đó sẽ bị chế tài theo quy định nào. Đáng lưu ý, hiện pháp luật chưa đặt ra quy định xử phạt hành vi huy động vốn sớm nên chưa thể “xử” được ai cả!

Theo tiến sĩ-luật sư Phan Đăng Thanh, việc các doanh nghiệp thu các khoản tiền thành ý, tiền giữ chỗ... không vi phạm các quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định 126 ngày 26-5-2004 của Chính phủ (quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà).

Trong khi đó, Điều 3 Pháp lệnh Xử lý vi phạm hành chính quy định: “Cá nhân, tổ chức chỉ bị xử phạt hành chính khi có vi phạm hành chính do pháp luật quy định”. Ở đây, khi việc huy động vốn sớm chưa được pháp luật xác định là hành vi vi phạm hành chính, chính quyền không thể sử dụng pháp lệnh trên để phạt “cảnh cáo” chủ đầu tư vi phạm. Ông Thanh nhấn mạnh: “Muốn xử lý ai, chính quyền nhất thiết phải dựa trên quy định pháp luật cụ thể. Nếu chưa có quy định, cơ quan chức năng chỉ nên đưa ra hình thức khuyến cáo...”.

Cách thức chế tài “không được phê duyệt dự án hoặc bị rút quyết định phê duyệt dự án hay cấm kinh doanh trong hai năm” xem chừng cũng chưa ổn thỏa. Khi đề xuất hình thức xử lý này, Sở Xây dựng đã vận dụng Điều 10 của Nghị định 153 ngày 15-10-2007 của Chính phủ. Theo Điều 10 trên, những chủ đầu tư vi phạm quy định về đầu tư xây dựng... mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể bị thu hồi dự án (và không được giao dự án mới trong thời gian hai năm).

Hành vi huy động vốn sớm (nếu có) đã vi phạm quy định về đầu tư xây dựng? Yêu cầu hoàn trả tiền chính là giải pháp khắc phục tạm thời của Sở Xây dựng?... Rất tiếc, Bộ Xây dựng vẫn chưa có lời giải đáp rõ ràng. Chính vì thế, nhiều ý kiến cho rằng bất kỳ sự suy diễn theo hướng “làm nặng tình trạng của người vi phạm” vào thời điểm này là điều không nên.

Một lãnh đạo Vụ Hành chính-hình sự, Bộ Tư pháp:

Không có quy định thì không thể xử phạt

Trước khi muốn xử lý các hành vi sai phạm, điều mà các cơ quan chức năng cần làm trước tiên là phải xác định chính xác loại vi phạm. Nếu đó là vi phạm hành chính, các cơ quan chức năng có thể căn cứ vào Pháp lệnh Xử lý vi phạm hành chính để xử phạt.

Trong vụ việc nêu ở trên, muốn xử phạt các chủ đầu tư, chính quyền phải chỉ ra được họ đã thực hiện một hành vi vi phạm hành chính. Ngược lại, nếu chưa có văn bản pháp luật nào quy định đấy là vi phạm hành chính, chính quyền không thể xử phạt.

Nếu theo thông tin báo nêu thì rõ ràng việc xử lý đã thiếu cơ sở pháp lý. Việc áp dụng quy định tương tự lại càng sai và không thể chấp nhận được.

Theo Pháp Luật