BĐS lo thiếu minh bạch vì từ ngữ 'lắt léo'

Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có động lực phát triển hơn nếu tăng tính minh bạch, hạn chế việc giới kinh doanh lợi dụng kẽ hở chính sách để kiếm lời.

Thông tư 76 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực từ 1/8/2014.

Theo Thông tư, Quy định tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.

Thật ra, nội dung của quy định tại điều 6 Thông tư 76 không phải nội dung mới mà đã quy định tại Nghị định 120 năm 2010 và Thông tư 93 năm 2010 của Bộ Tài chính.

Những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp này là người dân mua nhà của chủ đầu tư sẽ vẫn nộp tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư, không khác gì so với trước đây. Thực chất nội dung Thông tư chỉ quy định cách tính chứ không quy định cụ thể người tiêu dùng là người trực tiếp nộp mà tiền sử dụng đất đã được tính trong giá bán.

Tuy nhiên, nội dung Thông tư 76 đã sử dụng một vài từ ngữ dễ hiểu lầm vì nếu đọc theo nội dung Thông tư sẽ dễ dẫn đến hiểu là tiền sử dụng đất người mua căn hộ chung cư phải đóng.

Việc dùng cụm từ “tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng” làm dư luận băn khoăn rằng người tiêu dùng nộp tiền sử dụng đất khi doanh nghiệp bán hàng. Nghĩa là giá bán căn hộ chưa bao gồm tiền sử dụng đất làm người tiêu dùng không biết tiền sử dụng đất mình phải nộp là bao nhiêu và như vậy làm thị trường kém minh bạch.

Ngay sau khi thông tư được công bố đã có nhiều ý kiến bi quan về tình hình bất động sản trong thời gian sắp tới khi cho rằng, người tiêu dùng sẽ phải chi trả nhiều tiền hơn để có thể sở hữu một căn nhà.

Nếu chủ đầu tư "lắt léo" thì nhiều khả năng người mua nhà phải nộp tiền hai lần, một lần mua nhà, một lần là tiền sử dụng đất. Đó là điều đáng lo ngại nhất của người dân.

Ngày 21/7, Bộ Tài chính cũng phát đi thông cáo khẳng định những quy định trong Thông tư 76 không phải là “đẩy” trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang người mua nhà: "Nhà nước không thu tiền sử dụng đất trực tiếp của các hộ dân mua nhà của chủ đầu tư".

Theo Bộ Tài chính, quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC không phải là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 mà chỉ là kế thừa và cụ thể hóa quy định có từ pháp luật đất đai năm 2003.

Cụ thể là, điểm 5 khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ và khoản 2 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính, để đảm bảo tính hệ thống và thống nhất khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật.

Ngoài ra, tại Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước “giao đất có thu tiền sử dụng đất trực tiếp cho chủ đầu tư” để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.

Trong trường hợp này chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi được giao đất theo quy định tại điểm b, c, đ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

"Nhà nước không thu tiền sử dụng đất trực tiếp của các hộ dân mua nhà của chủ đầu tư. Việc mua, bán nhà giữa chủ đầu tư và các hộ dân được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở"- lãnh đạo Bộ Tài chính nhấn mạnh.

Do đó, hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC nêu trên chỉ áp dụng đối với trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định giá trị tài sản là nhà gắn liền với đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước tại các tòa nhà nhiều tầng (nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) để phục vụ nhu cầu quản lý của Nhà nước.

Trong trường hợp này, nếu Nhà nước bán nhà và giao đất trực tiếp cho các đối tượng sử dụng thì các đối tượng này có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.