Bất động sản Mỹ: Cơn bão tịch thu tài sản

Trong tháng 5-2008, hồ sơ tịch thu tài sản thế chấp ở Mỹ tăng 48%, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2007. Vỡ “bong bóng” nhà đất là nguyên nhân chính.

Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn là một vấn đề kinh tế, thuộc về tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng toàn cầu, bằng việc tịch thu tài sản để thế nợ tăng nhanh ở Mỹ vào cuối năm 2006, gây ra khủng hoảng tài chính suốt năm 2007 và đầu năm 2008.

Chủ nhà đất thành con nợ

Trong năm 2007, gần 1,3 triệu bất động sản ở Mỹ bị tịch thu để thế nợ, tăng 79% so với năm 2006. Các ngân hàng lớn và các tổ chức tài chính khác trên thế giới (cho vay) đã báo cáo lỗ khoảng 435 tỉ USD vào thời điểm 17-7- 2008. Trong tháng 1-2008, tỉ lệ các khoản vay hết hạn đã lên tới 21% và đến tháng 5-2008 là 25%. Ngày càng nhiều chủ nhà đất tiếp tục nhận được thông báo tịch thu tài sản để thế nợ, cụ thể là cứ 519 hộ thì một nhận được hồ sơ tịch thu tài sản để thế nợ trong tháng 4-2008.

Tham vọng và thừa mứa

Vay thế chấp dưới chuẩn là nhân tố chính của việc tăng tỉ lệ sở hữu nhà và nhu cầu về nhà.

Tỉ lệ sở hữu nhà trên toàn nước Mỹ đã tăng từ 64% vào năm 1994 (tỉ lệ này gần như không đổi kể từ năm 1980) lên tới đỉnh điểm vào năm 2004 với con số chưa từng có là 69,2%. Nhu cầu này giúp làm tăng giá nhà và tiêu dùng. Từ năm 1997 đến năm 2006, giá nhà tại Mỹ tăng 124%. Một số chủ sở hữu nhà đất đã lợi dụng giá trị bất động sản tăng lên trong thời kỳ “bong bóng” nhà đất, để tái huy động vốn cho các ngôi nhà của mình với lãi suất thấp hơn và sử dụng khoản thừa ra từ lần thế chấp thứ hai để chi tiêu. Vay nợ của các hộ gia đình ở Mỹ tính theo thu nhập tăng lên 130% trong năm 2007, so với 100% ở những năm đầu thập kỷ này.

Xây dựng quá nhiều trong thời kỳ bùng nổ, tỉ lệ tịch thu tài sản để trả nợ tăng. Việc rất nhiều chủ sở hữu nhà không sẵn sàng bán nhà với mức giá đã bị giảm đi, làm tăng đáng kể lượng cung nhà khả dụng. Số lượng bán (đơn vị) nhà mới giảm 26,4% vào năm 2007 so với năm trước đó. Tính đến tháng 1-2008, thời gian trung bình một nhà mới không bán được là 9,8 tháng, dựa vào khối lượng bán vào tháng 12-2007, mức cao nhất kể từ năm 1981. Hơn nữa, một con số kỷ lục, gần 4 triệu nhà hiện không bán được, bao gồm gần 2,9 triệu nhà bỏ trống.

Thừa cung nhà, đặt ra áp lực đáng kể trong việc giảm giá. Khi giá hạ, nhiều chủ sở hữu nhà vỡ nợ hoặc bị tịch thu tài sản để trả nợ. Tính đến tháng 11-2007, giá nhà đất trung bình ở Mỹ giảm khoảng 8% so với mức đỉnh điểm năm 2006. Mức sụt giá vào tháng 12-2007 với một năm trước đó là 10,4%. Kể từ tháng 2-2008, giá bất động sản được dự đoán tiếp tục giảm cho đến khi lượng nhà tồn này (dư cung) giảm xuống mức cho phép.

Hậu quả là, ít nhất 100 công ty cho vay thế chấp hoặc đã đóng cửa, hoặc tạm ngừng hoạt động, hoặc đã bị bán. Do lượng nợ xấu ngày một tăng đã được chuyển sang cho những công ty thu hồi nợ chuyên nghiệp, nên ngành công nghiệp thu hồi nợ dự tính sẽ tăng trưởng 9,5% năm 2008 và sẽ tiếp tục có tăng trưởng chừng nào nợ quá hạn vẫn tiếp tục tăng.

Bi kịch nhà đất

Đáng lo ngại là, hiện nay một số chủ hộ cố ý gây hỏa hoạn và xem đây là một cách thoát khỏi những khoản vay thế chấp mà họ không thể hoặc không muốn trả. FBI báo cáo rằng, từ năm 2005 đến năm 2006, hỏa hoạn cố ý tăng 4% ở ngoại ô và 2,2% ở thành phố. Đến tháng 1-2008, vẫn chưa có được những con số của năm 2007. Những căn nhà bỏ không (gần 2,9 triệu) thường ít được bảo quản và đôi khi hấp dẫn các đối tượng “nhảy dù” hoặc phạm pháp. Kết quả là số vụ tịch thu tài sản để trả nợ trong khu vực tăng lên, làm cho giá nhà khu vực đó giảm nhanh chóng hơn nữa.

Giá thuê nhà không giảm nhiều như giá mua nhà, dẫn đến kết quả là ở nhiều khu vực giàu có, nhà trước đây do chủ sở hữu ở còn bây giờ do người đi thuê ở. Nhưng cũng nhiều người thuê nhà bị mất chỗ ở do nhà bị tịch thu để trả nợ (vì chủ nhà trả nợ vay không đúng hạn).

Theo một nghiên cứu của Hiệp hội Chủ các ngân hàng cho vay thế chấp vào tháng 1-2008, cứ 7 căn nhà mà các công ty cho vay bắt đầu tố tụng đòi tịch thu, thì có một nhà không có chủ ở vào mùa hè trước. Việc tịch thu tài sản thế chấp đã vô hiệu mọi hợp đồng cho thuê, và những người đi thuê không có quyền tiếp tục thuê.

Kiện tụng và bắt nợ Việc kiện tụng liên quan đến cuộc khủng hoảng dưới chuẩn đang diễn ra. Một nghiên cứu công bố vào tháng 2-2008 cho biết, có 278 vụ kiện dân sự đã được nộp lên các tòa án liên bang trong năm 2007 liên quan đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn. Những vụ án khác bao gồm kiện tụng về chứng khoán do các nhà đầu tư đâm đơn, tranh chấp hợp đồng thương mại, nhân viên tố tụng tập thể, và những vụ án liên quan đến việc phá sản.

Bị cáo gồm nhân viên nhà băng cho vay thế chấp, nhà môi giới chứng khoán, người cho vay, người định giá, công ty xác minh quyền sở hữu, công ty xây nhà, công ty cung cấp dịch vụ, công ty phát hành, công ty bảo hiểm các đợt phát hành, công ty phát hành trái phiếu, công ty quản lý tiền, công ty kế toán công.

Tháng 6-2008, FBI nói rằng, số lượng vụ lừa đảo thế chấp đã tăng gấp đôi trong vòng 3 năm trở lại đây, lên tới hơn 1.400 vụ đang chờ xử. Đến 18-6-2008, 406 người bị bắt. Ngày 19-6-2008, hai cựu quản lý của Bear Stearns bị FBI bắt, và đó cũng là những nhà điều hành Phố Wall đầu tiên bị bắt liên quan đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn. Họ bị nghi đã đánh lừa các nhà đầu tư về thị trường thế chấp dưới chuẩn.

Khủng hoảng vay thế chấp lên đến 945 tỉ USD

Khi cuộc khủng hoảng bất động sản mới xảy ra, nhiều nhà phân tích gọi nó là vấn đề trong nước, tức là chỉ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở Mỹ. Tuy nhiên, nó đã lan nhanh khắp thế giới. Bởi do nền kinh tế toàn cầu và do thế chấp dưới chuẩn khổng lồ mà các nhà đầu tư nhiều nước đã mua.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) nói rằng “Những tổn thất toàn cầu có gốc rễ từ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn của Mỹ có thể lên tới 945 tỉ USD”. Người ta cũng chưa biết liệu các giải pháp (đã và đang tiến hành) của Mỹ có đủ để giúp cả nền kinh tế toàn cầu hay không?
 

Người Đô Thị