Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS: Chính sách "gần" hơn thực tế

Nội dung dự thảo Luật Kinh doanh BĐS bám sát thực tế thị trường, đồng thời rút lại các đề xuất không khả thi. Đây sẽ là cơ sở của hy vọng về một thị trường lành mạnh công khai, phát triển bền vững.

Những điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cho thấy "chiếc gậy" của nhà quản lý đã vươn tới các vấn đề "nhức nhối" đã tồn tại nhiều năm nay.

Môi giới phải có thẻ hành nghề

Theo dự thảo, các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất hai người có thẻ hành nghề môi giới BĐS (Luật hiện hành chỉ yêu cầu 1 người có chứng chỉ); khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có thẻ hành nghề định giá. Đồng thời, Thẻ hành nghề môi giới BĐS sẽ được Bộ Xây dựng trực tiếp tổ chức thi sát hạch và cấp cho cá nhân đủ điều kiện. Một điểm khác biệt rất lớn: chứng chỉ môi giới do Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp cho các cá nhân có đủ hồ sơ đã xét duyệt mà không cần qua thi sát hạch.

Đối tượng là cá nhân nếu kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập cũng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và phải có thẻ hành nghề môi giới BĐS. Điểm đáng chú ý khác, sàn giao dịch BĐS sẽ không được tham gia hoạt động đầu tư, mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS, mà chỉ được làm trung gian để thực hiện giao dịch trên theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí. Các cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS cấp tỉnh được thành lập sàn giao dịch như một đơn vị sự nghiệp có thu để vừa kinh doanh vừa phục vụ nhu cầu quản lý.

Xử lý hình sự với sai phạm

Nhằm hạn chế thiệt thòi cho người dân khi mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, chung cư theo hình thức huy động vốn trước, trường hợp chủ đầu tư huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS không đúng hợp đồng cam kết sẽ bị cấm. Nếu gây thiệt hại cho người mua, người thuê… phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Đồng thời, căn cứ theo tính nghiêm trọng, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Hạn chế "bán nhà trên giấy"

Để thực hiện được mục tiêu này, dự thảo quy định: chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay nếu xảy ra biến cố.

Đồng thời, tổ chức, cá nhân được lựa chọn giao làm chủ đầu tư dự án BĐS phải ký quỹ cam kết thực hiện. Trong trường hợp chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư bên bán phải có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan. Nếu chuyển nhượng dự án có phát sinh lợi nhuận, chủ đầu tư phải nộp thuế thu nhập theo quy định.

Nhà ở được làm nhà nghỉ

Trước hiệu ứng từ dư luận và thực tế nhu cầu hợp pháp của người sở hữu BĐS, Tổ Biên tập dự thảo Luật đã rút lại đề xuất cấm sử dụng nhà ở làm nhà nghỉ. Trên thực tế, đa phần BĐS nhà ở tại các đô thị lớn do cá nhân, hộ gia đình sở hữu đều được sử dụng linh hoạt giữa mục đích sinh sống và kinh doanh, nên việc bỏ đề xuất cấm là đúng lúc và nên làm.

"Rộng cửa" cho yếu tố nước ngoài

Dự thảo đề xuất thêm hành lang pháp lý cho đối tượng nước ngoài được sở hữu, kinh doanh BĐS trên lãnh thổ Việt Nam. Theo đó, tổ chức cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài được phép thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; được thuê, được mua và sở hữu diện tích văn phòng để làm việc hoặc cho thuê lại; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

"Tự quyết" diện tích căn hộ

Theo đó, chủ đầu tư sẽ được quyền quyết định diện tích căn hộ, không còn ràng buộc diện tích căn hộ tối thiểu như trong Luật Nhà ở hiện hành. Cụ thể, các chủ đầu tư "được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng".

Theo dự thảo, tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại sẽ do Chính phủ quy định phù hợp với từng giai đoạn và từng khu vực khác nhau. Nếu chủ đầu tư không làm theo đúng tiêu chuẩn diện tích, kiến trúc quy định, các căn hộ đó sẽ không được cấp giấy chủ quyền.

Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, liền kề cũng không bị quy định về diện tích (không thấp hơn 50m2, chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m2 như trước), "phải xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt".