Trần lãi suất 11%: Quá tam ba bận cho giao dịch bất động sản

(DiaOcOnline) - Dù chưa thể khởi sắc ngay, nhưng bằng vào xu thế giảm lãi suất khó có thể đảo ngược từ phía ngân hàng, từ đây đến cuối năm 2012, tình hình giao dịch và mặt bằng giá nhà đất phía Nam chắc chắn sẽ phục hồi theo hướng răng cưa đi lên với biên độ thấp.

Vì sao 13-14%?

Vietcombank đã trở thành kẻ mau mắn đầu tiên bắt nhịp xu thế hạ lãi suất của Ngân hàng nhà nước. Chỉ một ngày trước khi trần lãi suất huy động được chính thức kéo về 11%, Vietcombank đã tung ra gói “cứu trợ” 2000 tỷ đồng nhắm tới đối tượng khách hàng vay bất động sản, nhưng với mức lãi suất thấp kỷ lục: 13-14%. Hành động chưa có tiền lệ trên đang khiến người ta nhớ lại, vào tháng 3/2012, cũng Vietcombank đã dẫn đầu nhóm ngân hàng trong việc cung cấp gói tín dụng với lãi suất cho vay ưu đãi từ 15-16%. Còn lần này, thậm chí lãi suất cho vay kinh doanh nhà của ngân hàng này còn thấp hơn đến 3% so với mức 16% của ngân hàng BIDV nêu ra vào tháng 4/2012.

Nguyên do gì đã làm cho Vietcombank tỏ ra sốt sắng đến thế trong tiến trình cho vay? Hẳn nhiên, không thể không liên tưởng đến một hiện thực đã được phơi bày trong hệ thống ngân hàng cho tới nay: vốn ngân hàng đã trở nên quá thừa thãi, thừa thãi đến mức không thể chấp nhận được trong quan điểm kinh doanh tín dụng. Vào tháng 4/2012, Vietinbank, một ngân hàng cũng thuộc vào loại “cá mập”, đã phát đi thông điệp xác nhận về hiện tồn lượng vốn khả dụng bị dôi dư, mà theo ngân hàng này thì sự dôi dư đó là “không tốt”. Còn trước đó, ACB lại trần tình về chuyện bị ứ đến 3 tỷ USD mà không làm cách nào cho vay được. Cũng cần nhắc lại, Vietcombank và Vietinbank mới chỉ là hai cái tên, trong số nhiều cái tên, không chỉ bị ứ vốn tín dụng mà còn đang bị “đeo gông” bởi khối tài sản bất động sản khổng lồ mà họ đã siết nợ từ các doanh nghiệp bất động sản trước đó. Có thông tin cho biết số tài sản siết nợ này đã được ngân hàng mua lại với giá chỉ bằng một nửa, thậm chí một phần ba giá thị trường. Âu đó cũng là một thái độ bĩ cực không tránh khỏi khi đất nước rơi vào suy thoái, còn khối doanh nghiệp bất động sản đang trở thành cá nằm trên thớt.

Ngân hàng nợ chính mình

Nhưng siết nợ người khác mà lại không tự xử lý được nợ của mình thì hậu quả cũng chẳng khác là bao. Hiện thời, nhiều ngân hàng đang phải đối mặt không phải là ngã ba đường, mà với một ma trận chằng chịt đường ngang lối dọc cùng vô số ảo ảnh ma quái.

Ông Nguyễn Trần Nam của Bộ Xây dựng có lẽ là một trong những người am tường hơn hết về cái khó tự thân của ngành ngân hàng. Vào tháng 3/2012, khi lần đầu tiên đề cập đến cơ chế Nhà nước sẽ mua lại nhà chung cư nhằm giải tỏa áp lực cung cho thị trường bất động sản từ Bắc vào Nam, ông Nam cũng hàm ý về việc Ngân hàng nhà nuớc cần phải “ngồi lại với Bộ Xây dựng” để bàn thảo về các tiêu chí. Nhưng trên hết, ông Nam lại nhấn mạnh đến mục đích của việc mua lại nhà chung cư không phải là cứu doanh nghiệp bất động sản, mà là cứu chính ngân hàng. Ẩn ý phát ra từ ngành xây dựng cũng là ẩn ý đang tồn tại trong chủ dề giảm lãi suất của ngành ngân hàng. Không phải chờ đến bây giờ và cho đến khi Ngân hàng nhà nước bắt buộc phải giảm lãi suất cùng những tín hiệu giải cứu đầu tiên cho thị trường bất động sản, một số ngân hàng như BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Eximbank… đã liên tục tìm kế thoát khỏi mớ bòng bong tồn kho tín dụng và tồn kho bất động sản.

Tháng 3 và tháng 4 năm nay đã trôi qua với hai lần giảm trần lãi suất huy động nhưng vẫn không gợi ra một khí sắc nào cho thị trường. Ngay cả công văn 2056 của Ngân hàng nhà nước về loại trừ thêm đối tượng dự án căn hộ khỏi nhóm không khuyến khích về cho vay tín dụng, và sau đó là cơ chế áp trần lãi suất cho vay ở mức 15% của cơ quan này cũng không thể làm cho thị trường nhúc nhích.

Hình như cơ chế siết tín dụng trước đó đã đi quá đà, khiến cho không chỉ phần lớn nền kinh tế rơi vào tình trạng đình đốn, mà bản thân các doanh nghiệp bất động sản và cả sức cầu của người dân cũng mất hẳn sự hưng phấn cần thiết.

Trong khi đó, điều gì phải đến đã đến. Sau một thời gian dài găm giữ ở trạng thái “tuyệt mật”, những con số về nợ xấu của từng ngân hàng cũng dần lộ ra. Không chỉ Agribank dẫn đầu với tỷ lệ nợ xấu, mà cả những ngân hàng khác trong nhóm G12 cũng không thoát khỏi ám ảnh của bóng ma đang tới gần. Mà đó mới chỉ là con số do ngân hàng tự công bố. Còn nếu theo cách nhìn của Fitch Ratings, một tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế có tiếng, có lẽ mặt bằng nợ xấu của các ngân hàng thương mại giờ đây cũng không khác mấy với tỷ lệ nợ xấu khoảng 13% của toàn bộ hệ thống ngân hàng Việt Nam.

Quá tam ba bận hạ lãi suất: giao dịch bất động sản sẽ cải thiện

Tháng 6/2012, thời điểm của những khoản đáo hạn thanh toán đang đến gần. Cần nhắc lại, tháng 6 năm ngoái đã là dịp để nhiều ngân hàng thực hiện cơ chế đảo nợ cho doanh nghiệp bất động sản, thậm chí một số doanh nghiệp còn được vay đầu tư thêm, thì sắp tới chính là thời điểm mà doanh nghiệp phải thanh toán cái “ân oán giang hồ” của một năm qua.

Tuy thế, rất nhiều khả năng là ân oán sẽ lại càng sâu đậm hơn, khi trong cả năm qua giới chủ đầu tư bất động sản đã không thể tiêu thụ dù chỉ một phần nhỏ lượng hàng tồn kho của họ. Cơ hội còn lại chỉ là vào tháng Sáu tới đây. Thế khốn quẫn của doanh nghiệp bất động sản sẽ có nguy cơ bùng nổ nếu vào tháng 6/2012, khi trần lãi suất huy động đã được kéo xuống đến 3% so với mức 14% ban đầu mà thị trường vẫn không thể có “sóng”.

Toàn bộ giới đầu cơ và đầu tư bất động sản ở Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai dường như đang nín thở chờ đợi một sự chuyển động. Vào những ngày này, tại Thủ đô vẫn miệt mài vang lên những cổ vũ cho xu thế “rục rịch” hay “rậm rịch” của thị trường. Thậm chí khá hài hước, những cổ vũ như thế lại tự phản bác nhau giữa khu vực phía Tây và khu vực phía Đông của Hà Nội. Để rốt cuộc, giới đầu tư không còn biết đâu là khu vực được “ưu tiên” nữa.

Trong khi đó ở miền Nam, không khí PR có vẻ lắng đọng hơn. Hiện trạng này có thể bắt nguồn từ một lý do cơ bản: trừ căn hộ cao cấp, các phân khúc bất động sản khác đều đã lập đáy từ gần hai năm qua. Trong thực tế và khác xa với Hà Nội, mặt bằng giá đất dự án và nhà ở tại TP.HCM rất khó có thể giảm hơn nữa, trừ khi đất nước lâm vào khủng hoảng kinh tế.

Cũng bởi thế, trong xu thế giảm lãi suất và ứng với lần hạ trần lãi suất huy động về 11% vào tháng 5/2012, không khí giao dịch nhà đất tại TP.HCM và một số tỉnh lân cận có khả năng sẽ được cải thiện hơn. Dòng tiền tiết kiệm, sau một thời gian cố thủ trong ngân hàng, đang dần bị “ép” ra ngoài và tìm dần đến những loại bất động sản giá rẻ, kể cả đất dự án.

Vấn đề còn lại vẫn là sự đánh đố đối với các ngân hàng và nhà đầu tư. Nếu trong những tuần tới đây, tín hiệu hạ lãi suất cho vay về 13-14% của Vietcombank được nhân rộng ra một số ngân hàng khác, có thể tạm kết luận là mảng giao dịch bất động sản sẽ được hỗ trợ thêm bởi dòng tiền đi vay, do mức lãi suất cho vay 13-14% đối với bất động sản thậm chí còn thấp hơn cả mức cho vay “ưu đãi” của ngân hàng đối với 4 lĩnh vực được khuyến khích. Dù chưa thể khởi sắc ngay, nhưng bằng vào xu thế giảm lãi suất khó có thể đảo ngược từ phía ngân hàng, từ đây đến cuối năm 2012, tình hình giao dịch và mặt bằng giá nhà đất phía Nam chắc chắn sẽ phục hồi theo hướng răng cưa đi lên với biên độ thấp.