Văn phòng cho thuê: Đầy ứ và nguội lạnh

Cho đến thời điểm tháng 12-2014, phân khúc văn phòng cho thuê ít nhất đã trải qua gần 4 năm liên tục đi xuống, bất chấp thị trường BĐS phần nào ấm lại. Giá chào thuê giảm, nguồn cung tiếp tục tăng là những lý do khiến phân khúc này tại Hà Nội tiếp tục không mấy sáng sủa khi thời điểm năm 2015 đã cận kề.

Sụt giá hơn 60% sau 5 năm

Báo cáo mới nhất của CBRE cho thấy giá thuê văn phòng ở cả hạng A và B từ quý I-2012 đến quý IV-2014 liên tục giảm dần toàn thành phố, từ  khu trung tâm cho đến ngoại thành, thậm chí cả khu vực phía Tây - nơi được xem là thiên đường văn phòng cho thuê của Hà Nội. Cụ thể, đối với phân khúc văn phòng hạng B, giá thuê đã giảm từ mức 28USD/m2/tháng xuống còn khoảng 24USD/m2/tháng.

Trong khi tại khu vực phía Tây, giá thuê cũng giảm từ 22USD/m2/tháng còn khoảng 16USD/m2/tháng. Đối với phân khúc văn phòng hạng A, sau gần 3 năm, mức giảm giá vào khoảng 10USD/m2 tại khu vực trung tâm, xuống còn 33-34USD/m2/tháng; đối với khu vực phía Tây, giá thuê cũng giảm mức tương ứng, xuống còn khoảng 23-24USD/m2/tháng.

Một thí dụ điển hình được đưa ra để minh chứng cho sự xuống dốc của phân khúc văn phòng cho thuê là Lotte Center. Sau 3 tháng đi vào hoạt động, dù mức giá thuê tại Lotte Center Hà Nội khá khiêm tốn 37USD/m2/tháng, bao gồm 30USD tiền giá thuê mặt bằng và 7USD phí dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng cho thuê tại dự án văn phòng hạng A duy nhất ra mắt thị trường trong giai đoạn cuối năm 2014 mới vỏn vẹn xấp xỉ 25%.

Trong khi đó, tổng nguồn cung văn phòng của dự án này lên tới 45.000m2 sàn văn phòng. Nếu so sánh với thời điểm tòa nhà này khởi công hồi năm 2009, mức giá thuê ở các tòa nhà có đẳng cấp tương tự có thể lên tới 90-100USD/m2/tháng, giá thuê tại cao ốc này đã giảm hơn 60%. Mặc dù vậy, tỷ lệ 25% vẫn được đánh giá… quá thành công so với tình hình chung của thị trường hiện nay.

Không chỉ Lotte gặp phải thảm cảnh bỏ trống, hàng loạt dự án văn phòng cho thuê khác cũng lâm vào tình trạng ế ẩm, đặc biệt ở khu vực Mỹ Đình - Từ Liêm. Kể cả Keangnam - tòa nhà cao nhất Hà Nội - cũng vẫn chưa thể tiêu thụ hết 89.000m2 sàn văn phòng. Một số dự án lớn khác như PVI Tower trên đường Trần Thái Tông, Charmvit trên đường Trần Duy Hưng, Indochina Plaza Hà Nội, hay VCCI Tower trên đường Kim Liên… cũng vẫn còn một diện tích văn phòng trống rất lớn.

Tiếp tục bội cung

Văn phòng cho thuê có thể coi là một phân khúc minh chứng cho sai lầm mang tính hệ thống và thực trạng hiện nay là hệ quả của cơn sốt văn phòng cho thuê 4-5 năm về trước, không quan tâm đến nguồn cầu thực cũng như quy hoạch đã vạch ra.

Không chỉ Keangnam, Lotte hay nhiều tòa nhà khác đang đau đầu với tỷ lệ trống ngày một cao, hàng loạt tòa nhà văn phòng treo biển cho thuê cũng đang nín thở bởi nguồn cung cho phân khúc này vẫn tiếp tục ồ ạt. Theo thống kê, năm 2014, hàng loạt cao ốc hỗn hợp với diện tích khủng khác cũng gia nhập thị trường, như Gelex Tower (52, Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng), diện tích 18.300m2; HANDICO Tower (Khu đô thị Mễ Trì, quận Từ Liêm), diện tích 29.040m2; PSID Tower (148 Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy), diện tích 10.634m2…

Chỉ riêng 3 dự án này đã có thêm gần 50.000m2 sàn văn phòng. Chưa hết, nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong năm 2015 và 2016. Cụ thể, từ quý IV-2014 đến năm 2016, thị trường sẽ tiếp nhận thêm khoảng 607.000m2 sàn văn phòng cho thuê, trong đó văn phòng hạng B sẽ tiếp tục bội thực, đặc biệt ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, bội cung văn phòng cho thuê là điều tất yếu và đã được dự báo từ nhiều năm trước. Mặc dù đã có một số dự án văn phòng xin chuyển đổi sang thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nhưng con số này không đáng kể.

Mặt khác, một số dự án chậm tiến độ hoặc xây dựng dở dang nay khởi động lại càng khiến nguồn cung của phân khúc này tăng lên không có cách gì trì hoãn. Thực tế này khiến phân khúc văn phòng cho thuê sẽ phải tiếp tục cầm cự trong ít nhất hết năm 2016, chờ khi nền kinh tế thực sự đi lên, thị trường mới có thể hấp thu được nguồn cung đang đầy ứ và tồn đọng.