TS Phạm Sỹ Liêm: Sắp lộ diện những DN BĐS làm ăn kiểu "bán nước bọt"

“Đây cũng là thời điểm các doanh nghiệp làm ăn theo kiểu “bán nước bọt”, “bán lúa non” bắt đầu lộ diện và phá sản. Những doanh nghiệp này sẽ “cù nhầy”, để đòi lại quyền lợi khách hàng chỉ có thể khởi kiện” – TS Phạm Sỹ Liêm cho biết.

Thông tin ông Nguyễn Hoàng Long - Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH kinh doanh nhà Vĩnh Hưng (chủ đầu tư dự án 409 Lĩnh Nam), đồng thời cũng là Chủ tịch tập đoàn Vina Megastar (chủ đầu tư của hàng loạt dự án bất động sản tại Hà Nội) bị bắt vì hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, đang dấy lên sự lo ngại của những người trong ngành về một hiệu ứng đổ vỡ của các doanh nghiệp BĐS.

Sự lo ngại này càng trở nên rõ ràng khi nhìn lại thị trường BĐS thời gian qua, số lượng doanh nghiệp BĐS, chủ đầu tư dự án đang dính vào tranh chấp, kiện cáo căng thẳng với chính khách hàng của mình ngày càng tăng.

Trao đổi với phóng viên báo điện tử Giáo dục Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Thường trực Bộ Xây dựng cho rằng: “Kẽ hở chủ yếu của BĐS thời gian qua đó là vấn đề liên quan đến tiền vốn góp của khách hàng và người dân không rõ ràng. Nếu doanh nghiệp chỉ vay tiền ngân hàng có lẽ đã phá sản từ lâu vì vay ngân hàng nếu không trả được gốc phải trả lãi mà lãi không trả được thì ngân hàng đã đến tịch thu”.

TS Phạm Sỹ Liên biết, tình hình BĐS hiện nay bộc lộ một vấn đề quản lý thiếu chặt chẽ của các cơ quan quản lý nhà nước trong một thời gian dài hình thức góp vốn trong đầu tư kinh doanh BĐS.

“Nhà nước ta có thể nói quản lý không chặt chẽ hình thức góp vốn, hình thức góp vốn không có trong bất cứ văn bản nào của Luật Đầu tư. Ở đây thực chất chỉ nên nộp một số tiền như lời cam kết mua sản phẩm BĐS của người dân. Về số lượng tiền thì tùy nguyên lý thì phải gọi số tiền đó là tiền đặt cọc” – TS Phạm Sỹ Liêm cho biết.Theo TS Phạm Sỹ Liêm, trước đây ông và Tổng hội Xây dựng đã từng có đề nghị với Bộ Xây dựng các cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư, kinh doanh BĐS nên đưa tiền vốn góp của khách hàng tại các dự án BĐS thành hợp đồng ký kết đặt cọc. Như vậy nếu ký một số tiền đặt cọc thì mọi chuyện rất rõ ràng vì các quy chế về đặt cọc, quy định về đặt cọc đã có trong Bộ luật Dân sự.

“Trong Bộ luật Dân sự đã nói rõ “Đặt cọc là dùng tiền để cam kết thực hiện lời hứa hẹn của mình”. Ví dụ người dân hứa hẹn sẽ mua nhà của dự án này nhưng nếu chỉ hứa hẹn “suông” thì lấy gì tin cậy vì thế nên anh phải nộp vào đó một khoản tiền gọi là tiền đặt cọc. Số tiền đặt cọc sẽ ràng buộc bên mua và bên bán” – TS Phạm Sỹ Liêm cho biết thêm.

Theo TS Liêm, cái hay của việc bên mua bên bán có hợp đồng tiền đặt cọc là sự ràng buộc. Nếu bên bán (chủ đầu tư BĐS) có sản phẩm nhưng bên mua đã cam kết lại không mua thì số tiền đặt cọc đó thuộc về doanh nghiệp, ngược lại nếu bên bán không giao hàng theo đúng hợp đồng đặt cọc thì chịu phạt một số tiền tương đương với tiền đặt cọc cho người mua.

Tại thời điểm TS Liêm đưa ra, vấn đề tiền đặt cọc thay cho hình thức tiền góp vốn của người dân tại dự án BĐS. Bộ Xây dựng lại cho rằng, nếu số tiền góp vốn của người dân trở thành tiền đặt cọc thì doanh nghiệp không tiêu được số tiền ấy, chủ đầu tư không được dùng số tiền đó vì đây chỉ là số tiền khách hàng gửi đặt cọc như một cam kết. Như vậy sẽ dẫn đền vấn đề thiếu vốn để hoàn thành dự án.

Về vấn đề này TS Phạm Sỹ Liêm lý giải, nếu thiếu vốn chủ đầu tư nên vay ngân hàng, doanh nghiệp có thể mở thêm ở ngân hàng một tài khoản gọi là tài khoản phong tỏa, ai có tiền đặt cọc sẽ gửi vào tài khoản đó bên mua cũng không được rút ra, bên bán cũng không được sử dụng.

“Khi ngân hàng thấy số tiền đặt cọc đó có sẵn trong tài khoản thì họ có thể cho chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS cho vay số tiền tương đương với số tiền ở tài khoản phong tỏa kia. Nếu doanh nghiệp không trả được thì ngân hàng sẽ thu tiền đặt cọc. Như vậy chủ đâu tư BĐS đã vay ngân hàng và trả lãi thực sự còn từ trước đến nay chủ đầu tư BĐS dùng tiền của khách hàng không trả bất cứ đồng lãi nào” – TS Liêm phân tích.

Việc một thời gian dài để tình trạng thu hút tiền vào các dự án BĐS theo hình thức góp vốn khiến người dân “mất cả chì lẫn chài”. Trong khi đó hình thức góp vốn thực tế là góp vốn để kinh doanh lấy lãi nhưng người dân lại thiệt hại.

Đưa ra nhận định của mình về tình hình doanh nghiệp BĐS thời gian tới, TS Phạm Sỹ Liêm cho biết: “Nhất định là sẽ còn nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, tuyên bố phá sản để phát mại tài sản để trả lại tiên cho khách hàng. Trong trường hợp như vậy để đòi lại quyền lợi người dân chỉ có thể đưa ra tòa kiện nếu đủ giấy tờ liên quan hợp đồng mua bán BĐS”.

Cũng theo TS Phạm Sỹ Liêm, thời gian qua chính sách của nhà nước đối phó với khó khăn của thị trường BĐS còn chậm, chưa kịp sửa đổi phù hợp với tình hình thực tế.

“Ngay từ lúc đầu có những nhà kinh doanh BĐS lập ra dự án với mục đích để lừa đảo gom tiền của khách hàng rồi chạy mất, đó là lừa đảo. Ở thời điểm này những doanh nghiệp làm ăn theo kiểu “bán nước bọt”, “bán lúa non” bắt đầu lộ diện và phá sản. Những doanh nghiệp này sẽ “cù nhầy”, để đòi lại quyền lợi khách hàng chỉ có thể khởi kiện” – TS Liêm nói.