TP.Hồ Chí Minh: Quỹ đất tăng 47%, vẫn “sốt”

Trong vòng chưa đầy 10 năm, tổng quỹ đất đưa vào các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TPHCM đã lên đến gần 10.000ha (tương đương 1/2 diện tích đất của các quận nội thành).
 
Sự phát triển nhà ở, đất ở quá nóng, nhưng không có các công cụ tài chính hữu hiệu đi kèm đã làm cho việc phát triển đô thị bị biến tướng, không phục vụ cho nhu cầu nhà ở mà chủ yếu phục vụ cho nhu cầu đầu cơ, tích tụ đất của một bộ phận nhỏ người giàu trong xã hội.

Hệ quả của việc này làm hình thành các “khu đô thị chết” vắng bóng người ở, đất đai bỏ hoang hoá, trong khi người thu nhập trung bình và thấp trong xã hội không có khả năng mua được chỗ ở.

Đất bỏ hoang

Theo số liệu của Viện Kinh tế TPHCM, thì từ năm 1994 đến năm 2001, trên địa bàn TPHCM đã có 147.250 vụ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; giai đoạn 1998 - 2000, đã có 13.490 nền nhà trong các dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới (phân lô bán nền) được các Cty chuyển nhượng ra thị trường... Đến cuối năm 2002, TP đã có 1.007 dự án nhà ở và phân lô bán nền nhà, với tổng diện tích 6.600ha được đưa ra thị trường, với tổng giá trị khoảng 8,7 tỉ USD.

Điều đáng lưu ý là tổng diện tích của các dự án này bằng 47% diện tích của 12 quận nội thành. Để hình thành 12 quận nội thành, Sài Gòn phải mất vài trăm năm; trong khi đó chỉ trong vòng có vài năm, TPHCM đã có thêm một quỹ đất ở tương đương 6 quận nội thành.

Điều đáng lưu ý thứ hai, trong 6.600ha đất ở, mới chỉ mới có chưa đến 10% diện tích có cơ sở hạ tầng, 90% số lượng nền nhà được mua bán trên giấy, còn trên thực địa nhiều khi vẫn còn là đất nông nghiệp, ao cá, đầm lầy... Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản (TTBĐS) TPHCM đã có bước tăng trưởng nhanh chóng và việc gia tăng giao dịch trên TTBĐS không vì mục đích phát triển nhà ở mà chủ yếu là đầu cơ kiếm lời.

Cuối năm 2006 bước sang năm 2007, TTBĐS thành phố liên tục hình thành các cơn sốt đất cục bộ tại quận 2, 9, một phần huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 7... Trong tháng 2-3, cơn sốt đã nâng mặt bằng giá đất lên 100%, sau đó nguội lạnh đến tháng 7. Bước sang tháng 8, cơn sốt thứ hai trong năm bùng phát, khiến giá đất tăng thêm 50%, sau đó bình ổn trong tháng 9. Hiện nay (tháng 10.2007), cơn sốt nhà đất lên đến đỉnh điểm, giá đất được đẩy lên cao nhất từ trước đến nay. So với giá đất đầu năm 2007, mức giá này đã tăng từ 300 đến 500%.

Tại các quận, huyện vùng ven của TPHCM, đi đâu cũng gặp các khu đô thị (KĐT) mới, dự án phát triển nhà ở, đất ở. Thế nhưng, tìm kiếm được một KĐT mới hoàn chỉnh là việc không dễ dàng. KĐT mới Nam Sài Gòn - tổng diện tích gần 3.000ha - đã được quy hoạch hơn 1 thập kỷ, nhưng đến thời điểm hiện nay nhìn lại vẫn chưa có gì là hình dáng của một KĐT mới, ngoại trừ KĐT mới Phú Mỹ Hưng. Dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh san sát dự án, nhưng chỉ có Phú Mỹ Hưng, Conic, Sadeco, Trung Sơn đã có hình hài, còn lại đều là đất hoang hoá.

Nhiều bảng công bố quy hoạch của các dự án đã gỉ sét, gục ngã trước thời gian nhưng đô thị vẫn chưa thấy đâu. Nổi tiếng nhất khu vực này là khu đô thị mới An Phú - An Khánh (được quy hoạch từ năm 1998). Đã gần 10 năm trôi qua, nhưng vẫn trong tình cảnh đất trống nhiều hơn nhà ở, số lượng nhà ở.

Có thể chống đầu cơ bằng thuế?

Trong đợt làm việc mới đây của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội tại TPHCM về vấn đề chấp hành pháp luật đất đai, ông Trần Du Lịch - Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM - khi đề cập đến vấn đề đầu cơ đất đai, khẳng định: "Nếu giao vấn đề chống đầu cơ đất đai cho tôi, tôi sẽ làm được". Được biết, trước đó, Viện Kinh tế TPHCM đã hoàn thành đề án chống đầu cơ đất đai theo chỉ đạo của UBND TP. Trong đó, giải pháp chống đầu cơ chủ yếu là thuế.

Đối với người sử dụng đất không có nhu cầu để ở mà để chuyển nhượng đất, hoặc mua nhà gắn liền với đất rồi để đấy không sử dụng, chờ thời cơ bán lại, có thể áp dụng thuế suất cao từ 10 đến 20% giá trị tài sản. Đất xây dựng công trình có 2 loại thuế: Loại thứ nhất đánh vào thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và kinh doanh BĐS, thuế suất có thể lên đến 50% trên tổng giá trị đất tăng lên. Ví dụ, một người mua một lô đất 50 cây vàng, 2 năm sau bán lại với giá 200 cây vàng, lời được 150 cây thì người này phải đóng thuế 75 cây vàng.

Một hình thức khác là điều tiết giá trị gia tăng do quá trình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, mở đường hoặc hưởng lợi do công tác quy hoạch của Nhà nước. Theo đó, người được hưởng lợi có thể phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tăng lên. Ví dụ, trước khi mở đường, ngôi nhà có giá trị 100 cây vàng, sau khi mở đường, cũng ngôi nhà đó có giá trị 200 cây vàng thì chủ căn nhà phải đóng thuế điều tiết 50 cây vàng.

Đối với trường hợp người được hưởng lợi, nhưng không có khả năng đóng thuế một lần thì được Nhà nước cho ghi nợ và phải trả trong một khoản thời gian nhất định và có tính lãi suất theo lãi suất của NH.

Theo Lao Động